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Baumängel | Was Sie wissen und wie Sie vorgehen müssen!

Der Bau eines Hauses ist für viele Menschen ein wichtiges Ereignis im Leben. Oft ist es die größte Investition aus eigener Kraft. Dabei soll das Haus nicht nur Wohnzwecken dienen. Es ist eine Wertanlage. Das im Bauwerk gebundene Kapital soll wertstabil, also sicher sein. Ob der besondere Fokus auf der Wohnqualität oder dem Wert des Hauses liegt: Die Qualität der Bauausführung ist entscheidend. Nur ein fehlerfrei errichtetes Haus gewährleistet unbeschwerten Wohnkomfort und die Einhaltung behördlicher Auflagen.

Während der Bautätigkeit entstandene Mängel führen über einen langen Zeitraum zu einer Verschlechterung des Zustandes der Bausubstanz. Andere Baufehler schmälern den merkantilen Wert der Immobilie.

Dies alles ist Grund genug, dem Thema „Baumangel“ eine erhöhte Aufmerksamkeit zu widmen. Das Eigenheim ist der größte Anlagewert vieler Familien und ihr Lebensmittelpunkt. Der Bauherr hat das Recht auf eine fehlerfreie Bauausführung. Die von ihm beauftragten Baufirmen die Pflicht zur Sorgfalt.

Baumängel gleich welcher Art, sind inakzeptabel. Doch leider kommen sie immer wieder vor. In diesem Fall sollten Sie wissen, was Sie tun können und wie viel Zeit Sie hierfür haben.

Baumängel entdeckt?! - Die Deutsche Schadenshilfe unterstützt Sie beim Thema Baumangel und Bauschaden (© Stockwerk-Fotodesign / stock.adobe.com)
Baumängel entdeckt?! – Die Deutsche Schadenshilfe unterstützt Sie beim Thema Baumangel und Bauschaden (© Stockwerk-Fotodesign / stock.adobe.com)

Was Baumängel sind und wie sie entstehen

Wenn Sie den Neubau eines Hauses in Auftrag geben, schließen Sie als Bauherr einen oder mehrere Verträge. In denen ist genau beschrieben, in welcher Beschaffenheit und Güte die Bauleistung seinem zukünftigen Eigentümer übergeben wird. Das sind die zugesicherten Eigenschaften des Gebäudes. Sie betreffen sowohl die Funktionalität als auch die ästhetische Qualität.

Weicht das Ihnen übergebene Gebäude von diesen Maßstäben ab, hat es nicht die vertraglich zugesicherten Eigenschaften. Es ist mangelhaft. Rechtssicherheit erhält der Bauherr durch den § 633 BGB. Hiernach hat der Unternehmer dem Besteller „das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen“.

Das Gesetz kennt den Begriff Baumangel zwar nicht und spricht von Sachmangel. In der Praxis jedoch findet dieses Wort häufig Verwendung und hat sich etabliert. Zur Definition kann man sagen:

„Ein Baumangel ist eine Abweichung des tatsächlichen Zustandes eines Gebäudes von dem vertraglich geschuldeten Zustand.“

Baumangel, Bauschaden…

Im Umfeld des Sachmangels an Gebäuden finden sich weitere Begrifflichkeiten. Vielleicht haben Sie schon die Bezeichnung Bauschaden gehört. Dieses Wort ist weitreichender und beschreibt eine Beschädigung des Baukörpers. Wobei hierfür (auch) andere Ursachen als eine mangelhafte Bauausführung infrage kommen können. Ursächlich für Bauschäden können z. B. auch Durchfeuchtung und Korrosion nach einem Wasserschaden sein. Wenn Regenwasser durch ein undichtes Dach dringt und die Wärmedämmung durchnässt, ist dies ein Bauschaden. Dem Baumangel kann eine fehlerhafte Handlung in der Bauausführung zugeordnet werden.

„Ein Baumangel führt jedoch in der Folge (fast immer) zu einem Bauschaden.“

Eine besondere Form des Baumangels stellt der erhebliche Baumangel dar. Als erheblich oder wesentlich gilt der Mangel, wenn das Gebäude nicht mehr für den vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Von dieser Art des Mangels geht oft ein erhöhtes Schadensrisiko aus. Die Maßnahmen zur Behebung sind mit hohen Kosten verbunden.

Die häufigsten Ursachen für Mängel am Gebäude sind unzureichende Organisation und Koordinierung. Hierbei spielt der Zeitdruck auf Baustellen eine große Rolle. Aber auch Schwächen in der Kommunikation zwischen den am Bauprojekt beteiligten Gewerken führen zu Mängeln. Gerade dort, wo Absprachen notwendig sind, unterlassen die Firmen diese. Bestimmte Baumängel treten deshalb immer wieder auf. Zeitmangel oder knappe Zeitplanung können ebenso zu Fehlern in der Bauausführung führen. Viele Materialien haben vorgeschriebene Zeiten, um eine Verbundfestigkeit oder einen bestimmten Trocknungsgrad zu erreichen.

Werden Folgetätigkeiten begonnen, bevor Baumaterial richtig verbunden oder getrocknet ist, können Baumängel entstehen. Materialfehler spielen gleichfalls eine große Rolle bei der Entstehung von Mängeln. Das können Folien von Horizontalsperren sein, die bei der Verarbeitung reißen. Oder Bauholz, welches nicht ausreichend getrocknet wurde. Unsachgemäße Lagerung ist eine weitere Ursache für Materialschäden, die zu Baumängeln führen können.

Komplexe technische Einrichtungen wie die Lüftungsanlage oder die Heizungsanlage stellen hohe Anforderungen an den fachgerechten Einbau. Bei diesen Anlagen sollte immer eine Funktionsprüfung nach Protokoll vorgenommen werden.

Typische Baumängel beim Neubau eines Hauses

Einige Beispiele für Baumängel, die immer wieder vorkommen, sind im Folgenden aufgeführt:

Die fehlerhafte Dampfsperre:

Sie ist ein sehr oft anzutreffender Mangel. In einem Haus ist immer Feuchtigkeit vorhanden, z. B. durch die Atemluft der Bewohner, aber auch durch Zimmerpflanzen und den alltäglichen Gebrauch von Wasser. Durch Temperaturschwankungen entsteht Wasserdampf. Damit dieser nicht in die Bausubstanz eindringt, wird eine Dampfsperre oder Dampfbremse meist eine kräftige Folie eingebaut. Eine fehlerhafte Dampfbremse lässt Feuchtigkeit die Baustoffe eindringen. Dies kann Ausblühungen und Schimmel zur Folge haben. Fehler an der Dampfsperre können materialbedingt oder durch falsche Verarbeitung entstanden sein.

Risse in Putz und Mauerwerk:

Baufehler in Putz und Mauerwerk sind dramatisch. Dabei sind sie nicht nur optisch ein Mangel. Die ungewollte Öffnung an der Fassade lässt eine gefährliche Wärmebrücke entstehen. Diese führen zu Wärmeverlust. Aufgrund des Temperaturunterschiedes an Wärmebrücken begünstigen diese Kondensatbildung und damit die Entstehung von Schimmel. Die Ursachen von Rissbildung können sowohl Fehler beim Baumaterial als auch mangelhafte Planung sein. Setzrisse z. B. gehen vom Fundament aus. Spannungsrisse weisen auf Fehler in der Berechnung der Belastung hin. Siehe auch: Risse im Putz, Risse im Mauerwerk, Schwindrisse.

Feuchtigkeit im Keller:

Auch wenn die Kellerräume oftmals nicht zu Wohnzwecken verwendet werden, müssen sie trocken sein. Denn die Feuchtigkeit kann ihren Weg in das höherliegende Gemäuer nehmen (vgl. aufsteigende Feuchtigkeit). Außerdem bilden sich in einem feuchten Keller gesundheitsschädliche Ausblühungen und Schimmel. Ein durchfeuchter Keller kann auf mangelhafte Trocknung oder einen Defekt an den Kellerwänden hinweisen. Siehe auch: Wasser drückt durch Kellerwand.

Risse im Holz:

Holz ist ein bedeutender Baustoff, der auch für tragende Konstruktionen verwendet wird. Holz ist aber auch ein natürliches Baumaterial. Viele Menschen halten Risse im Holz für einen Schönheitsfehler. Sie können aber auch zu einem statischen Problem werden. Darüber hinaus bietet gerissenes Holz Einstiege für Schädlinge. Die Ursache für Risse im Holz ist die bei der Trocknung entstehende Spannung. Das Bauholz sollte daher gut vorgetrocknet und fachgerecht gelagert werden.

Undichte Fensterlaibung:

Die Laibung ist die Innenseite der Öffnung in der Hauswand. Hier wird das Fenster eingesetzt. Dabei muss die Anschlussstelle zwischen Fenster und Außenwand sauber verarbeitet sein. Anderenfalls kann durch Wind begünstigt Regenwasser eindringen und die Wände durchfeuchten.

Risse und Nässe im Estrich:

Der Estrich ist die gegossene Unterlage für den Bodenbelag. Estrich wird nass gegossen und benötigt Zeit zum Trocknen und Abbinden. Fehlerhafte Dehnungsfugen können den trockenen Estrich reißen lassen. Ist er nicht richtig ausgetrocknet, verbleibt Nässe unter dem Fußbodenbelag und begünstigt Schimmelbildung. Der Estrich sollte vor dem Verlegen des Bodenbelages genau kontrolliert werden. Siehe: Risse im Estrich, Estrichtrocknung, Schimmel unter Fußboden-Belag

Mängel an Türen und Fenstern:

Sie erfüllen viele Funktionen: Türen und Fenster sind im Außenbereich des Hauses neben der Sicherheit für die Dichtigkeit des Baukörpers zuständig, halten Wasser und Wind ab. Die Gebäudewärme halten sie im Innenbereich und sind deshalb wichtig für die Energieeffizienz des Hauses. Die Innentüren sind wichtig für die optimale Nutzung der Raumwärme und den Wohnkomfort. Damit Fenster und Türen ihren Aufgaben gerecht werden können, müssen sie sauber und normgerecht eingebaut werden. Dazu gehört eine funktionierende Abdichtung ebenso wie vorschriftsmäßig montierte Schließzylinder.

So machen Sie den Baumangel / Bauschaden geltend

Wenn Sie einen Baumangel während der Bauzeit entdecken, erteilen Sie eine Mängelrüge bzw. Mängelanzeige und fordern die Baufirma zur Nachbesserung auf. Setzen Sie hierzu eine Frist. In der Praxis wenden Sie sich direkt persönlich an den Bauleiter. Übergeben Sie ihm die schriftlich formulierte Mängelanzeige und lassen Sie sich den Erhalt bestätigen. Er wird daraufhin die beteiligten Bauunternehmen zur Nachbesserung auffordern. Diese Zeitnähe ist wichtig, damit der Aufwand bei der Mängelbeseitigung gering gehalten werden kann.

Baufehler während der Bauphase sind in der Regel offensichtlich. Meist handelt es sich um fehlerhafte Messungen oder falsch eingebaute Bauteile. Dies ist z. B. der Fall, wenn Türen oder Fenster schwer oder schlecht schließen. Solche sichtbaren und offensichtlichen Mängel sollten zeitnah behoben werden.

Anders verhält es sich, wenn Sie Baumängel nach der Abnahme des Bauwerkes feststellen. Wenn sich aufgrund einer fehlerhaften Dampfsperre Schimmel an den Innenwänden bildet, liegt die Bauabnahme meist schon länger zurück. Auch Spannungs- oder Setzrisse benötigen etwas Zeit und Temperaturunterschiede, um sich zu zeigen. Treten diese Schadensbilder lange Zeit nach der Bauabnahme auf, müssen Sie Fristen beachten. Die Gewährleistungsfrist beginnt in dem Moment, in welchem der Bauherr das Bauabnahmeprotokoll unterschrieben hat. Vgl. auch: Baumängel Verjährung.

Doch egal, ob Sie den Baumangel während der Bauphase oder später feststellen: Wahren Sie die Form und halten Sie sich an bestimmte Regeln. Zunächst dokumentieren Sie den Baufehler so genau wie möglich. Angaben von Ort und Zeit der Feststellung, Fotos und nachvollziehbare Beschreibungen sind wichtig. Wenn Sie mit der Form nicht vertraut sind, finden Sie Musterbriefe und Vorlagen für Mängelrügen im Internet. Wenn Sie die Mängelrüge nicht persönlich übergeben, versenden Sie diese per Einschreiben.

„Eine angemessene Frist zur Beseitigung von Mängeln sind 14 Tage. Sie dürfen auch Geld einbehalten. Üblich ist ein angemessener Teil der Rechnung, den Sie nach der Beseitigung des Mangels auszahlen.“

Möchte der Bauunternehmer immer noch nicht nachbessern, können Sie eine Nachfrist setzen. Wird der Mangel auch während dieser Zeit nicht behoben, setzen Sie Ihre Rechte als Auftragnehmer juristisch durch. Lassen Sie sich hierbei von erfahrenen Rechtsanwälten vertreten. Wir helfen Ihnen gern dabei, den Richtigen zu finden. Siehe auch: Anwalt für Bauschäden, Fachanwalt für Baumängel und Baupfusch, Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Die Bauabnahme und der Umgang mit versteckten Mängeln

Neben den offensichtlichen Baumängeln existieren auch versteckte Baumängel. Von ihnen geht eine erhebliche Gefahr aus. Ein versteckter Baumangel ist bei der Abnahme des Hauses oft noch nicht erkennbar. Dies ist nicht selten, denn viele funktionale Gebäudebestandteile sind abgedeckt oder verblendet. So liegen die Leitungen der Wasserinstallation häufig unter Putz. Eine fehlerhafte Lötstelle an der Kupferleitung lässt nur geringe Mengen Wasser hindurch. Daher wird sich das Schadensbild erst nach längerer Zeit offenbaren. Da der Fehler beim Verlöten jedoch vor der Bauabnahme gemacht wurde, ist dies ein Baumangel. Für diesen gelten dieselben Fristen der Geltendmachung wie bei allen anderen Baumängeln. Das ist ein Problem. Denn eine durchfeuchtete Wand kann zum Zeitpunkt der Feststellung des Schadens bereits zwei Jahre Wasser aufgenommen haben. Ansprüche zur Mängelbeseitigung müssen dann sehr zügig gestellt werden. Hinzu kommt, dass die Beweislast nach der Bauabnahme beim Anspruchsteller, also beim Hauseigentümer liegt. Das bedeutet, dass Sie in diesem Fall dem Bauunternehmer zwei Jahre nach Abnahme beweisen müssen, dass der Mangel von seiner Tätigkeit herrührt.

Das Eigenheim ist häufig die größte Investition und das umfangreichste Anlagekapital einer Familie. Daher ist die Bauabnahme des Hauses ein bedeutendes Ereignis. Es bestätigt dem Bauträger die Erfüllung des Vertrages.

Sollten bei der Abnahme des Gebäudes Mängel festgestellt werden, können diese umgehend im Abnahmeprotokoll erfasst werden. Der in einem Bauabnahmeprotokoll dokumentierte Mangel wird durch Unterschrift vom Bauausführenden bestätigt. Alle mit Unterschrift bestätigten Mängel gelten somit als anerkannt und erfordern die Mängelbeseitigung auf Kosten der Baufirma. Sie sollten sich deshalb bei der Abnahme vor allem Zeit nehmen. Seien Sie bei der Begehung hoch konzentriert. Hinterfragen Sie sich selbst, ob das Gesehene Ihren Vorstellungen entspricht. Prüfen Sie die Funktion von Elektrizität und Wasserleitung. Beachten Sie den störungsfreien Verschluss von Fenstern und Türen. Wenn es irgendwo klemmt oder schwergängig wird, kann dies ein Hinweis auf bauliche Mängel sein. Auch wenn es übertrieben klingt: ein Zollstock und eine Taschenlampe können hilfreich sein, um Baumängel bei der Abnahme zu entdecken. Die Bauabnahme ist zu wichtig, um diese Zeit mit Small Talk und Geschichten zu verbringen.

In Anbetracht der Bedeutung eines Bauvorhabens ist die Einbeziehung eines Gutachters gründlich zu überlegen. Der Gutachter kostet in diesem Fall zwar Ihr Geld, aber dieser Zuwachs an Sachverstand ist enorm. Siehe auch: Sachverständiger / Gutachter für Baumängel, Bauschäden Gutachter, Sachverständiger Bauwesen.

Was darüber hinaus viel schwerer wiegt: Nach der Bauabnahme wird die Beweislast umgekehrt. Denn nach der Abnahme müssen Sie beweisen, dass der Bauunternehmer den Mangel zu verantworten hat.

Der Bauunternehmer kann Sie nicht daran hindern, einen Gutachter bei der Abnahme hinzuzuziehen. Sollte er sich dennoch wehren, setzen Sie diesen Anspruch erfolgreich mit einem Anwalt durch.

Fristen wahren und Verjährung von Ansprüchen vermeiden

Als Bauherr können Sie ihre Baumängel-Rechte jedoch nur in einer bestimmten Zeit durchsetzen. Es gelten Fristen.

  • Die Verjährungsfrist bei Mängelansprüchen an Gebäuden beträgt nach § 634a BGB fünf Jahre.
  • Erfolgt die Ausführungen der Leistungen des Bauvertrags nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), gilt eine andere Verjährungsfrist. Hier tritt die Verjährung bereits nach vier Jahren ein.

Aufwendige Beweissicherung und das Warten auf den Beseitigungstermin können belastend sein. Da wird Ihnen vielleicht der Gedanke kommen, den Mangel einfach selbst zu beseitigen. Schnell einen Bautrockner vom Baumarkt holen oder am Türband herumstellen klingt nicht so schwierig. Doch Vorsicht! Sie haben Anspruch auf die Beseitigung. Sind die hierzu nötigen Tätigkeiten durch einen Handwerker ausgeführt worden, greift erneut eine Gewährleistungsfrist. Durch eigene Tätigkeit verlieren Sie Ihre Gewährleistungsansprüche. Und es kommt noch schlimmer: Führen Sie die Tätigkeit nicht fachgerecht aus und es kommt zu Folgeschäden haften Sie auch selbst für diese.

Doch was ist, wenn die Nachbesserung unverhältnismäßig erscheint? Das ist der Fall, wenn z. B. für das Beheben eines optischen Mangels ein erheblicher Aufwand (teilweiser Rückbau o. Ä.) betrieben werden müsste. In diesem Fall kann eine Minderung der Bezahlung des Auftragnehmers die Lösung sein. Die Minderung der Rechnungszahlung als Ersatz für die Nachbesserung erfolgt auf Grundlage einer Schätzung. Diese nimmt ein Sachverständiger vor unter Bezugnahme auf die Bruttorechnungssumme und den zu erwartenden Aufwand. Eine Minderungstabelle, von der Sie selbst die Minderung herleiten können, gibt es nicht.

Gerade bei optischen Mängeln, die durch unvorsichtiges Arbeiten entstanden sind, empfiehlt sich ein Preisnachlass. Dieser wird auf die verbauten Materialien, z. B. eine bei Bauarbeiten beschädigte Holztreppe gewährt.

Bauschäden: Mit einem Gutachter auf der sicheren Seite sein

Die Bautätigkeit an Ihrer Immobilie wird von Fachleuten übernommen. Wenn Sie einen Mangel feststellen, sind Sie darauf angewiesen, dass die Baufirmen Ihren Vorwurf annehmen. Streiten diese den Mangel mit dem Hinweis auf Ihre fehlende Kompetenz ab, benötigen Sie externen Sachverstand. Hier kommt der Bausachverständige / Baugutachter ins Spiel. Bei diesem handelt es sich um einen sachkundigen und erfahrenen Fachmann. Er ist mit den Begrifflichkeiten des Bauwesens ebenso vertraut wie mit den Vorgaben zur fachgerechten Bauausführung.

Der Gutachter wird von Ihnen beauftragt, den durch Sie festgestellten Mangel fachlich zu begründen. Er erteilt auch die Mängelrüge. Der Gutachter weiß genau, auf welche Weise der Mangel behoben werden kann. Er kontrolliert die ordentliche Durchführung der Maßnahmen zur Mängelbeseitigung. Darüber hinaus ist er in der Lage, die Folgen von Mängeln abzuschätzen. Denn Baumängel können auch zu wertmindernden Bauschäden führen. Der genaue Umfang der Wertminderung kann nur durch einen Gutachter bzw. Sachverständigen ermittelt werden (Bauschadenbewertung).

Dieser Wert muss sehr genau beziffert sein, denn er bildet die Grundlage für Schadensersatzansprüche gegen den Bauträger. Sollte es in der Folge zu einem Rechtsstreit kommen, hat das Gutachten Beweiskraft im Gerichtsverfahren. Bezahlt wird der Gutachter von demjenigen, der ihn beauftragt. Die Kosten für den Sachverständigen zur Feststellung des Baumangels trägt folglich der Bauherr. Auch für die regelmäßige Qualitätskontrolle und die Bauabnahme stellt der Gutachter eine Rechnung. Die Kosten orientieren sich am zeitlichen Aufwand und dem finanziellen Umfang des Projekts. Bedenken Sie aber immer, dass der für Sie tätige Baugutachter entscheidend zum Erfolg des Bauprojektes beiträgt. Ein Gutachter bietet Ihnen auch beruhigende Rechtssicherheit. Dank seiner Erfahrung kann er mangelhafte Arbeiten schnell erkennen.

Baumängel möglichst frühzeitig erkennen und reklamieren

Die Bauunternehmen sind nicht für alle Fälle von Baupfusch verantwortlich. Hat beispielsweise der Architekt einen Planungsfehler gemacht, ist er natürlich in der Haftung. Gesetzliche Vorgaben zur Gewährleistung und freiwillige Zusagen zur Garantie begrenzen den Aufwand, der für eventuellen Schadensersatz notwendig ist.

Dennoch kann die Notwendigkeit einer ständigen Kontrolle während des Hausbaus nicht genug betont werden. Ein Bauprojekt teilt sich in verschiedene Bauphasen. So sind bestimmte Teile des Hauses nur eine Zeit lang sichtbar, wie z. B. der Dachstuhl. In der nächsten Bauphase verschwinden diese Teile unter anderen Baumaterialien, wie etwa der Dämmung. Eventuelle Schäden kann man dann nicht mehr erkennen. Ein weiteres Beispiel: Fensterbänke aus hochwertigem Steinzeug werden in einer frühen Bauphase eingebaut. Die später arbeitenden Maler müssen besondere Sorgfalt walten lassen, um keine unschönen Spuren zu hinterlassen. Für die Behebung von Baupfusch ist es wichtig, dass dieser möglichst frühzeitig erkannt wird. Eine regelmäßige Aufsicht erhöht die Aussicht auf eine mängelfreie Übergabe des Gebäudes durch das Bauunternehmen.

Unsere Gutachter wissen genau, wo die Probleme zu finden sind. Mit ihrer professionellen Hilfe können Sie Mängel erfolgreich reklamieren, bevor die Verjährung der Ansprüche eintritt. Denn nach dem Kauf oder dem Neubau Ihres Hauses möchten Sie die neue Wohnqualität stressfrei genießen.

Riss mit Gipsmarke | Risse im Mauerwerk, Putz, Wänden und Estrich zählen zu den häufigsten Bauschäden, mit denen sich Bauherren konfrontiert sehen. (© embeki / stock.adobe.com)
Riss mit Gipsmarke | Risse im Mauerwerk, Putz, Wänden und Estrich zählen zu den häufigsten Bauschäden, mit denen sich Bauherren konfrontiert sehen. (© embeki / stock.adobe.com)

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Jens Hoffmann
Leiter Sachschaden

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von Anna Klug am 18.12.2021
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