Bei Wasserschaden: Vermieter sollten Folgendes wissen!

Bei einem Wasserschaden in einem Mietshaus bzw. einer Mietswohnung stellt sich die Lage für den Vermieter mitunter komplex dar. Beteiligt sind je nach Schadensfall, Ursache und Verursacher ein Dreiklang aus Gebäudeversicherung des Vermieters, Hausratversicherung des Mieters sowie ggf. Haftpflichtversicherung des Verursachers, der zudem noch ein Dritter im Hause sein kann.

Der folgende Artikel erläutert, wie der Ablauf bei solchen Schadensfällen typischerweise ist. Und gut zu wissen: Die Deutsche Schadenshilfe ist Spezialist für die Regulierung von Wasserschäden. Unser Experten-Netzwerk besteht aus:

  • Gutachtern (Sachverständigen)
  • Fachanwälten für Versicherungsrecht
  • Sanierungsprofis mit Spezialisierung auf Wasserschadensanierung

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Fachexperte Jens Hoffmann |
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Lesedauer: 10 Minuten

Inhaltsverzeichnis

Infos für Vermieter bei Wasserschäden

Ein Wasserschaden in der Mietwohnung ist nicht nur für den Mieter eine unangenehme Sache. Während dieser von Beeinträchtigungen im täglichen Wohnen betroffen ist, muss der Vermieter sich um den Erhalt seines Eigentumes kümmern.

Wenn es in einer Mietwohnung zu einem Schaden durch Leitungswasser kommt, entsteht eine besondere Situation für Vermieter und Mieter.

  • Der Mieter muss die ersten Maßnahmen ergreifen, der Vertragspartner der Versicherung ist jedoch der Eigentümer der Wohnung. Dadurch können sich häufig Spannungen ergeben.
  • Der Mieter wird nicht immer mit der Dauer der Sanierungsmaßnahmen und ihren Begleiterscheinungen einverstanden sein.
  • Auf der anderen Seite wird der Vermieter jede Verschlechterung des Zustandes an seinem Gebäude vermeiden wollen.
  • Nicht selten stellen Mieter in für die Dauer der Schadensanierung Forderungen nach Mietminderung.

Wir möchten Ihnen im Folgenden zeigen, wie sich richtig verhalten, wenn ein Mieter bei Ihnen einen Schaden anzeigt. Lesen Sie außerdem, welche berechtigten Forderungen der Mieter erheben kann und welche Versicherungen für die Regulierung zuständig sind.

Mieter müssen bei einem Wasserschaden umgehend den Vermieter informieren (© auremar / stock.adobe.com)
Mieter müssen bei einem Wasserschaden umgehend den Vermieter informieren (© auremar / stock.adobe.com)

Rechtzeitig melden und richtig informieren

Der Mieter hat die Pflicht, den Vermieter bei einem Wasserschaden unverzüglich zu informieren. Hierbei spielt es keine Rolle, wie groß der Schaden nach der Einschätzung des Mieters ist. Selbst wenige Liter Wasser, die aus einer defekten Spülmaschine auslaufen, können unter dem Bodenbelag langfristig Schäden herbeiführen.

Neben der unverzüglichen Meldung ist es wichtig, dass der Mieter zunächst alles ihm Mögliche unternimmt, um den Schaden so gering wie möglich zu halten (Schadensminderung). Der Mieter ist zwar nicht der Vertragspartner der Gebäudeversicherung, dennoch gehen die Obliegenheiten aus dem Vertrag im Schadenfall auf ihn als regelmäßigen Nutzer der Wohnung über.

Im Idealfall haben Sie das Verhalten des Mieters im Schadenfall auch im Mietvertrag geregelt. Sprechen Sie mit dem Mieter bei der Wohnungsübergabe über das Vorgehen im Fall eines Schadens. Hat der Mieter die Ausbreitung des Wasserschadens durch z. B. das Abdrehen des Haupthahnes erfolgreich verhindert und erste sichtbare Schäden beseitigt, kann er seinen Vermieter informieren. Haben Sie als Vermieter vom Wasserschaden Kenntnis erlangt, benachrichtigen Sie ihrerseits die Versicherung. Wichtig ist vor allem, jeden unternommenen Schritt zu dokumentieren. Lassen Sie den Mieter den Schaden so genau wie möglich, aber nur so umfänglich wie nötig beschreiben. Vermeiden Sie Small-Talk und Spekulationen, sie kosten unnötig Zeit. Stellen Sie z. B. folgende Fragen:

  • Wann wurde der Schaden festgestellt?
  • Was ist die genaue Austrittsstelle?
  • Wie groß ist die sichtbar ausgetretene Wassermenge?
  • Welche sichtbaren Schäden können dokumentiert werden?
  • Was wurde unternommen, um den Schaden zu begrenzen?

Manchmal können nicht alle Fragen beantwortet werden, z. B. wenn die Austrittsstelle nicht offen, sondern verborgen hinter einer Wand liegt. Wenn Sie Ihre Schadensmeldung an den Gebäudeversicherer abgeben, weisen Sie ihn darauf hin, dass die gemachten Angaben von Ihrem Mieter stammen. Dieser hohe Anspruch an die Genauigkeit hat einen Grund: Ihr Mieter wird sehr wahrscheinlich eine Hausratversicherung besitzen. Bei einem großen Wasserschaden wird neben dem Gebäude auch der Hausrat Ihres Mieters betroffen sein. Sie haben bei der Schadenregulierung folglich zwei verschiedene Versicherer mit jeweils eigenen Interessen im Boot. Fehler und Missverständnisse in der Kommunikation führen oft zu unnötigen Verzögerungen im Ablauf oder gar zu Fehlentscheidungen. Genauigkeit und fokussierte Knappheit in Ihren Informationen helfen dem Schadenregulierer. Eine lückenlose Dokumentation ist für Sie von Vorteil.

Als Vermieter immer aktiv mitwirken

Der Gebäudeversicherer wird nun einen Sachverständigen beauftragen, um das genaue Maß der Beschädigungen festzustellen. Der Mieter ist bei der Regulierung des Schadens zur Kooperation mit Ihnen angehalten, dennoch ist es für den reibungslosen Verlauf der Schadensregulierung wichtig, dass Sie als Vermieter die einzelnen Schritte mit dem Mieter abstimmen. Dem Gutachter ist folglich Zutritt zu gewähren, damit er seiner Tätigkeit nachkommen kann.

Es kann im Übrigen nicht schaden, wenn Sie selbst einen Sachverständigen beauftragen (vgl. Sachverständiger für Wasserschäden an Gebäuden). Kommt es später zu Unstimmigkeiten z. B. über Folgeschäden des Wasserschadens oder das Verhalten des Mieters im Schadensfall, sollten Sie über ein eigenes Gutachten verfügen. Dieses sollte zeitnah nach dem Ereignis erstellt worden sein.

Nach der Begutachtung durch die Versicherung und der Feststellung eines versicherten Schadensereignisses können Sie erste Schritte zur Schadenssanierung unternehmen. Am Anfang stehen die Beräumung und die Trocknung des Wasserschadens. Bei einem Rohrbruch wird eine Notreparatur unerlässlich sein. Abschließende Reparaturen erfolgen meist erst nach vollendeter Trocknung.

Die Notreparatur stellt sicher, dass die Wasserversorgung für den täglichen Bedarf in der geschädigten Wohnung wieder funktioniert. Da es sich bei der Wohnung um das Eigentum des Vermieters handelt, trifft dieser auch die Entscheidungen über die eingesetzten Firmen. Lassen Sie sich zeitnah Kostenvoranschläge für die Trocknung, die Entsorgung von beschädigten Sachen und nicht aufschiebbare Reparaturen geben. Mit unserer Unterstützung finden Sie geeignete und erfahrene Firmen, die auf eine jahrelange Tätigkeit im Bereich der Wasserschadensanierung zurückblicken können.

Ein Tipp: Bei Schäden an der Heizung oder Thermen möchte der Versicherer oftmals wissen, in welchem Wartungszustand sich diese Geräte befunden haben. Hierzu zählt auch der Nachweis einer eventuell vorgeschriebenen turnusmäßigen Prüfung. Halten Sie diese Daten immer griffbereit. Kommt es später zu Diskussionen über das Verschulden, ist ein nachweislich ordnungsgemäßer Wartungszustand des wasserführenden Systems enorm hilfreich.

Ansprüche aus mehreren Versicherungen möglich

Bei einem Wasserschaden in einer Mietwohnung gibt es mindestens zwei Betroffene: den Mieter und den Vermieter. Während der Vermieter seine Ansprüche bei der Gebäudeversicherung geltend machen kann, muss der Mieter seine Hausratversicherung in Anspruch nehmen.

  • Die Gebäudeversicherung des Vermieters übernimmt die Kosten für die Trocknung der Bausubstanz und die nachfolgende Instandsetzung.
  • Die Hausratversicherung des Mieters kommt für die Schäden an dessen persönlichem Eigentum, dem Hausrat, auf. Hierzu zählen an erster Stelle Möbel und Fußbodenbeläge. Je nach Umfang des Schadens können aber auch Heimelektronik oder persönliche Kleidung betroffen sein. Dies ist der Fall, wenn das Wasser sehr hoch im Raum stand oder sich durch die Zimmerwärme Kondensat gebildet hat. Wasserdampf ist gefährlich: In einer Wohnung führt es bei wärmeren Temperaturen schnell zur Schimmelbildung (siehe Schimmelpilzbefall).

Gelegentlich ist die Trennung zwischen einem festen Gebäudebestandteil und dem Mieter gehörenden Hausrat erst auf den zweiten Blick eindeutig – Beispiel Schäden an der Küche:

  • Die Einbauküche kann, wenn Sie diese eingebaut und mitvermietet haben, ein Gebäudebestandteil sein. Dann ist sie in Ihrem Gebäudeversicherungsvertrag erwähnt und mitversichert.
  • Hat jedoch Ihr Mieter diese Küche einbauen lassen, ist sie Bestandteil seines Hausrates.

Ebenso kann der vom Mieter mit Erlaubnis des Eigentümers selbst verlegte Laminatboden Bestandteil seines Hausrates sein. Als Faustregel kann hier gelten, dass die Eigentumsverhältnisse der beschädigten Sachen Aufschluss darüber geben, welche Versicherung für den Ersatz zuständig ist. Müssen beschädigte Hausratsgegenstände und Trockenbauelemente nach einem Schaden entsorgt werden, gilt dasselbe: Die jeweilige Versicherung kommt für die Kosten auf. Siehe auch: Mieter verursacht Schaden – wer zahlt? und Wasserschaden Mietwohnung wer zahlt?

Eine ausgeglichene und zielführende Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter sowie deren Versicherungen ist im Fall eines solchen Schadens vorteilhaft. Es gibt viele Schnittpunkte im Ablauf der Regulierung. Doch leider läuft es nicht immer glatt. Die Sanierungsmaßnahmen stellen für den Mieter eine erhebliche Belastung dar.

Wann eine Mietminderung berechtigt ist

Trocknungsgeräte, die vier Wochen im 24-Stunden-Betrieb laufen, werden vermutlich durch den Bewohner als Beeinträchtigung wahrgenommen (siehe auch Bautrockner, Luftentfeuchter, Heizstrahler). Der für die Trocknung benötigte Strom läuft häufig durch den Zähler des Mieters. Bei der Sanierung der Wohnung entstehender Schmutz und Lärm mindern die Wohnqualität für den Bewohner Ihrer Wohnung. Schnell steht die Forderung nach einer Mietminderung im Raum.

Der Mieter wird seine Forderung damit begründen, dass die Mietsache für eine bestimmte Dauer nicht uneingeschränkt genutzt werden kann. Dies ist sein Recht. Was viele Vermieter nicht wissen: Der durch eine Mietminderung entstehende Mietausfall nach einem versicherten Schaden ist in der Wohngebäudeversicherung mitversichert. Sie können diese berechtigte Forderung Ihres Mieters also (in den meisten Fällen) gelassen entgegennehmen. Siehe auch: Mietausfall bei Wasserschaden.

Über das Maß der Senkung des Mietzinses können Sie sich nach der Anerkennung des Schadens durch den Versicherer mit diesem verständigen. Für die Berechnung der Höhe gibt es Mietminderungstabellen. Ausschlaggebend für eine Mietminderung ist immer eine Beeinträchtigung der Wohnqualität. Allerdings wird Lärm hier anders bewertet als gesundheitsschädlicher Schimmel oder der Ausfall der Heizung im Winter.

Der Eigentümer der Wohnung ist verpflichtet, die Schäden zu beseitigen, die zur Verminderung der Wohnqualität führen. So können auch kleinere Schäden zu einem Anspruch auf Mietminderung führen. Dies geschieht, wenn der Mieter eine angemessene Frist setzt, um die Mängel zu beseitigen und der Vermieter dieser Forderung zur Beseitigung nicht nachkommt.

Das Verschulden immer prüfen lassen

Besteht der Anspruch auf eine Mietminderung, auch wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat? Ein solches Verschulden kann z. B. dann vorliegen, wenn der Mieter bei Umräumarbeiten in der Wohnung eine wasserführende Leitung beschädigt. Grundsätzlich hat der Mieter in diesem Fall keinen oder zumindest einen verminderten Anspruch auf Mietminderung, da er seinen Pflichten zur Sorgfalt in Bezug auf die Nutzung der Mietwohnung nicht nachgekommen ist. Allerdings fragen die Versicherungsbedingungen der Gebäudeversicherung nicht nach einem Verschulden. Die Versicherungen leisten jedoch nur für einen berechtigten Anspruch auf Mietminderung. Ist das Verschulden ungeklärt, kann über die Haftpflichtversicherung des Mieters eine Entscheidung hierzu herbeigeführt werden. Wenn Ihre Gebäudeversicherung ein schuldhaftes Verhalten des Mieters feststellt, wird sie einen Teil der entstandenen Kosten vom Haftpflichtversicherer des Mieters zurückfordern. Bestätigt dieser das Verschulden, sinkt für den Mieter die Wahrscheinlichkeit, eine Mietminderung durchsetzen zu können. Macht der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung tatsächlich geltend, legen Sie diesen Ihrer Versicherung zur Prüfung vor. Versuchen Sie keinesfalls, eine Berechnung des Anspruchs auf eigene Faust vorzunehmen. Lassen Sie sich im Fall einer solchen Forderung am besten von einem Anwalt für Mietrecht und/oder einen Anwalt für Versicherungsrecht beraten. Bei uns finden Sie mit dieser Materie vertraute Rechtsanwälte, die Sie als Vermieter gern unterstützen.

Übrigens kann der Mieter bei einer gänzlichen Unbewohnbarkeit der Mietwohnung in ein Ausweichquartier umziehen. Hierfür sieht die Hausratversicherung des Mieters einen Tagessatz vor. Um die Ersatzwohnung kümmert er sich üblicherweise selbst (siehe auch: Ersatzwohnung bei Wasserschaden). Der Anspruch auf Mietminderung bleibt davon unberührt, da die geschädigte Wohnung nicht genutzt werden kann.

In einem Gebäude mit mehreren Wohnungen kann es sein, dass der Bewohner aus der Wohnung über Ihrem Mieter der Verursacher des Schadens ist. Die Frage des Verschuldens stellt sich für Ihren Mieter damit nicht. Sie werden dann alle berechtigten Ansprüche und erforderlichen Kosten über Ihre Gebäudeversicherung leisten lassen. Die Haftpflichtversicherung des oberen Mieters kann sowohl durch die Wohngebäudeversicherung des Eigentümers als auch durch die Hausratversicherung Ihres Mieters in Regress genommen werden (siehe auch Schadensabwicklung).

Das Regressverfahren führen die Versicherungen untereinander, Sie bleiben hierbei außen vor. Sind mehrere Mietparteien in einem Wohnhaus geschädigt, muss der Verursacher unverzüglich seine Haftpflichtversicherung informieren. Alle Gebäudeschäden werden vom Gebäudeversicherer des Hauses, alle Hausratschäden von den einzelnen Hausratversicherungen der Mieter übernommen.

Mietvertrag: Was muss ich als Vermieter bei Wasserschäden wissen und beachten? (© cirquedesprit / stock.adobe.com)
Mietvertrag: Was muss ich als Vermieter bei Wasserschäden wissen und beachten? (© cirquedesprit / stock.adobe.com)

Als Vermieter auf Wasserschäden vorbereitet sein

Wasserschäden sind in Miethäusern keine Seltenheit. Die Wasserversorgungssysteme sind komplex und die möglichen Fehlerquellen zahlreich. Es ist aber eine große Herausforderung für den Hauseigentümer und Vermieter, wenn ein solcher Schaden auftritt. Vorbereitung ist daher unerlässlich. Prüfen Sie als Vermieter, wie das Verhalten der Mieter im Schadenfall in Ihren Mietverträgen geregelt ist. Schauen Sie in die Unterlagen zu Ihrer Gebäudeversicherung. Jüngere Gerichtsurteile zur Mietminderung können ihren Niederschlag nur in den aktuellen Versicherungsbedingungen finden. Wenn es dann doch zum Schaden kommt, holen Sie sich Hilfe. Mit externem Sachverstand können Sie Ihre starke Position als Vermieter auch im gesamten Verlauf der Schadensregulierung zur Geltung bringen – denn es geht ja nicht nur darum, den Wasserschaden zu beheben, sondern auch die Kostenübernahme bzw. Kostenverteilung zu klären: Das Mieten von Bautrocknungsgeräten und deren Stromverbrauch für eine vollständige Raumtrocknung ist das eine, umfangreiche Sanierungs- & Reparatur-Arbeiten das andere (vgl. Wasserschaden Reparatur).

Wir helfen Ihnen, einen erfahrenen Sachverständigen zu finden und geben Ihnen bei Bedarf den passenden Anwalt an die Hand. Nutzen Sie Ihre Rechte als Versicherungsnehmer und beauftragen Sie kompetente Firmen mit der Trocknung und Sanierung selbst. Mit uns finden Sie genau die richtigen Fachleute. Ihre Mietwohnungen sind ein wichtiges und stabiles Kapital für Sie. Sorgen wir gemeinsam dafür, dass es auch nach einem Wasserschaden so bleibt. Jetzt Kontakt aufnehmen.

Jens Hoffmann
Leiter Sachschaden

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