Wann zahlen Versicherungen einen sogenannten „Mietwertersatz“?
Vermieter können sich gegen das unternehmerische Risiko des Mietausfalls versichern. Wenn die Mieteinnahmen durch einen Schadensfall komplett wegbrechen oder es zu einem teilweisen Mietverlust infolge der Mietminderung durch den Mieter kommt, bleiben regelmäßige Einkünfte aus. Vor allem zu Beginn einer Finanzierung der Immobilie kann es dann zu Engpässen kommen. Denn die Bank verlangt auch weiterhin ihre Zahlungen. Ebenso müssen die restlichen laufenden Kosten der Immobile weiterhin bedient werden.
Mietwertersatz im Schutz durch die Gebäudeversicherung enthalten
Eine Wohngebäudeversicherung schließt Mietwertersatz mit ein. Die Gebäudeversicherung ersetzt den Mietausfall und die fortlaufenden Nebenkosten und Umlagen, wenn der Mieter eines Wohnraumes infolge von Schäden zu Recht die Entrichtung der Miete vollständig oder zum Teil eingestellt haben.
Als „fortlaufende Mietnebenkosten“ gelten die Kosten, die der Vermieter nach dem im Mietvertrag festgelegten Schlüssel auf alle Mieter umlegen kann. Solche Kosten sind in der Regel unabhängig vom einzelnen Verbrauch eines Mieters. Beispielhaft seien Kosten für die Grundsteuer, für Beiträge zur Wohngebäudeversicherung, und/oder für die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung genannt. Auch Abgaben für die Müllentsorgung, Ausgaben für die Pflege vom Garten, für den Hausmeister und für die Gehwegräumung im Rahmen des Winterdienstes.
Greift die Mietausfallversicherung auch bei Schäden in Gewerberäumen?
Eine Mietausfallversicherung gilt in der Regel nur für Räume, die privat genutzt werden. Für gewerbliche Räume muss im Einzelfall geprüft werden, ob und inwieweit bzw. zu welchen Konditionen sich der Schutz auch für Gewerbeimmobilien vereinbaren lässt.
Beispiele für eine Mietminderung
Bei manchen Schäden dürfen Mieter die Miete mindern, sofern die Nutzung der Räume hierdurch stark beeinträchtigt ist und der Mieter den Schaden nicht selbst verursacht hat. Es gibt hinsichtlich der Minderungsbeträge lediglich Richtwerte. Welche Minderung angemessen und welche überzogen ist, hat sich im Lauf der Zeit in der Rechtsprechung herauskristallisiert. Obwohl Gerichtsurteile stets auf einen konkreten Fall bezogen sind, kann man sich ein wenig daran orientieren.
Wasserschaden – Schäden durch Leitungswasser
Ein älteres Urteil vom AG Bochum billigte dem Mieter eine Minderung von 30 Prozent zu. In dem damaligen Fall bestand eine Einsturzgefahr der Wohnzimmerdecke durch den Wasserschaden. Das Zimmer konnte während eines längeren Zeitraumes nicht betreten werden (vgl. auch Mietminderung bei Wasserschaden, Wasserschaden Vermieter).
Baulärm
Ein Hamburger Amtsgericht hat in einem älteren Urteil (1987) entschieden, dass eine Mietminderung in Höhe von 60 Prozent angemessen ist. In dem vom Mieter bewohnten Haus wurden über mehrere Monate hinweg umfangreiche Baumaßnahmen durchgeführt, die zu einer entsprechenden Lärmkulisse führten.
Mietkürzung nicht bei Eigenverschulden
Der Mieter darf nur dann die Miete kürzen, wenn er den Schaden nicht selbst zu vertreten hat und wenn er den Vermieter vorher über den Mangel in Kenntnis gesetzt und ihm Gelegenheit zur Schadensbehebung gegeben hat. Wenn der Schaden zum Beispiel durch ein Kleinkind verursacht ist und die Wohnung unbewohnbar wird, haben die Aufsichtspersonen die Aufsichtspflicht verletzt. In einem solchen Fall ist eine Mietminderung nicht möglich. Der Schaden wird der Wohngebäudeversicherung ersetzt. Diese wiederum kann sich bei der grob fahrlässig handelnden Aufsichtsperson schadlos halten. Siehe Wasserschäden in Mietwohnung, Mietausfall geltend machen.
Erstattung des Mietwerts bei selbstgenutztem Eigentum
Die Versicherung schützt nicht nur die Einnahmen aus Vermietung, sondern umfasst auch den Ersatz des Mietwertes, wenn nach einer versicherten Gefährdung eine durch den Eigentümer selbst bewohnte Wohnung oder ein Haus des Versicherungsnehmers nicht mehr nutzbar ist. In § 9 der VGB (“Allgemeine Bedingungen für die Wohngebäudeversicherung”, 2010) ist bestimmt, dass der ortsübliche Mietwert der Wohnräume inklusive Nebenkosten, die der Versicherte selbst bewohnt und die nach einem Versicherungsfall unbewohnbar geworden sind, ersetzt wird.
Im Gegensatz zu der Mietminderung durch den Mieter gilt hier das „Alles-oder-nichts“-Prinzip. Das bedeutet: Der Mietwert wird nicht ersetzt, wenn es zumutbar ist, dass der Versicherungsnehmer sich bis zu der Herstellung des vorigen Zustandes auf einen Teil der Wohnung beschränkt, der bewohnbar geblieben ist. Die Versicherung leistet also bei selbst genutzten Wohnräumen nur dann, wenn es einen Totalschaden gegeben hat.
Mietausfall und Mietwert werden auch insoweit erstattet, wie sie auf eine behördliche Wiederherstellungsbeschränkung zurückzuführen sind. So kann zum Beispiel eine Veränderung der Bauverordnung Maßnahmen erforderlich machen, welche eine Wiederherstellung verzögern. Für diesen Zeitraum wirkt der Versicherungsschutz.
Wie berechnet sich der Mietersatzwert? Was ist drin, was nicht? Wie wird der ortsübliche Mietwert ermittelt?
Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird anhand des Mietspiegels vorgenommen. Alternativ wird er durch den Vergleich mit ähnlichen Wohnungen in der direkten Nachbarschaft ermittelt. Der Ersatz des Mietwertes reicht normalerweise nicht, um einen vorübergehenden Einzug in eine Gästewohnung oder in ein Hotel zu finanzieren. Solche Kosten sind aber gegebenenfalls durch eine Hausratversicherung mitversichert (siehe Hausratversicherung Hotelkosten).
Kein Versicherungsschutz / Mietwertersatz bei schuldhafter Verzögerung
Mietwert und Mietausfall sind insoweit nicht versichert, wie der Versicherte die Wiedernutzung der Räume schuldhaft verzögert. Dies geht aus § 9 der allgemeinen Bedingungen für Wohngebäudeversicherungen (VGB) hervor. Von einer schuldhaften Verzögerung ist zum Beispiel dann auszugehen, wenn wegen Unterversicherung ein Sachschaden nur teilweise von der Versicherung übernommen wird und dem Versicherten anschließend die finanziellen Mittel zur Wiederherstellung der Räume fehlen.
Wohngebäudeversicherung auf Mieter umlegen?
In § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung ist geregelt, dass die Kosten für die Versicherung gegen Brandschäden, Schäden durch Sturm, Wasser oder sonstige Elementarschäden auf die Miete umgelegt werden dürfen. In den Mietnebenkosten darf die Wohngebäudeversicherung also enthalten sein, da sie zu den umlagefähigen Kosten gehört. Eine reine Mietausfallversicherung für einen höheren Mietersatzwert ist jedoch einzeln nicht umlegbar. Siehe auch hier:
“Ist im Mietvertrag die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens als Betriebskosten umlagefähig. Eine separate Mietausfallversicherung ist hingegen nicht umlegbar.” (haufe.de)
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