Versicherungsschaden innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft: Dreiecksbeziehung zwischen Hausverwaltung, WEG und Versicherung
Eigentumswohnungen sind beliebt. Besonders in dicht bebauten Städten bieten sie eine Möglichkeit, Immobilienbesitz zu erwerben. Aber anders als ein Häuslebauer erwirbt der neue Eigentümer Anteile an einer Immobilie. Das Wohnhaus ist in verschiedene Eigentumsbestandteile aufgeteilt. Diese gehören der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Ihr gehören alle Miteigentümer an. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung durch diese selbst bewohnt oder vermietet ist.
Bei einem WEG Schaden am Haus entsteht eine besondere Situation. Neben den hauptsächlich Betroffenen müssen auch die Miteigentümer Beschädigungen der Immobilie in Kauf nehmen. Feuer, Leitungswasser oder Sturm lassen sich in ihrer Auswirkung kaum auf eine einzelne Wohnung begrenzen. Dabei können Versicherungsschäden an Mehrfamilienhäusern sehr teuer werden, etwa bei einer notwendigen Fassadenrenovierung.
Aber wie wirken sich die unterschiedlichen Eigentumsverhältnisse und Zuständigkeiten im Schadensfall tatsächlich aus? Welche Probleme gibt es, wenn ein Schaden mit mehreren Betroffenen reguliert wird?
Wir zeigen es Ihnen am Beispiel der Schadenssanierung eines Wasserschadens in einem Mehrfamilienhaus. Gleichzeitig möchten wir auf Probleme hinweisen, die aus dieser Situation entstehen.
Die WEG und ihre Versicherungen: Eine Frage der Eigentumsabgrenzung
Eine Gebäudeversicherung hat immer einen Versicherungsnehmer, den Eigentümer des Hauses. Im Fall einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus sind dies alle Wohnungseigentümer. Sie bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das erworbene Eigentum ist geteilt. Was genau wem gehört, regelt eine Teilungserklärung. Diese ist immer ein Bestandteil des Kaufvertrages.
Zunächst gibt es das Sondereigentum. Hierzu gehört die erworbene Wohnung des Eigentümers. Dieses Sondereigentum beinhaltet alle Bestandteile der eigenen Wohnung, die nicht der gemeinsamen durch alle Immobilienbesitzer dienen. Dazu gehören zum Beispiel Fußbodenbeläge wie Laminat oder Parkett. Auch die Zimmertüren, Heizungen, Armaturen und Installationen sind Teil des Sondereigentums.
Als Gemeinschaftseigentum werden jene Gebäudebestandteile betrachtet, welche durch alle Eigentümer genutzt werden. Hierzu zählen das Dach, der Hausflur und das Treppenhaus sowie alle tragenden Wände und die Decken. Installationen, die alle Eigentümer versorgen wie zum Beispiel Antennen- oder Heizungsanlagen, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Eine Besonderheit stellt hier der Kellerboden dar. Da er meist nicht mit einem Belag versehen wird, kann eine nach einem Wasserschaden ggf. nötige Kellerbodensanierung vollständig über die Versicherung des Gemeinschaftseigentums reguliert werden.
Diese Aufteilungen des Eigentums zeigen, dass es bei einem Versicherungsschaden unterschiedliche Zuständigkeiten gibt. So wird das Gebäude mit dem Gemeinschaftseigentum durch eine Wohngebäudeversicherung geschützt. Diese wird durch die Eigentümergemeinschaft abgeschlossen. Die Beiträge zahlen die Eigentümer anteilig. Das Sondereigentum versichert der Eigentümer in einer Hausratversicherung.
Alle Regelungen zur Bildung der WEG und der Teilung des Eigentums sind im Wohneigentumsgesetz geregelt.
Rund um die Eigentumswohnung gibt es übrigens mehrere Bereiche, die im Schadensfall beide Eigentumsformen berühren. So finden sich Gartenanteile am Haus. Diese sind meist Gemeinschaftseigentum, aber den Bewohnern der Parterrewohnung zur Nutzung überlassen. Selbsteingebrachte Pflanzen oder ein errichteter Pavillon werden hier oft dem Sondereigentum zugeordnet. Bei einem Sturmschaden ist diese Trennung relevant. Auch Balkone sind von dieser Teilung betroffen. Im Fall einer nötigen Balkonsanierung nach einem Unwetter ist es wichtig zu wissen, welcher Teil des Balkons durch wen repariert wird. Der Belag oder die Beplankung sind Sache des Eigentümers, die Balkonkonstruktion Sache der Gemeinschaft.
Bei allen Regulierungen von WEG Schäden, welche das Sondervermögen betreffen, kann der Wohnungsinhaber über die Maßnahmen zur Sanierung mitentscheiden.
Der Schadensfall innerhalb der WEG: Wer ist zuständig? Und wie ist der beste Ablauf?
Die administrative Verwaltung mehrerer Eigentumswohnungen in einem Gebäude übernimmt häufig eine Hausverwaltung. Sie wird von der Eigentümerversammlung eingesetzt. Die Tätigkeiten der Hausverwaltung sowie ihre Rechte und Pflichten sind in einem Verwaltervertrag geregelt (s.a.: Wasserschaden Eigentumswohnung: Hausverwaltung). Die Gebäudeversicherung für das Gemeinschaftseigentum schließt die Hausverwaltung über einen Makler oder Agenten ab. Die Versicherungsbeiträge werden anteilig auf die Gemeinschaft umgelegt.
Ist das Gemeinschaftseigentum von einem Wasserschaden betroffen, erfolgt die Schadensmeldung durch die WEG zunächst an die Hausverwaltung (vgl. auch: Wasserschaden – wen anrufen?). Diese übernimmt die weitere Abwicklung mit dem Versicherer. Die Regulierung von Versicherungsschäden am Gemeinschaftseigentum werden zwischen der Versicherung, der Hausverwaltung und der Eigentümergemeinschaft abgestimmt. Entscheidungen über die Art und den Umfang von Sanierungen werden ebenfalls in Absprache getroffen. Der Ansprechpartner für den Sachverständigen der Versicherung ist die Hausverwaltung.
Es ist allerdings selten, dass nur das gemeinschaftliche Eigentum bei einem Wasserschaden in Mitleidenschaft gezogen wird. Verursacht der Eigentümer einer Wohnung beim Einbau seiner neuen Küche einen Rohrbruch, wird dies Wasser auch die Decken und Wände durchfeuchten (siehe auch: Eigentümer verursacht Schaden am Gemeinschaftseigentum). Der Fußboden nimmt erfahrungsgemäß besonders viel Wasser auf. Auch hier sind Sonder- und Gemeinschaftseigentum gleichermaßen betroffen. Der Bodenbelag gehört in das Eigentum der Wohnung (dem Wohnungseigentümer), der Estrich ist Gemeinschaftseigentum.
Die Regulierung des Schadens erfolgt somit aus zwei Versicherungsverträgen. Der Bodenbelag muss entfernt und erneuert werden, das ist ein Fall für die Hausratversicherung. Die Trocknung des Estrichs wird von der Gebäudeversicherung bezahlt.
Die Schadensmeldung erfolgt an die Hausverwaltung, sowie an die eigene Hausratversicherung. Der Verwalter übernimmt in der Folge die Abwicklung des WEG-Schadens mit der Gebäudeversicherung. Mit der Hausratversicherung kommuniziert der geschädigte Eigentümer direkt. Die Versicherungen untereinander werden sich austauschen. Das ist für den Geschädigten nicht unbedingt vorteilhaft.
Häufiges Problem: Streit durch Interessenskonflikte und unklare Schadensursachen
Zwei Versicherungen bei der Regulierung: Das bedeutet oft auch einen Einsatz von zwei Sachverständigen. Verzögerungen und Probleme bei der Kommunikation zwischen Verwalter, Eigentümerversammlung, Wohnungseigentümer, Mieter und ggf. Handwerker bergen viel Streitpotenzial. Das ist aber nur der Anfang. Der Gebäudeversicherer und mit ihm die Hausverwaltung entscheiden beispielsweise über Dauer und Umfang der Trocknung und weitere Maßnahmen der Schadensbeseitigung. Der Eigentümer der Wohnung muss seinen neuen Fußboden darüber verlegen. Wurde die Trocknung nachlässig durchgeführt, ist dieser von den Folgeschäden unmittelbar betroffen. Der Wohnungseigentümer wirkt bei den Entscheidungen über Sanierungen, soweit sie das Gemeinschaftseigentum betreffen, nicht mit.
Wäre der Rohrbruch mit einem anderen Leitungsmaterial vermeidbar gewesen? Gehen die Meinungen zwischen Eigentümer und Verwalter bzw. WEG hierüber auseinander, wird es schwierig. Versorgungsleitungen bis zur Eigentumswohnung sind Gemeinschaftseigentum. In der Eigentumswohnung selbst sind diese Leitungen Sondereigentum.
Die Tatsache, dass ein Miteigentümer den Schaden am Gemeinschaftseigentum verursacht hat, kann zu weiteren Konflikten und Forderungen nach Schadensersatz führen. In der Praxis wird häufig um einen Selbstbehalt in der Gebäudeversicherung gestritten. Eine solche Eigenbeteiligung kann gewählt werden, um z. B. die Höhe des Versicherungsbeitrages gering zu halten. Gelegentlich ist sie auch eine Auflage der Versicherung nach einer auffälligen Schadenhäufigkeit. Wird diese Selbstbeteiligung fällig, ist sie durch die Gemeinschaft zu tragen. Kann die Entstehung des Schadens einem Verursacher angelastet werden, möchten einige Miteigentümer die Teilung gern umgehen.
Eine unklare Schadensursache kann verzögernd auf die Instandsetzungsmaßnahmen wirken. Im Beispiel des Kücheneinbaus kam es zu einem Rohrbruch. Wurde die Installation fachgerecht durchgeführt und hat fehlerhaftes Leitungsmaterial zum Schaden geführt? Oder war die Leitung intakt und der Schaden wurde durch unsachgemäße Installation verursacht? Für die Frage einer möglichen Haftung ist die Antwort entscheidend. Wie auch immer sie ausfällt: Die Überprüfung kostet (unnötig) Zeit.
Schadensfälle in der WEG: Ob Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum: Den Werterhalt im Blick behalten.
Die Abwicklung eines Versicherungsschadens innerhalb einer Eigentümergemeinschaft ist nicht immer einfach. Die Versicherungsschäden verteilen sich meist auf mehrere Betroffene und Wohnungseigentümer. Die Hausverwaltung vertritt die Interessen der WEG als Versicherungsnehmer gegenüber der Versicherung. Sie hat auch die Versicherungsleistung mit dem Versicherer vereinbart. Die Interessen des einzelnen Eigentümers können aber von jenen der Gemeinschaft abweichen. Ob bei der Höhe der Versicherungsleistung oder der Dauer der Schadensabwicklung: Der Sondereigentümer muss seine Ansprüche durchsetzen können.
Ein eigenes Gutachten trägt zum Beispiel dazu bei, das Risiko von Folgeschäden nach einem Leitungswasserschaden zu vermeiden. Ein eigener Rechtsanwalt kann bei der Klärung der Haftungsfrage verhindern, dass ein Einzelner bei der Gebäudesanierung benachteiligt wird.
Eigentumswohnungen sind hohe Sachwerte. Die Sanierung eines großen Wasserschadens ist deshalb mehr als nur die Reparatur eines Schadens. Sie ist eine Maßnahme zum Werterhalt. Sparsamkeit ist immer ein Grundsatz der Versicherer bei der Schadensregulierung. Doch eine vernünftige Feuchtigkeitssanierung schließt Folgeschäden im und am Gebäude vollständig aus. Das preiswerteste Angebot kann schnell mit einem Risiko für den Wert der Immobilie behaftet sein. In historischen Wohnlagen geht die Altbausanierung mit besonderen Vorgaben des Denkmalschutzes und des Substanzerhalts einher. Hier sollten nur erfahrene Sanierungsfirmen tätig werden. Der Grundsatz des Eigentümers bei der Schadenssanierung ist der Werterhalt, nicht die Bilanz des Versicherers.
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