Mietausfall bei Wasserschaden – wer zahlt?

Größere Wasserschäden in einer Mietwohnung haben neben viel Ärger und Arbeit bzgl. der Wasserschadensanierung in der Regel auch Mietminderungen und Mietausfälle für den Eigentümer zur Folge.

Wer für welche Kosten aufkommen muss, und inwieweit Versicherungen z.B. entstandene Mietausfälle bei einem Versicherungsfall übernehmen – das ist nicht immer klar und nicht immer einheitlich geregelt.

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Fachexperte Jens Hoffmann |
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Inhaltsverzeichnis

Mietausfall durch Wasserschaden: Diese Rechte haben Mieter und Vermieter!

Ein Wasserschaden verringert nicht nur die Wohnqualität – auch der Wert einer Immobilie sinkt in Folge eines Leitungswasserschadens. Bei Mietwohnungen ergibt sich daraus u.U. ein Recht des Mieters auf eine Mietminderung, deren Höhe von verschiedenen Faktoren abhängt. Je nachdem, welche Räume betroffen sind und wie schwer der Schaden ausfällt, kann es dadurch zu einem nicht unerheblichen Mietausfall für den Eigentümer kommen.

Mietausfälle nach Wasserschäden sind daher ein häufiger Streitgrund zwischen Mieter und Vermieter. Was viele jedoch nicht wissen: Kommt es nach einem Wasserschaden zur Mietminderung, besteht in vielen Fällen die Möglichkeit, den ausbleibenden Anteil der Mietzahlung von der Versicherung erstattet zu bekommen.

Mietausfall bei Wasserschaden - wer zahlt? | Übernimmt eine Versicherung die Ausfälle des Eigentümers durch Mietminderung des Mieters? (© Stefan Yang / stock.adobe.com)
Mietausfall bei Wasserschaden – wer zahlt? | Übernimmt eine Versicherung die Ausfälle des Eigentümers durch Mietminderung des Mieters? (© Stefan Yang / stock.adobe.com)

Wasserschäden müssen gemeldet werden, bevor die Miete gekürzt werden darf

Aus diesem Grund ist es von tragender Bedeutung, Wasserschäden schnellstmöglich zu melden. Stellt ein Mieter fest, dass Wände durchnässt sind, hat er dies dem Vermieter gegenüber zu melden, bevor er eine Minderung der Mietzahlung oder eigene Maßnahmen vornimmt. Diese Meldung muss zwingend in Schriftform erfolgen. Der Vermieter wiederum muss ebenso seine im Mietvertrag vereinbarten Pflichten alsbald erfüllen und die notwendigen Schritte einleiten, um die Möglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnräume wiederherzustellen (vgl. Wenn der Vermieter nicht reagiert…).

Klärung der Schuldfrage

Neben der Rohrsanierung und der Beauftragung einer Trocknungsfirma ist dabei auch zu klären, ob es sich um einen Versicherungsfall handelt. In diesem Falle können sämtliche Kosten für die Beseitigung des Schadens und eventuelle Mietausfälle bei der Wohngebäudeversicherung geltend gemacht werden. Handelt es sich um einen Schaden durch Fremdverschulden, muss stattdessen der Verursacher bzw. dessen Haftpflichtversicherung dafür aufkommen. Dies gilt auch, wenn durch einen Wasserrohrbruch in der Nachbarwohnung Folgeschäden entstehen, die zur Minderung des Mietwerts, Mietzahlung und Mieteinnahmen führen. Hat der Mieter den Schaden jedoch selbst zu verschulden, entfällt jeglicher Anspruch auf Mietminderung. Siehe auch: Wasserschaden Mietwohnung.

Mitwirkungspflicht des Mieters

Bei sämtlichen zur Behebung erforderlichen Schritten hat der Mieter eine Mitwirkungspflicht: Benötigt zum Beispiel der Vermieter oder ein von ihm bestellter Gebäudegutachter Zutritt zur Wohnung, um den Schaden in Augenschein zu nehmen oder eine Leckageortung durchzuführen, muss der Mieter diesen im Rahmen des Zumutbaren auch ohne Vorankündigung gewähren. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, entfallen unter Umständen die Ansprüche auf Mietminderung und Übernahme der Sanierungskosten.

Mietausfall durch Wasserschaden | Wer zahlt, wenn dem Eigentümer aufgrund der Mietminderung geringere Mieteinnahmen zufließen, die aber z.B. für die Finanzierung der Mietwohnung eingeplant sind? (© studio v-zwoelf / stock.adobe.com)
Mietausfall durch Wasserschaden | Wer zahlt, wenn dem Eigentümer aufgrund der Mietminderung geringere Mieteinnahmen zufließen, die aber z.B. für die Finanzierung der Mietwohnung eingeplant sind? (© studio v-zwoelf / stock.adobe.com)

Ablauf und Höhe der Schadenregulierung

In vielen Fällen wird die Wohngebäudeversicherung nach der Schadensmeldung darauf bestehen, den Wasserschaden von einem Gutachter besichtigen zu lassen. Dieser klärt einerseits die Ursachen für den Schaden und ermittelt gleichzeitig den Schadenswert sowie die Auswirkung des Schadens auf den Mietwert. Letzterer ist ausschlaggebend dafür, mit welcher Erstattung Vermieter bei Mietausfällen rechnen dürfen.

In der Praxis hängt die Höhe der erlaubten Mietminderung davon ab, wie schwer die Wohnqualität durch den Schaden und die laufenden Trocknungsarbeiten und Sanierungsmaßnahmen beeinträchtigt ist. Zwar gibt es Mietminderungstabellen, anhand derer eine ungefähre Abschätzung möglich ist, schlussendlich handelt es sich jedoch um eine Einzelfallentscheidung, die der Sachverständige fällt. Mitunter kommen dabei die Anzahl und Wichtigkeit der betroffenen Räume, der Umfang der Beeinträchtigung und die Belästigung durch Sanierungsarbeiten zum Tragen. So entschied beispielsweise das Amtsgericht Berlin-Neukölln 1998 im Falle einer Wohnung, bei der die komplette Elektrik durch einen Wasserschaden ausgefallen war, eine Mietminderung von 100 % sei angemessen.

Mietminderung ist gerechtfertigt bis zur Wiederherstellung

Vermieter müssen daher so lange mit einem Mietausfall rechnen, bis sämtliche Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind. So müssen, um einen Rohrbruch zu reparieren, mitunter Wände aufgerissen werden, damit der Handwerker das Leck erreicht. Auch Trocknungsgeräte, die bei der Estrichtrocknung nach einem Wasserschaden zum Einsatz kommen, müssen meist über mehrere Tage oder sogar Wochen hinweg dauerhaft in Betrieb sein, um Schimmel zu vermeiden und eine gleichmäßige Trocknung zu gewährleisten. Dabei verursachen sie erheblichen Lärm, der sich negativ auf die Wohnqualität auswirkt und damit eine Mietminderung rechtfertigt.

Versicherungsleistungen bei Mietausfall wegen Wasserschaden

Wie lange die Gebäudeversicherung für den Mietausfall aufkommt, hängt hingegen von der jeweiligen Police ab. Generell sollte jede Gebäudeversicherung eine Mietausfallversicherung beinhalten, jedoch kann die Dauer der Zahlung je nach Versicherer variieren. Während einige nur 12 Monate für die Differenz zwischen der vereinbarten und der geminderten Miete aufkommen, beinhalten hochpreisige Versicherungen mitunter eine Zahlungsdauer von bis zu drei Jahren. Dabei gilt generell, dass die Leistungen der Versicherung so lange gezahlt werden, bis die Behebung des Schadens sowie weitere Maßnahmen wie eine Schimmelsanierung abgeschlossen sind, wodurch der Anspruch auf Mietminderung verfällt.

Ersatzunterkunft bei unbewohnbarer Wohnung – wer zahlt?

Macht der Wasserschaden oder dessen Sanierung den dauerhaften Aufenthalt in der Wohnung unzumutbar, müssen Mieter zwangsläufig vorübergehend in eine Ersatzunterkunft ziehen. Diese zu beschaffen liegt jedoch im Falle eines Wasserschadens in ihrer eigenen Verantwortung – der Vermieter muss weder eine Ersatzwohnung stellen noch ein Hotel finden.

Auch die Hotelkosten muss im Regelfall der Mieter selbst tragen – schließlich erhält er die Kompensation für den ihm entstandenen Schaden schon in Form der Mietminderung. Zwar existieren auch bei der Gebäudeversicherung Policen, die die Hotelkosten decken, die meisten Versicherer bieten diese jedoch nur gegen Aufpreis und nur für Eigentümer an. Für Mieter kommt daher in der Regel nur eine Regulierung der Hotelkosten über die Hausratversicherung in Frage. Ist ein Schaden am Hausrat entstanden, besteht bei den meisten aktuellen Policen ein solcher Anspruch, sofern der Verbleib in der Wohnung nicht zumutbar ist. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein starker Schimmelbefall in der Wohnung vorliegt oder Küche und Bad durch den Schaden nicht nutzbar sind.

Höchstbeträge und sonstige Bedingungen bei der Erstattung

Die Höhe der übernommenen Hotelkosten ist ebenfalls vertraglich geregelt. In der Regel handelt es sich dabei um einen prozentualen Anteil der Versicherungssumme, der maximal für eine vereinbarte Anzahl an Tagen pro Versicherungsfall gezahlt wird. Der Mieter erhält somit sämtliche Grundkosten bis zum Höchstbetrag erstattet, bis der Wasserschaden saniert und die Wohnung wiederhergestellt oder die maximale Zahlungsdauer erreicht ist. Keine Erstattung ist hingegen vorgesehen für Nebenkosten, die während des Hotelaufenthalts entstehen. Nimmt der Mieter beispielsweise den Zimmerservice in Anspruch oder nutzt er das Hoteltelefon, muss er die Kosten dafür selbst tragen.

Der Mietvertrag regelt viele Aspekte eines Mietverhältnisses zwischen Eigentümer und Mieter. Explizite Regelungen zum Thema Mietausfall wegen / durch Wasserschaden finden sich dort jedoch regelmäßig nicht. (© Wellnhofer Designs / stock.adobe.com)
Der Mietvertrag regelt viele Aspekte eines Mietverhältnisses zwischen Eigentümer und Mieter. Explizite Regelungen zum Thema Mietausfall wegen / durch Wasserschaden finden sich dort jedoch regelmäßig nicht. (© Wellnhofer Designs / stock.adobe.com)

Verschulden des Vermieters

Ein Sonderfall bei der Erstattung von Hotelkosten gilt, wenn der Vermieter den Wasserschaden zu verschulden hat (siehe Wasserschaden Vermieter). Ein Verschulden liegt beispielsweise vor, wenn er seinen Instandhaltungspflichten nachweislich nicht nachgekommen ist. Der Mieter hätte in diesem Fall Anspruch auf vollständigen Ersatz der Hotelkosten durch den Vermieter.

Quellen:

  • anwalt.de/rechtstipps/mietminderung-bei-wasserschaden-die-gebaeudeversicherung-zahlt-teil-vi_150138.html
  • mietrecht.de/mietminderung-bei-wasserschaden/
  • geld.de/wohngebaeudeversicherung/ratgeber/mietausfall/
  • gebaeudeversicherung.net/ratgeber/uebernimmt-die-gebaeudeversicherung-hotelkosten/
  • anwalt.de/rechtstipps/hausratschaden-externe-wohnkosten-und-hotelkosten_160323.html
  • mietminderung.org/mietminderung-hotelkosten/
Jens Hoffmann
Leiter Sachschaden

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