Eigentümer verursacht Schaden am Gemeinschaftseigentum – Wie ist das zu klären?2021-07-02T13:34:37+02:00
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Eigentümer verursacht Schaden am Gemeinschaftseigentum – Wie ist das zu klären?

Kommt es in der eigenen Immobilie zu einem Schaden, ist für den Eigentümer klar, dass er sich darum kümmern muss – doch wie geht man richtig vor, wenn es sich um Gemeinschaftseigentum handelt? Geht in einem Mehrparteienhaus mit mehreren Eigentümern, die einzelne Wohnung ihr Eigen nennen, etwas kaputt, lässt sich oft nicht so einfach feststellen, wer für den Schaden haftet: Wann muss die Gemeinschaft die Kosten übernehmen, wann ein einzelner Eigentümer? Diese und weitere Fragen klären wir im nachfolgenden Ratgeber. Jedoch: Viele Fälle sind individuell und komplex. Die Deutsche Schadenshilfe unterstützt die Beteiligten in solchen Schadensfällen: Mit einem professionellen Netzwerk an Sachverständigen (Gutachtern), Rechtsanwälten und Sanierungsdienstleistern. So wird ein Schaden zügig, kompetent und gerecht reguliert. – Werden Sie jetzt DSH Mitglied und lassen Sie sich beraten.

Eigentümer verursacht Schaden am Gemeinschaftseigentum – die Regeln können in jeder Immobilie unterschiedlich sein

Oft lässt sich bei Schäden am Gemeinschaftseigentum nicht so einfach klären, wer dafür verantwortlich ist und wer haftet. Denn die Unterscheidung, wofür eine Wohngemeinschaft innerhalb eines Mehrparteienhauses zuständig ist – hierbei handelt es sich um das Gemeinschaftseigentum – und wofür jeder einzelne Eigentümer zuständig ist – hier spricht man vom Sondereigentum – unterscheiden sich von Haus zu Haus.

Klar festgelegt ist die Unterscheidung allerdings in der Teilungserklärung, in der Sonder- und Gemeinschaftseigentum deutlich und unmissverständlich aufgelistet werden. Noch bis vor einigen Jahrzehnten waren solche Teilungserklärungen eher kurz gehalten, mittlerweile sind sie allerdings meist sehr detailliert und mitunter auch komplex. Dies soll das Ziel haben, dass möglichst alle Bereiche abgedeckt sind, so dass im Falle eines Falles keine Fragen offen bleiben, z.B. wer genau haftet, wenn Schäden am Gemeinschaftseigentum durch Mieter eines einzelnen Besitzers verursacht werden.

Sanierung, Instandsetzung und mehr: Was ist Sondereigentum und was nicht?

Gewisse Anhaltspunkte zur Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum werden bereits vom Gesetzgeber festgelegt. So fallen unter Gemeinschaftseigentum alle Bereiche, welche für die Sicherheit und den Bestand des Gebäudes erforderlich sind. Dies betrifft unter anderem tragende Decken und Wände oder auch das Dach. Kommt es hier zu einem Schaden am Gemeinschaftseigentum, haftet die Gemeinschaft und muss somit alle Kosten für die Reparatur bzw. Sanierung oder Instandsetzung tragen. Anders ist es beim Sondereigentum: Hier ist für die Instandsetzung jeder Eigentümer selbst verantwortlich – das betrifft beispielsweise den Innenanstrich einer Wohnung.

Es versteht sich fast von selbst, dass auch eine detaillierte Teilungserklärung nicht jeden potenziellen Schadensfall regeln kann, wenn ein Eigentümer einen Schaden am Gemeinschaftseigentum verursacht. Und so kommt es immer wieder zu Fällen, welche eine gerichtliche Einigung erfordern. Daher kommt es auch ständig zu neuen Urteilen, die in Extremfällen sogar bis vor den Bundesgerichtshof führen können.

Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft oder Wohnungseigentümer – wer haftet wann?

Ein Anspruch auf Schadensersatz von einem betroffenen Sondereigentümer gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist beispielsweise dann möglich, wenn diese ihrer Verpflichtung nicht nachkommt, eine Schadensursache zu beheben. Einerseits ist dies der Fall, wenn die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum nicht rechtzeitig oder auch überhaupt nicht festgelegt wird. Denn sowohl die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum als auch seine Instandsetzung und -haltung sind Sache der WEG. Hierfür muss es dann einen entsprechenden Beschluss im Rahmen der Eigentümerversammlung geben.

Allgemein ist es die Aufgabe der Wohnungseigentümer, sich – soweit es ihnen möglich ist – um eine Beseitigung von Schäden am Gemeinschaftseigentum zu bemühen. Das auch, wenn der Schaden durch Mieter verursacht wurde. Hierfür ist eine baldige Einberufung einer Eigentümerversammlung bzw. die Beauftragung zur Schadensbeseitigung erforderlich. Andererseits kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann haften, wenn bereits beschlossene Instandsetzungsmaßnahmen verzögert oder mangelhaft erfüllt werden, so dass Schäden am Gemeinschaftseigentum letzten Endes auch nicht beseitigt werden. In diesem Fall haftet die Eigentümergemeinschaft prinzipiell auch für das Verschulden der mit der Beseitigung des Schadens beauftragten Bauunternehmen, Sachverständigen und Handwerker. Allerdings kann die Haftung von einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder dem einzelnen Eigentümer auch ausgeschlossen sein, sofern die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums mittels der Teilungserklärung an die Verwaltung übergeben wird.

Oftmals können jedoch nur speziell ausgebildete Sachverständige klären, was die genaue und wirkliche Ursache eines Schadens ist – und damit die Grundlage für die Klärung der Frage liefern, wer in welchem Umfang haftet und haftbar gemacht werden kann. Die Deutsche Schadenshilfe kann hier bei Bedarf kompetente Gutachter vermitteln – Lassen Sie sich jetzt durch die Deutsche Schadenshilfe unterstützen; wir helfen gern.

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Wann die Verwaltung für einen Schaden am Gemeinschaftseigentum haftet

Allgemein ist die Verwaltung bzw. ein Verwalter lediglich dazu verpflichtet, Instandsetzungsarbeiten zu vergeben, wenn es einen Entschluss darüber seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt bzw. die Bestimmungen in der Teilungserklärung dies vorsehen. Es ist allerdings ebenso die Aufgabe des Verwalters, den baulichen Zustand von gemeinschaftlichem Eigentum in regelmäßigen Abständen zu kontrollieren und entsprechend zu handeln, wenn Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind. Dann müssen die Eigentümer darüber in Kenntnis gesetzt und sachdienliche Bestimmungen der Eigentümergemeinschaft vorbereitet werden. Kommt der Verwalter diesen Pflichten nicht nach, können Regressansprüche für einen Schaden am Gemeinschaftseigentum sowie auch von betroffenen Sondereigentümern für Schäden an ihrem Sondereigentum gegen ihn geltend gemacht werden. In solchen Fällen kommt es auch vor, dass Streitigkeiten über einen Anwalt geregelt werden, wenn keine Einigung innerhalb der Gemeinschaft gefunden werden kann.

Schadensersatz im Schadensfall: Wichtige Informationen zum Thema

Wenn einem Sondereigentümer Anspruch auf Schadensersatz zusteht, so gilt dieser sowohl für die Beseitigung des eigentlichen Schadens als auch für den Ersatz von eventuellen Mangelfolgeschäden – wie beispielsweise einem Mietausfall. Der Sondereigentümer muss hierbei so gestellt werden, wie er auch ohne den Schaden stehen würde. So kommt es nicht selten dazu, dass Eigentümer, die ohnehin in absehbarer Zeit eine Renovierung hätten durchführen wollen, durch den Vorteilsausgleich nur einen gewissen Prozentsatz des eigentlichen Schadens ersetzt bekommen. Gleichzeitig muss ein solcher Abzug „neu für alt“ vorgenommen werden, wenn beispielsweise ein Bad vollständig neu gefliest werden muss, da die alten Fliesen beschädigt worden sind und kein Ersatz mehr erhältlich ist.

In einem solchen Fall ist es sinnvoll, wenn der Verwalter – und unter Umständen auch der Verwaltungsbeirat – den Schaden am Sondereigentum begutachtet sowie auch den Zustand und das Alter unbeschädigter Bestandteile fotografisch erfasst bzw. schriftlich dokumentiert. Sind die Beseitigungskosten für den Schaden ermittelt, muss der Wert des Vorteils, welchen der Sondereigentümer durch die Erneuerung bekommt, geschätzt werden. Weiterhin müssen die Beseitigungskosten minus des Vorteilswerts dem Sondereigentümer von der Eigentümergemeinschaft erstattet werden.

Wer haftet, wenn die Schadensursache im Sondereigentum liegt

Eigentümer verursacht Schaden am Gemeinschaftseigentum: Wird die Ursache für einen Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum im Sondereigentum eines Eigentümers gefunden – wenn zum Beispiel eine Wasserleitung innerhalb einer Wohnung defekt ist – muss der Sondereigentümer für Ersatz leisten (siehe auch: defekte Wasserleitung – wer zahlt?). So ist der Sondereigentümer gemäß § 14 Nr. 1 WEG stets dazu verpflichtet, die im Sondereigentum befindlichen Gebäudeteile nur so zu verwenden, dass keine anderen Wohnungseigentümer durch sie im Nachteil sind. Wenn nun ein Sondereigentümer seinen Pflichten nicht nachkommt und dafür sorgt, dass marode Wasserleitungen nicht rechtzeitig repariert werden, verpflichtet er sich automatisch zur Schadensbeseitigung und ist haftbar zu machen.

Doch leider ist die Frage, wer für welchen Teil des Schadens in welchem Umfang haftbar gemacht werden kann, oft nur mit Gutachtern und Fachanwälten rechtssicher festzustellen. Die Zahl der unterschiedlichen und komplexen Geschichten rund um das Thema „Schaden am Gemeinschaftseigentum“ ist hoch, wie wir bei der Deutschen Schadenshilfe aus Erfahrung berichten können. – Nutzen Sie in komplexen und unklaren Schadensfällen unseren Service. Wir vermitteln Ihnen gern auch erfahrene und kompetente Fachanwälte für Sachversicherungsrecht.

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Wenn die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum liegt

Ist die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum zu finden, muss die Gemeinschaft entsprechend ihrer Eigentumsanteile für die Haftung herangezogen werden. Ein Beispiel ist, wenn eine Wasserleitung, die im Gemeinschaftseigentum liegt, gemeinschaftliche Gebäudestandteile beschädigt. Dann muss die Wohnungseigentümergemeinschaft dafür haften. Im nächsten Schritt werden dann die einzelnen Eigentümer für einen Ausgleich gemäß der Miteigentumsanteile herangezogen. Häufige Fragen und Problemstellungen ergeben sich auch im Kontext von Einbruchschadenbeseitigung, überflutetem Keller und Elementarschäden mit Rückstau.

Oft nehmen gemeinschaftliche Entscheidungen viel Zeit in Anspruch

Kommt es zum Fall, ein Eigentümer verursacht Schaden am Gemeinschaftseigentum, kann die Entscheidung mitunter viel Zeit in Anspruch nehmen. Ist die Gemeinschaft zuständig, muss auch die Eigentümergemeinschaft die Entscheidung fällen. Ein typisches Streitobjekt ist zum Beispiel ein defekter Fahrstuhl im Haus: Eigentümer, die im Erdgeschoss wohnen, nutzen diesen in der Regel kaum. Aus diesem Grund können Eigentümer in so einem Fall von der Teilungserklärung ausgenommen werden und müssen demnach auch nicht für Wartung oder Modernisierung des Fahrstuhls zahlen – sofern die Gemeinschaft dessen zustimmt. Ansonsten muss auch der Eigentumsbesitzer im Erdgeschoss die Kosten mittragen oder es wird ein Anwalt eingeschaltet, um den Sachverhalt zu klären, wer genau haftet und wieviel bezahlen muss.

Eine zusätzliche Komponente entsteht, wenn ein Schaden am Gemeinschaftseigentum durch Mieter verursacht wird. Hier wird in vielen Fällen die private Haftpflichtversicherung des Mieters in Regress zu nehmen sein. Doch was, wenn der Mieter keine abgeschlossen hat, und die Schäden am Gemeinschaftseigentum nicht zahlen kann? Auch hier ist in aller Regel eine Klärung bzw. Durchsetzung der Ansprüche mittels Rechtsanwalt nötig.

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