Mietminderung bei Wasserschaden: Was muss ich als Vermieter akzeptieren?

Wenn es zu einem Wasserschaden kommt, ist dies natürlich in erster Linie ein Ärgernis für Hauseigentümer oder Mieter: Steht die Wohnung unter Wasser, ist es das Wichtigste, die Ursache ausfindig zu machen und sein Inventar vor weiteren Schäden zu retten. Leider kommt es häufig vor, dass Wohnungen infolge eines Wasserschadens nicht mehr bewohnbar sind. Doch hier stellt sich die Frage: Wer muss die Kosten dafür tragen – und was muss im Ernstfall getan werden? Für Mieter ist außerdem wichtig zu wissen, wann ihnen eine Mietminderung zusteht. Und als Vermieter andersherum: Was muss ich als Vermieter an Mietminderungen akzeptieren, und bekomme ich den Mietausfall ersetzt?

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Fachexperte Jens Hoffmann |
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Inhaltsverzeichnis

Wasserschaden im Haus – die wichtigsten Sofortmaßnahmen

Ganz egal, ob es sich um einen Rohrbruch oder eine andere Art eines Wasserschadens handelt – steht plötzlich die Wohnung unter Wasser, muss schnell gehandelt werden. Das Wichtigste ist, die Schadensursache, so weit es einem möglich ist, abzusichern, so dass kein weiteres Wasser nachfließen kann. Bei einer undichten oder geplatzten Leitung sollte daher umgehend der Haupthahn geschlossen werden. Danach sollte der Schaden noch am selben Tag der Versicherung gemeldet werden (siehe Wasserrohrbruch melden). Im Rahmen der Schadensmeldung sollten zudem umgehend Fotos vom Schadensort angefertigt werden, so dass das Geschehene auch aus der Ferne nachvollzogen werden kann. Informieren Sie am besten auch Ihre Nachbarn über den Wasserschaden, damit diese, sofern nötig, entsprechende Maßnahmen einleiten können. In einem Mietshaus muss der Vermieter über den Wasserschaden informiert werden – dies am besten auch auf schriftlichem Wege, um sich rechtlich abzusichern.

Die Feuerwehr kann dabei helfen, stehendes Wasser in der Wohnung oder in Kellerräumen abzupumpen (vgl. Wohnung steht unter Wasser). Zurück bleibt allerdings oft ein beachtlicher Schaden: Eine komplette Durchfeuchtung des Bodens oder sogar der Wände im unteren Bereich (vgl. Durchfeuchtung Mauerwerk). Hier stellt sich die Frage:

  • Wer ist nun für den Schaden verantwortlich?
  • Und wann steht Mietern eine Mietminderung nach einem Wasserschaden zu?

Mietminderung nach einem Wasserschaden – wem steht sie zu?

Entscheidend für eine Mietminderung in der Wohnung ist vor allem die Frage, wer als Verursacher des Schadens gilt.

  • Sofern der Wasserschaden vom Mieter verursacht worden ist, hat dieser natürlich als Schuldiger keinen Anspruch auf eine Mietminderung.
  • Wenn dies aber nicht der Fall ist, kann die Miete durchaus gemindert werden. Dies sollte allerdings in keinem Fall auf eigene Faust geschehen.

Eine Mietminderung wegen eines Wasserschadens ist somit auch dann gegeben, wenn Vermieter keinen Einfluss auf den Wasserschaden hatten. Ein Beispiel dafür ist, wenn ein Nachbar für den Schaden verantwortlich ist. Hier ist eine Mietminderung gegenüber des Vermieters möglich, da er bei einer durchfeuchteten Wohnung keinen mangelfreien Gebrauch der Mietwohnung bieten kann – und somit darf auch die Miete gemindert werden. Umgekehrt ist der Vermieter aber zeitgleich auch dazu berechtigt, sich seine Einbußen vom verantwortlichen (verursachenden) Mieter, der den Schaden übernehmen muss, zurückzuholen.

Mietminderung wegen eines Wasserschadens – in jedem Fall möglich?

Ganz egal, aus welchem Grund Feuchtigkeit in die Wohnung oder in das Haus gelangt – jeder Vermieter oder Eigentümer sollte sich schnellstens um eine Beseitigung des Wasserschadens kümmern (vgl. auch: Wasserschaden beheben). Denn mit der Zeit kann die Feuchtigkeit bis in die Bausubstanz vordringen und sie nach und nach zerstören – Schimmelbefall ist eine klassische Folge dessen. Dazu kommt, dass Wasserschäden am Hausrat oder am Gebäude selbst nicht nur ein Ärgernis sind, sondern auch hohe Kosten für eine Sanierung nach sich ziehen können. Nicht nur die Wohnqualität, sondern auch die Lebensqualität wird beeinträchtigt, wie beispielsweise durch die Lärmbelästigung von Trocknungsgeräten.

Mietminderung Wasserschaden | Was und wieviel ist zulässig? Was muss der Vermieter hinnehmen? (© M. Schuppich / stock.adobe.com)
Mietminderung Wasserschaden | Was und wieviel ist zulässig? Was muss der Vermieter hinnehmen? (© M. Schuppich / stock.adobe.com)

Sofern ein Mieter einen Wasserschaden nicht selbst verursacht hat, weil er beispielsweise unvorsichtig gehandelt hat, lässt sich ein solcher Schaden oft nicht verhindern – und ist damit besonders ärgerlich. Denn hat man selbst keine Schuld und findet seine Wohnung ganz plötzlich durchnässt vor, sorgt man sich in der Regel zuerst um seine Einrichtung und Wertgegenstände.

Mögliche Ursachen sind unter anderem undichte Wasserrohre. Ein solcher Wasserschaden kann auch verdeckt entstehen, ohne dass die Wohnung direkt überschwemmt sein muss: Platzt ein Rohr hinter der Wand, kann sich der Schaden unbemerkt über mehrere Wochen und Monate hinweg entwickeln (siehe auch Wasserschäden hinter Fliesen), so dass dieser erst durch einen modrigen Geruch oder Schimmel an der Wand erkannt werden kann. Für entsprechende Sanierungsarbeiten ist hier natürlich der Vermieter in die Pflicht zu nehmen.

In den letzten Jahren kam es allerdings auch vermehrt zu Wasserschäden, die durch Starkregen verursacht wurden (Starkregen Definition v. Versicherungen). Insbesondere Wohnungen, die sich im Erdgeschoss oder im Untergeschoss befinden, sind häufig davon betroffen. Doch auch Naturkatastrophen wie Hochwasser ziehen gravierende Wasserschäden mit sich (vgl. Hochwasser Versicherung) und fordern nicht selten sogar Menschenleben (siehe Opfer Hochwasser). Dass viele Häuser dabei unbewohnbar werden, erklärt sich von selbst.

Weiterhin kann ein wasserbedingter Gebäudeschaden auch nach einem Brand entstehen: Wird Löschwasser eingesetzt, um das Feuer zu beseitigen, kann dies ebenfalls zu einer durchnässten Wohnung führen (siehe Löschwasser- Schäden). Vergisst der Nachbar über der eigenen Wohnung, das fließende Wasser in der Badewanne abzustellen und beginnt die Decke zu tropfen, ist dies ebenfalls im Extremfall ein Wasserschaden mit weitreichenden Folgen.


Wasserschaden Mietminderung | Die mögliche Minderung der Miete nach Wasserschäden hängt von verschiedenen Faktoren ab. BGB und Mietvertrag regeln Grundsätzliches; für die konkreten Minderungsquoten der Mietkürzung gibt es verschiedene Präzedenzurteile zu Höhe, Art und Ausmaß der Einschränkung sowie Tabellen zur Orientierung. (© MQ-Illustrations)

Wasserschaden Mietminderung | Die mögliche Minderung der Miete nach Wasserschäden hängt von verschiedenen Faktoren ab. BGB und Mietvertrag regeln Grundsätzliches; für die konkreten Minderungsquoten der Mietkürzung gibt es verschiedene Präzedenzurteile zu Höhe, Art und Ausmaß der Einschränkung sowie Tabellen zur Orientierung. (© MQ-Illustrations)


Ist/war der Mieter selbst verantwortlich für den nun vorhandenen Mietmangel und die Beeinträchtigungen der Mietsache?

Doch insbesondere bei einer Mietminderung wegen eines Wasserschadens spielt die Frage, wer für den Schaden verantwortlich ist, eine wichtige Rolle. Denn diese ist nicht nur hinsichtlich der Mietminderung sowie der daraus resultierenden Höhe der gekürzten Miete von Bedeutung, sondern auch deshalb, weil die Versicherung des Verantwortlichen informiert werden muss. (Vgl. Wasserschaden: Wer zahlt was).

Tritt eine Mietminderung wegen eines Wasserschadens in Kraft, so ist für gewöhnlich der Vermieter für diese besondere Situation verantwortlich und muss sich schnell darum kümmern, den Wasserschaden beseitigen zu lassen. Wenn aber der Mieter für eine zu hohe Luftfeuchtigkeit in der Wohnung verantwortlich ist und es daraufhin zur Entwicklung von Schimmel kommt, handelt es sich nicht um einen Grund, der eine Mietminderung rechtfertigt.

Damit es gar nicht erst zur Bildung von Schimmel kommt, müssen Mieter angemessen lüften und heizen. Grundsätzlich sollten Wohnräume mindestens zwei bis drei Mal täglich für 15 Minuten stoßgelüftet werden, um einen optimalen Luftaustausch zu gewährleisten. Das bedeutet, alle Fenster und Türen einmal vollständig zu öffnen. Ebenfalls muss bedacht werden, dass warme Raumluft mehr Feuchtigkeit speichern kann, ehe sie voll gesättigt ist. Vgl. auch: Feuchtigkeit im Haus – welche Raumluftfeuchte ist normal bzw. optimal?

Um zu klären, wer für einen Wasserschaden verantwortlich ist und somit auch die Kosten zu tragen hat, muss eine eindeutige Antwort her. Nicht selten kommt es hierbei zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Ein unabhängiger Sachverständiger kann dabei helfen, diese Frage zu klären. Wichtig: In keinem Fall sollten Mietkürzungen auf eigene Faust erfolgen. Denn entscheidet sich ein Mieter einfach aus der Verzweiflung heraus für eine Mietkürzung, die aber nicht gerechtfertigt ist, so kann der Vermieter im schlimmsten Fall eine Klage wegen Mietrückstands einreichen – und das sollte tunlichst vermieden werden.

Somit zeigt sich, dass ein Wasserschaden zahlreiche unterschiedliche Ursachen haben kann, die ebenso vielfältig sind wie die Folgen. Hierbei kann es um einfache Versicherungsfragen gehen oder auch um vollständige Sanierungsmaßnahmen, die im Anschluss durchgeführt werden müssen. So wird unter anderem meist ein Luftentfeuchter gegen Schimmel eingesetzt, der über mehrere Wochen durchgehend im Einsatz ist, bis jegliche Restfeuchtigkeit beseitigt ist. Ein Fachbetrieb kennt sich dabei mit allen relevanten Themen aus.

Wer muss für die Beseitigung eines Wasserschadens aufkommen?

Vermieter sind vor allem durch den Mietvertrag, der mit dem Mieter abgeschlossen wird, dazu verpflichtet, einen Wasserschaden möglichst zeitnah zu beseitigen. Ist durch einen Wasserschaden beispielsweise die Dusche nicht nutzbar oder die ganze Wohnung unbewohnbar, dann muss der Vermieter den ursprünglichen Zustands schnellstens wiederherstellen. Auf den Kosten bleibt er jedoch nur dann sitzen, wenn er selbst die Schuld am Schaden trägt. Wenn ein Dritter – wie zum Beispiel ein anderer Nachbar – dafür verantwortlich ist, so wird der Vermieter diesem die Kosten für den Mietausfall in Rechnung stellen. Dazu zählt natürlich auch eine Mietminderung wegen eines Wasserschadens. Die Minderungsquote hängt stets vom Einzelfall ab und lässt sich nicht so einfach pauschalisieren. So macht es durchaus einen Unterschied, ob nur einzelne Räume vom Schaden betroffen sind oder die ganze Wohnung unbewohnbar ist. Als Betroffener sollte eine Mängelanzeige beim Vermieter nach einem Wasserschaden in jedem Fall so schnell wie möglich erfolgen (vgl. auch: Mängelanzeige VOB).

Entsteht ein Wasserschaden zum Beispiel, weil eine Waschmaschine ausgelaufen ist oder weil jemand vergessen hat, einen Wasserhahn in der Küche oder im Badezimmer zu schließen, so haftet derjenige selbst für diesen Schaden. In diesem Fall besteht auch kein Recht auf eine Mietminderung wegen eines Wasserschadens. Schützen kann man sich davor nie zu 100% – allerdings kann man dafür sorgen, dass wasserführende Geräte oder auch Wasserhähne nie vollkommen unbeaufsichtigt bleiben, so dass man im Notfall noch rechtzeitig reagieren und die Wasserzufuhr unterbrechen kann.

Anders verhält es sich, wenn es sich um einen Wasserschaden aufgrund geplatzter Rohrleitungen handelt – diese muss der Mieter natürlich nicht selbst bezahlen und hier ist eine Mietminderung bei Wasserschäden auch gerechtfertigt. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, selbst darauf zu achten, dass ein Gebäude so gewartet wird, dass es gar nicht erst zu Schäden an der Mietwohnung kommen kann. Selbiges gilt ebenso für undichte Bereiche am Haus, durch die Wasser von außen eindringen kann, wie beispielsweise im Keller oder auch im Bereich des Dachs.

Fazit: Mietkürzung wegen Wasserschaden – es hängt vom Einzelfall ab…

Ob und in welcher Höhe die Miete gekürzt werden darf, hängt von Art und Ausmaß der Einschränkungen ab, sowie ob der Mieter den Schaden selbst verschuldet hat. Eine Mietminderungstabelle kann Aufschluss geben, welche Minderungsquote je nach Mietminderungsgrund möglich ist. Dennoch kann eine solche Tabelle den Einzelfall und die Beeinträchtigung durch den Wasserschaden und dessen Folgen nicht immer angemessen abbilden. – In der Praxis kommt es regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern und ggf. involvierten Dritten (Verursacher oder Geschädigte). Oft müssen dann Rechtsanwälte eingeschaltet werden, welche die verschiedenen Facetten wie Mietrecht, Versicherungsrecht und Baurecht juristisch klären. – Gern vermitteln wir Ihnen auf Anfrage einen unserer Fachanwälte aus dem Experten-Netzwerk der Deutschen Schadenshilfe; siehe auch Anwalt für Wasserschaden.

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Jens Hoffmann
Leiter Sachschaden

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