Altbausanierung (nach Wasserschaden, Brandschaden)

Nach einem Brand oder einem Wasserschaden entstehen nicht selten hohe Kosten für eine Brand- oder Wasserschadensanierung – besonders auch im Altbau. Aus diesem Grund stellen sich natürlich auch einige Fragen für Hausbesitzer: Was muss bei einer Altbausanierung beachtet werden, welche Vorschriften gilt es einzuhalten – und wie sieht es bei der Modernisierung eigentlich mit dem Thema Wärmedämmung aus? Alles Wichtige stellen wir nachfolgend genauer vor.

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Fachexperte Jens Hoffmann |
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Inhaltsverzeichnis

Was bei den Maßnahmen für eine Altbausanierung beachtet werden muss

Geht es darum, ein Gebäude zu sanieren, das denkmalgeschützt ist, so verhält sich dies etwas anders als bei einer relativ jungen Immobilie. Denn in diesem Fall sind Eigentümer zum Erhalt der historischen Bausubstanz verpflichtet, was bedeutet, dass sie im Rahmen einer Sanierung verschiedene Vorschriften befolgen und mit zuständigen Behörden kooperieren müssen. Mitunter kann es auch sein, dass nicht das gesamte Gebäude vom Denkmalschutz betroffen ist, sondern lediglich einige Teile davon, die schützenswert sind – wie beispielsweise künstlerisch gestaltete Elemente oder Malereien. Das heißt, dass für den Rest keine besonderen Vorgaben einzuhalten sind. Weiterhin sind denkmalgeschützte Gebäude häufig von der gesetzlichen Energiesparverordnung befreit. Aber auch wenn nicht jeder Altbau denkmalgeschützt ist, so gilt es gerade bei der Altbausanierung (z.B. nach Brand, Unwetterschäden, Wasserschäden etc.) einiges an Besonderheiten zu beachten.

Welche Aspekte bei einer Sanierung von Altbauten grundsätzlich wichtig sind

Die Sanierung eines alten Gebäudes sollte natürlich immer mit einer Verbesserung der Energieeffizienz einhergehen, da die meisten Altbauten, die in der Vergangenheit nicht renoviert wurden, schlecht gedämmt sind oder auch über veraltete Heizungssysteme verfügen. Auch wenn im Rahmen einer Altbausanierung nicht die Vorgabe des EEG für Neubauten eingehalten werden, so ist es durchaus möglich, dass aus einem Altbau ein gut gedämmtes Heim wird. Gebäude, die nach 1950 errichtet wurden, können sogar zu Plus-Energiehäusern werden. So gibt es beispielsweise die Möglichkeit einer hinterlüfteten Vorhangfassade oder einer Einblasdämmung. Unterkellerte Gebäude sollten zudem mit einer Dämmung der Kellerdecke von unten her ausgestattet werden.

Wir empfehlen, bei einer Altbausanierung zunächst eine solide Dämmung vorzunehmen sowie auch moderne Fenster einzubauen. Erst danach sollte der Einbau einer neuen Heizungsanlage erfolgen, so dass diese auf den neuen, reduzierten Energiebedarf abgestimmt wird.

Zudem muss bedacht werden, dass die einzelnen Maßnahmen für eine Wärmedämmung sich mit der Zeit amortisieren – im Schnitt bereits nach zehn bis zwanzig Jahren. Verzichtet man auf eine energetische Sanierung und nimmt lediglich optische Anpassungen vor, wie beispielsweise Ausbesserungen an der Fassade, muss man dauerhaft mit hohen Heizkosten rechnen. Abhängig vom Umfang der Fassadensanierung kann auch das GEG (GebäudeEnergieGesetz) in einigen Fällen greifen. Hier sollte im Vorfeld mit einem Schadensanierer, einem Architekt, Baurecht-Anwalt und/oder einem Fachbetrieb für Sanierungsmaßnahmen Rücksprache gehalten werden.

Altbausanierung und Modernisierung nach Schaden (© Hewac / stock.adobe.com)
Altbausanierung und Modernisierung nach Schaden (© Hewac / stock.adobe.com)

Ein Energieberater kann darüber hinaus auch aufzeigen, wo ein Altbau viel Energie nach außen verliert und kann zudem eine Hilfe für die Beantragung von Fördermitteln sein. Auf Basis der Empfehlungen eines Experten lassen sich dann Ideen von Fachbetrieben sowie auch Kostenvoranschläge einholen, welche eine gute Grundlage für Finanzierungen einer Sanierung sind.

In vielen Fällen einer Altbausanierung ist auch der Ausbau des Dachs lohnenswert (siehe auch: Dachsanierung Möglichkeiten). Wichtig ist dabei, dass die Dachbalken frei von Schädlingen sind und der Stil des Dachs sowie auch die Ziegel optisch gut zum Baustil passen. Möchte man das Dach neu eindecken, so muss das GEG eingehalten werden. Lebt man nicht in einem denkmalgeschützten Haus, so kann auch über den Bau einer Gaube oder einer Loggia nachgedacht werden – das vergrößert sogar noch den Wohnraum. Hierfür wirft man am besten einen Blick in den Grundriss, um zu prüfen, inwiefern das möglich ist.

Ist ein Gebäude im Zuge einer Altbausanierung gut gedämmt worden, dann müssen auch die Fenster auf neue Energiestandards gebracht werden. Sind sie vor 1995 eingebaut worden, lohnt sich grundsätzlich eine Erneuerung immer, sofern das Denkmalamt damit einverstanden ist. In der Regel werden lediglich die Farbe und die Form der Fenster vorgegeben, so dass der Einbau moderner, gut gedämmter Fenster kein Problem darstellen sollte.

Altbausanierung: Wann besteht eine Dämmpflicht für Hausbesitzer?

Grundsätzlich besteht für Hausbesitzer keine Pflicht, Dämmungsarbeiten im Zuge einer Altbausanierung durchzuführen. Allerdings gilt es trotzdem zu beachten: Wer bei anstehenden Sanierungsarbeiten eines Altbau mehr als 10 % der Fassade austauscht, so muss sie gemäß des GEGs auch neu gedämmt werden. Das heißt, dass bei einer kleinen Ausbesserung eines Risses in der Fassade natürlich keine neue Dämmung nötig ist. Handelt es sich dagegen aber um eine größere Fläche, dann kann dies durchaus erforderlich sein (siehe: Risse im Mauerwerk sanieren).

Was jedoch beim Erwerb eines Altbaus auf Hausbesitzer zukommen kann, ist die Nachrüstpflicht, wie beispielsweise den Austausch alter Heizkessel, welche mit gasförmigen oder flüssigen Brennstoffen ausgestattet sind oder die keine Brennwert- bzw. Niedertemperatur-Heizkessel sind. Diese Heizkessel müssen nach spätestens 30 Jahren ausgetauscht werden. Ebenfalls kann es erforderlich sein, dass Warmwasser- und ungedämmte Wärmeverteilungsleitungen, welche sich in unbeheizten Räumen befinden, nachträglich zu dämmen.

Altbau | Renovierung mit Fassadensanierung (© fotomek / stock.adobe.com)
Altbau | Renovierung mit Fassadensanierung (© fotomek / stock.adobe.com)

Welche Fördermittel können bei einer Altbau-Sanierung in Anspruch genommen werden?

Egal, ob Heizung, Dämmung oder Fassade – wenn ein altes Gebäude einer Sanierung unterzogen werden soll, dann geht das immer ins Geld. Die Kosten können schnell im fünf- oder gar sechsstelligen Bereich liegen, weswegen Fördermittel durchaus eine gute Möglichkeit sind, um Geld zu sparen. Siehe auch: Sanierungsberater Haus.

Glücklicherweise gibt es hier für Hausbesitzer einige Optionen. So lassen sich beispielsweise für eine energetische Sanierung der Fassade bei der KfW-Bank sowie auch beim BAFA Fördergelder beantragen. Nach einem versicherten Gebäudeschaden wird ein beträchtlicher Teil der Altbausanierung Kosten auch von der Gebäudeversicherung zu tragen sein (siehe auch: Wasserschadensanierung Versicherung).

Darüber hinaus gibt es auch Fördermöglichkeiten für die Heizung: Eine Brennwertheizung, die mit Öl oder Gas betrieben wird, kann heutzutage nicht mehr gefördert werden. Ab 2026 gilt darüber hinaus ein generelles Einbauverbot von Ölheizungen. Möchte man seine aktuelle Ölheizung gegen eine klimafreundliche Lösung tauschen, erhält man hierfür eine Prämie von 10 %. Beim Tausch einer veralteten Ölheizung in ein modernes Hybridmodell, welches sowohl erneuerbare Energien als auch Erdgas nutzt, greift sogar ein Fördersatz von 40 %. Entscheidet man sich vollständig für erneuerbare Energien, wie zum Beispiel für Umgebungswärme oder Biomasse, dann sind sogar 45 % möglich.

Für Fenster, Dämmung und andere Elemente gibt es natürlich ebenfalls Fördermittel: So fördert die BADA im Rahmen der BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) einzelne Sanierungsarbeiten an Altbauten, welche die Energieeffizienz einer Immobilie verbessern. Neue Türen oder Fenster oder auch eine Erneuerung der Dämmung unter dem Dach oder der Wände gehören unter anderem dazu. Hauseigentümer haben hier die Möglichkeit auf eine Förderung von 20 % der förderfähigen Investitionen.

Wenn sich mit den richtigen Sanierungsmaßnahmen eine Effizienzhaus-Stufe erreichen lässt, gibt es sogar die Aussicht auf einen Zuschuss von der KfW von bis zu 75.000 Euro – dies hängt allerdings von der erreichen Effizienzstufe ab. Wer eine KfW-Förderung beantragen möchte, sollte in jedem Fall vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen einen Energieberater kontaktieren, der sich mit dem Thema bestens auskennt. Siehe auch: Renovierungsarbeiten Firmen. Auch für die Baubegleitung gibt es Fördermöglichkeiten.

Übrigens: Auch Bausparverträge eignen sich optimal für eine Finanzierung von Sanierungsarbeiten bei Altbauten oder neueren Gebäuden. Denn auf diese Weise lassen sich günstige Zinsen über einen langen Zeitraum sichern. Weiterhin darf die LBS bei einer Vorfinanzierung auch ein Darlehen von bis zu 50.000 ohne eine Sicherheit vergeben – so dass noch nicht einmal ein Eintrag ins Grundbuch notwendig wird. Nicht vergessen werden sollte weiterhin, dass Bausparer häufig staatliche Förderungen wie Arbeitnehmersparzulagen oder Wohnungsbauprämien in Anspruch nehmen können. Und: Es gibt Fälle, in denen eine Wohn-Riester-Förderung in Frage kommt, wenn im Zuge einer Sanierung für Barrierefreiheit im Haus gesorgt wird (vgl.: Keller sanieren Kosten).

Wie hoch sind die Kosten für eine Altbausanierung nach einem Wasserschaden oder Brandschaden?

Kommt es zu einem Wasser- oder Brandschaden, dann ist eine Sanierung im Altbau immer en heikles Unterfangen, da man oft nicht so genau weiß, auf was man stoßen wird. So ist der Sanierungsbedarf im Vorfeld häufig nicht so leicht kalkulierbar. Sind Balken aus Holz morsch, stößt man auf Schimmel oder findet man sogar Hausschwamm vor, so muss richtig reagiert werden – und vor allem kommen hohe Kosten auf Hausbesitzer zu. Deshalb ist es für den Kauf eines alten Gebäudes mit nötigen Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen auch so wichtig, einen unabhängigen Bausachverständigen mitzunehmen, der sich die Immobilie vor Ort genau ansieht (siehe auch: Was gilt als Sanierung).

Allgemein ist nach einem versicherten Schaden allerdings davon auszugehen, dass die Kosten für den Schadensanierer, für eine Rohrsanierung, eine Grundsanierung oder eine Elektrosanierung in der Regel von der zuständigen Versicherung übernommen werden. Hierbei handelt es sich normalerweise um die Gebäudeversicherung bzw. Wohngebäudeversicherung, die nach einem Brand oder Wasserschaden einspringt.

Dann ist es das Wichtigste, den Schaden umgehend der Versicherung zu melden, um auf eine schnellstmögliche Regulierung zu hoffen – hierfür schreiben die meisten Versicherungen Fristen von wenigen Tagen vor. In keinem Fall sollte länger als drei Tage abgewartet werden, bis der Schaden der zuständigen Versicherung gemeldet wird. Handelt es sich um Leitungswasserschaden (siehe auch: Leitungswasser Definition, Leitungswasserversicherung) oder anderweitig gedeckte Schäden, die man als Hauseigentümer nicht selbst verschuldet hat, müssen die Kosten für die Instandsetzungen und Reparaturen auch vom Versicherer übernommen werden. Allerdings kommt es dabei natürlich auch auf den Einzelfall an (vgl. Sanierung nach Wasserschaden).

Bei energetischen Altbausanierungen, welche ein veraltetes Heizsystem, den Keller, die Fassadendämmung oder auch das Mauerwerk betreffen, gibt es dagegen oft die Möglichkeit von Zuschüssen für die Sanierungskosten. Hier sollte man sich vor dem Beginn der Modernisierungen in jedem Fall bei der KfW-Bank sowie auch bei dem BAFA erkundigen, um zu erfahren, welche Fördermittel in Anspruch genommen werden können.

Altbausanierung Berlin: Sanierter und unsanierter Altbau nebeneinander | In Zusammenarbeit mit einem Energieberater wurden verschiedene Maßnahmen am und im Haus durchgeführt: Heizung, Fassadendämmung, Wände, Geschossdecke, Dachdämmung. Allein durch den Heizungstausch und verschiedene Förderprogramme konnte massive Einsparungen sowie Zuschüsse zu den Sanierungskosten realisiert werden. (© finecki / stock.adobe.com)
Altbausanierung Berlin: Sanierter und unsanierter Altbau nebeneinander | In Zusammenarbeit mit einem Energieberater wurden verschiedene Maßnahmen am und im Haus durchgeführt: Heizung, Fassadendämmung, Wände, Geschossdecke, Dachdämmung. Allein durch den Heizungstausch und verschiedene Förderprogramme konnten massive Einsparungen realisiert sowie Zuschüsse zu den Sanierungskosten genutzt werden. (© finecki / stock.adobe.com)

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