Anwalt für Baurecht? – Wir vermitteln kompetente Fachanwälte für Baurecht
Beim Kauf eines Grundstücks können unterschiedliche rechtliche Probleme zustande kommen – seien es die Baugenehmigung oder auch die Abnahme des Baus. Wenn der Bau eines Gebäudes geplant ist, dann stehen viele Bauherren vor der Frage, welche rechtlichen Aspekte dabei beachtet werden müssen. Der erste Schritt ist in der Regel der Kauf eines Grundstücks. Bevor es erworben wird, ist es wichtig zu klären, wie es sich mit dem Wegerecht verhält. Auch Regelungen bezüglich der Abstände zu Nachbargrundstücken sowie das Thema Grenzbebauung spielen eine wichtige Rolle. Nicht zu vergessen ist die Erschließung des Grundstücks. Hier geht es vor allem um sämtliche Themen, die sich damit befassen, um ein Grundstück korrekt nutzen zu können. Wichtig ist darüber hinaus außerdem den Bebauungsplan. Durch ihn wird in Deutschland geregelt, in welcher Form Grundstücke genutzt werden dürfen und wie man sie bebauen darf. Ist ein Grundstück überhaupt dafür geeignet, um darauf ein Wohnhaus bauen zu können? Oder handelt es sich um ein Gewerbegrundstück? All diese Aspekte werden in diesem Zusammenhang geklärt.
Um mit dem Hausbau beginnen zu können, ist in Deutschland zwingend eine Baugenehmigung erforderlich. Sobald diese vorliegt, erhält der Besitzer des Grundstücks einen schriftlichen Bescheid von der zuständigen Behörde. Bereits vor der Einreichung des Bauantrages erhält der Grundstücksbesitzer zudem einen sogenannten Bauvorbescheid, in dem verschiedene baurechtliche Themen behandelt werden
Der Bau gewisser kleinerer Objekte ist in einigen Landesbauordnung genehmigungsfrei. Dennoch ist es wichtig, dass das gewünschte Bauvorhaben dem dafür zuständigen Amt mitgeteilt wird. Der nächste Schritt ist die Beauftragung eines Architekten, welcher einen genauen Plan für das geplante Gebäude erstellt. Wer den Bau nicht selbst durchführt, schließt darüber hinaus in der Regel einen Bauvertrag mit einem Bauträger oder einer Baufirma ab. Hierbei kommt es besonders darauf an, dass die einzelnen Leistungen genau mit dem Unternehmen besprochen werden. In keinem Fall sollte man sich auf Schwarzarbeit einlassen, sondern rechtlich korrekt handeln – so ist man im Falle eines Schadens auch nachträglich noch abgesichert. Denn es kommt gar nicht so selten vor, dass sich bedingt durch eine fehlerhafte Arbeit später Mängel zeigen, die teure Reparaturen erfordern.
Welche Aufgaben erfüllt ein Fachanwalt für Baurecht?
Es gibt viele unterschiedliche Tätigkeiten, die ein Anwalt für Baurecht ausführt. So berät er seine Mandanten, welche private oder auch öffentliche Bauherren sein können. Beraten werden von ihm allerdings auch Architekten, Bau-Unternehmer oder Ingenieure.
Weiterhin werden Fachanwälte für Baurecht und Architektenrecht häufig damit beauftragt, korrekte Architekten- oder Bauverträge zu erstellen. Hierbei handelt es sich in der Regel stets um einen Werkvertrag. Es ist keine Seltenheit, dass ein Fachanwalt für Baurecht den kompletten Prozess des Baus betreut, bis dieser vollständig abgeschlossen ist – die Betreuung beginnt bei der Planung und endet mit der Abnahme des Gebäudes. Sofern das dafür zuständige Amt die Baugenehmigung nicht erteilt hat, hilft ein Anwalt für Baurecht in vielen Fällen ebenfalls: Er kann sie notfalls vor Gericht erkämpfen, sofern der Grundstücksbesitzer alle dafür erforderlichen Vorschriften erfüllt. Er übernimmt somit auch die persönliche Vertretung seiner Mandanten vor unterschiedlichen Behörden.
Besonders oft wenden sich Haus- und Grundstücksbesitzer an einen Fachanwalt für Baurecht, wenn es um Streitigkeiten mit Ämtern, Baufirmen oder Nachbarn geht. Zu Konflikten kommt es beispielsweise oft aufgrund schlechter oder fehlerhafter Leistungen, aufgrund Streitigkeiten hinsichtlich der Grundstücksgrenzen sowie um ähnliche Themen. Hier kann der Anwalt eine vermittelnde Position einnehmen und seine Klienten umfassend beraten.
Generell gibt es im “Immobilienrecht” viele untergeordnete Rechtsgebiete und entsprechende Spezialisierungen bei “Immobilienrechts- und Baurechts-Anwälten”: Bauordnungsrecht, Bauvertragsrecht, Bauplanungsrecht, Vergaberecht, Bauträgerrecht…
Bei Baumängeln greift der Anwalt für Baurecht ein
Pfusch am Bau – Das ist leider auch in Deutschland keine Seltenheit. Baufehler (siehe typische Baufehler an Wohngebäuden) kommen selbst bei renommierten Baufirmen hin und wieder vor. Wichtig ist es allerdings dann, dass der Bauherr möglichst schnell handelt und sich an der zuständigen Stelle Hilfe holt (siehe auch: Gutachter für Pfusch am Bau). Dann zu spät reklamierte Schäden lassen sich deutlich schwerer regulieren als solche, die sofort gemeldet werden. Stellt man Baumängel fest oder führt der Bauträger seine vereinbarten Leistungen nicht korrekt aus, sollten sich Bauherren umgehend an einen Fachanwalt für Baurecht bzw. eine entsprechend spezialisierte Kanzlei wenden (siehe auch Baumängel Anwalt). Er kann die Mängel schriftlich dokumentieren und sich direkt an das Bauunternehmen wenden, um eine Nachbesserung einzufordern.
Ist die Leistung von Seiten des Bauträgers fast im Vertrag vereinbart worden, lassen sich Fehler oder Mängel besonders leicht nachweisen und müssen entsprechend auch nach gebessert werden. Grundsätzlich ist es zu empfehlen, ein Baustellenprotokoll anzufertigen, das regelmäßig aktualisiert wird. Auf diesem Wege lassen sich Mängel schneller erkennen und der Schaden hält sich stets in Grenzen. Nachdem das Bauvorhaben zu Ende gebracht worden ist, sollten außerdem im Abnahmeprotokoll sämtliche Mängel oder Fehler aufgelistet werden (vgl. Mängel nach Abnahme festgestellt). Hier kann der Rechtsanwalt für Baurecht und Architektenrecht die Rechte des Bauherren durchsetzen und den Bauträger entsprechend in die Pflicht nehmen. Sofern der Mangel dann noch nicht behoben wird, gibt es die Möglichkeit, Klage einzureichen. Darüber hinaus berät der Fachanwalt seine Klienten darüber, inwiefern Abschlagszahlungen bei der Feststellung von Baumängeln einbehalten werden dürfen – oft kommt hier neben einem Bauschäden Anwalt auch ein Bauschäden Gutachter mit ins Spiel.
Der Fachanwalt unterstützt beim Immobilienkauf, dem Bau sowie auch bei der Finanzierung
Einen Baurecht-Fachanwalt zu beauftragen, lohnt sich für Bauherren in vielerlei Hinsicht. So kommt es für Gebäude- oder Grundstücksbesitzer vor allem darauf an, den Bau, den Kauf oder auch die Finanzierung eines Hauses im Blick zu behalten. Hierbei handelt es sich um relativ komplexe und umfassende Themen, bei denen schnell Fehler passieren können, die teure Folgen nach sich ziehen. Fachanwälte für Baurecht können Verträge vor der Unterzeichnung auf ihre Rechtmäßigkeit prüfen oder auch einen Bauvertrag rechtlich korrekt ausformulieren. So können sich beide Parteien sicher sein, dass es sich um einen gültigen und korrekten Vertrag handelt.
Welche Gesetze werden im Baurecht geregelt?
Grundsätzlich wird das Baurecht in Deutschland in zwei Bereiche unterteilt: so gibt es
- einerseits das öffentliche Baurecht,
- andererseits das private Baurecht.
Das öffentliche Baurecht fast sämtliche Regeln zusammen, die entscheiden, wo und auf welchem Wege gebaut werden darf. Hier geht es somit vor allem um Bauordnungen sowie auch um so genannte Raumordnungsgesetze. Das private Baurecht befasst sich dagegen mit Recht und Regeln, auf privaten Grundstücken ein Haus zu bauen.
Weil in jedem Bundesland die Bauordnungen ganz unterschiedlich ausfallen, sind diese natürlich auch nicht einheitlich geregelt. Oft wird das Baurecht sogar von einzelnen Gemeinden festgelegt und von den Kommunen entschieden. Kommunal herrscht somit häufig eine so genannte Baupolizei vor, welche dafür sorgt, dass die Bauordnung korrekt ausgeführt und geltende Regeln eingehalten werden. Abweichungen von den Richtlinien können durchaus teure Bußgelder nach sich ziehen.
Das öffentliche und private Baurecht – was wichtig ist
Im öffentlichen Baurecht werden gesetzlich sämtliche Rechtsbereiche festgelegt, welche für den Bau, die Sanierung oder auch für den Abriss eines Hauses oder der Platzierung eines Grundstücks erlaubt sind. Im öffentlichen Recht werden somit einheitliche Regeln für das gesamte Bundesland geschaffen. Themen, welche im öffentlichen Baurecht behandelt werden, sind unter anderem die Erteilung einer Baugenehmigung bei Gemeinden, die Abstandsregelung zum Nachbargrundstücken sowie auch der Umwelt- und Denkmalschutz. Fachanwälte für öffentliches Baurecht kommen allerdings meist erst dann zum Einsatz, wenn es um Streitigkeiten oder gar um eine Klage geht.
Zahlreiche gesetzliche Regelungen, die das öffentliche Baurecht betreffen, gelten für ganze Bundesländer oder auch auf Landesebene. Deshalb ist es nicht nur für öffentliche Bereiche, sondern auch sehr private Bauherren sehr wichtig, in dem komplexen Netz aus Regelungen und Gesetzen einen guten Überblick zu bewahren. Auch wenn dies mitunter kompliziert sein kann, so ist es zwingend nötig, alle wichtigen Regelungen bei Bauvorhaben korrekt einzuhalten.
Vom öffentlichen Baurecht sind Bauherrn schon betroffen, wenn sie auf der Suche nach einem Grundstück sind und mit kommunalen Büros verhandeln müssen. Es kommt ebenfalls vor, dass Architekten, die natürlich auch gemäß rechtlicher Vorgaben tätig sein sollen, ihre Pläne anpassen müssen, damit sie den geltenden Recht entsprechen. Typische Fälle behandeln unter anderem nicht erteilte Baugenehmigung oder auch veränderte Anforderungen hinsichtlich des Baus seitens der Gemeinde.
Als privates Baurecht werden jene zivilrechtliche Rechtsgrundlagen behandelt, welche vor allem den Bauprozess selbst, aber auch die Nutzung eines Hauses auf dem Grundstück und Regeln bezüglich der Abstände zu benachbarten Grundstücken betreffen. Im privaten Baurecht wird einem Bauherr gewährt, ein Gebäude auf einem Grundstück zu errichten, in dem er auch leben kann. Das kann beispielsweise ein Einfamilienhaus sein.
Abhängig davon, in welchem Bundesland sich der Bauherr mit seinem Grundstück befindet, können unterschiedliche Grenzen gelten, die beim Bau eines Hauses zwingend eingehalten werden müssen. So kann es durchaus der Fall sein, dass zum Nachbargebäude ein Abstand von mindestens 5 m eingehalten werden muss. Während es mit den Abständen in Städten auf besonders genau genommen wird, sind die Abstände zwischen Grundstücksgrenze und Gebäude in ländlichen Gebieten oft etwas großzügiger. Der Abstand, der zum benachbarten Grundstück eingehalten werden muss, wird über die Bauordnung genau festgelegt. Eine Ausnahme kann allerdings dann zum Tragen kommen, wenn es sich um Grundstücksgrenzen handelt, die an einer Straße liegen. Hier lässt sich für ein Vordach der zur Verfügung stehende Platz komplett ausnutzen, allerdings sollten sich Bauherrn in jedem Fall im Vorfeld darüber in Kenntnis setzen, wann hier für eine Genehmigung erteilt wird.
Wie hoch sind die Kosten für einen Fachanwalt für Bau- & Architektenrecht?
In einigen Fällen ist es unumgänglich, bei baurechtlichen Streitigkeiten die Unterstützung eines Anwalts in Anspruch zu nehmen. Wie hoch die Honorare für diesen ausfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehört zum Beispiel einerseits der Gegenstandswert, andererseits aber auch der Aufwand seiner Tätigkeit.
Beim Gegenstandswert handelt es sich um das wirtschaftliche Interesse, welches an die jeweilige Sache geknüpft ist. Eine Streitigkeit über Baumängel, bei der es nur um rund 10.000 € geht, wird nicht so hoch honoriert wie Schadensersatz Ansprüche in Höhe von 1 Million € – denn hier ist natürlich auch ein viel größerer bürokratischer Aufwand und unter Umständen auch eine gerichtliche Einigung erforderlich.
Im Jahr 2004 wurde das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) festgelegt, welches die inzwischen nicht mehr geltende Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung (BRAGO) abgelöst hat. In diesem Gesetz ist eindeutig festgehalten worden, das gemeinsam mit einem Rechtsanwalt bzw. seiner Kanzlei auch Zeit- und Pauschalvergütungen vereinbart werden können. Bei einem besonders hohen Streitwert lohnt es sich oft, den Rechtsanwalt nach zeitlichem Aufwand abzurechnen.
Die meisten Anwaltsrechnungen orientieren sich allerdings an den Regelungen des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes. Fest steht, dass bereits die erste Beratung durch einen Rechtsanwalt mit Kosten verbunden sein kann / wird. Die Höhe des Honorars für einen Anwalt für Baurecht und Architektenrecht ist, wie bereites erwähnt, allerdings individuell. Wenn die Tätigkeit des Fachanwalts für Baurecht sich lediglich auf einen schriftlichen oder mündlichen Rat beschränkt, man beispielsweise nur eine telefonische kurze Beratung benötigt, so gibt es keine fixen Gebühren mehr. Hier kann der Rechtsanwalt selbst ein Honorar verlangen, dass er eigens festgelegt hat. So kann man sich aber auch mit dem Anwalt auf ein pauschales oder zeitliches Honorar einigen. Kann man sich hier nicht einigen, sollten Verbraucher allerdings darauf achten, dass das erste Beratungsgespräch nicht mehr als 190 € kostet. Dieser Betrag stell die gesetzlich festgelegte Obergrenze laut RVG dar.
Sofern man sich dazu entschließt, nach einer Erstberatung einen Fachanwalt für Baurecht auch weiterhin zu beauftragen und übernimmt diese weitere Tätigkeiten, so kommt es natürlich auch zu weiteren Gebühren. Über diese sollte man sich allerdings im Vorfeld informieren, sofern man nicht mit einer Rechtschutzversicherung abgesichert ist und die Kosten selbst tragen muss.
Fazit: Wann lohnt sich die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts für Baurecht?
Nicht nur für Bauherren kann es sinnvoll sein, sich von einem Anwalt für Baurecht bzw. einer entsprechend spezialisierten Kanzlei beraten zu lassen, wenn sie ein Gebäude errichten oder ein Grundstück kaufen möchten. Auch wenn ein Verkauf ansteht, bietet es sich u.U. an, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Der Fachanwalt kann sämtliche Verträge einer gründlichen Prüfung unterziehen und zudem rechtlichen Beistand leisten, bis der gesamte Prozess beendet ist. Insbesondere bei komplexen baurechtlichen Fällen ist der Rat eines Anwalts besonders wertvoll. Allerdings sollte es sich dabei auch möglichst um einen Fachanwalt handeln, der sich auf das Thema Baurecht spezialisiert hat und sich mit der Materie auskennt.
Denn: Dieser verfügt über ein umfassendes Fachwissen in diesem Gebiet und kann gewisse Fallstricke oder Gefahren besser erkennen als jemand, der keine Erfahrung mitbringt. Doch wie kann man sicher sein, dass es sich tatsächlich um einen Fachanwalt handelt? Ganz einfach: Um sich Fachanwalt nennen zu dürfen, müssen gewisse Voraussetzungen der Fachanwaltsordnung erfüllt sein. Das bedeutet, dass der Anwalt spezielle praktische und theoretische Kenntnisse im Baurecht vorweisen muss. Hierfür muss er entsprechende Fortbildungen (Fachanwaltslehrgänge; siehe Fachanwalt für Bau und Architektenrecht) besuchen und sich in regelmäßigen Abständen auf dem Gebiet weiterbilden.
