Rissiger Putz, schlecht abgedichtete Fenster oder auch falsch verlegte Elektrokabel: Baumängel können viele Gesichter haben. Für jeden Bauherren sind entdeckte Mängel ein großes Ärgernis, das nicht selten auch finanzielle Folgen nach sich zieht. Denn natürlich ist ein Eigenheim für die meisten Menschen ein lang gehegter Traum, der sich endlich erfüllen soll und bei dem Fehler keinesfalls passieren dürfen.
Das Wichtigste ist dabei allerdings, dass sie möglichst frühzeitig beseitigt werden, da sie ernsthafte Konsequenzen haben können. Möglich wird dies nur durch eine regelmäßige Kontrolle aller ausgeführten Arbeiten auf der Baustelle. Vor Ort ist das für Laien ohne fachliche Expertise allerdings kaum zu bewerkstelligen – insbesondere, wenn es sich um verdeckte Mängel handelt, die sich mit bloßem Auge nicht so einfach erkennen lassen.
Deshalb ist es besser, sich von Anfang an direkt an einen Profi zu wenden: Ein Sachverständiger oder Gutachter für Baumängel kann Hausbesitzer und Bauherren mit breitem Fachwissen unterstützen. Ein Sachverständiger für Baumängel fertigt zum Beispiel ein Bauschadengutachten an, in dem sämtliche Mängel aufgelistet werden und unterstützt seinen Auftraggeber dabei, zu seinem Recht zu kommen – notfalls im Zusammenspiel mit einem Fachanwalt mit Schwerpunkt Baumängel auch vor Gericht.
Baumängel und Bauschäden – wie entstehen sie überhaupt?
Ein Baumangel oder Bauschaden liegt dann vor, wenn das Bauprojekt oder einzelne Leistungen desselben nicht korrekt oder mangelhaft ausgeführt worden sind. Das kann auch der Fall sein, wenn das verwendete Baumaterial von schlechter Qualität oder unzureichend verarbeitet worden ist. Ein Mangel liegt aber auch dann vor, wenn schon während der Bauphase angewandte Techniken nicht zeitgemäß ausgeführt wurden.
Mit einem Sachverständigen für Bauschäden hat man einen Experten an seiner Seite, der beispielsweise als Statiker, Ingenieur oder auch Architekt ausgebildet ist.
Wann benötigt man einen Gutachter für Baumängel & -schäden?
Für Bauherren ist es wichtig, dass ein Baumangel so schnell wie möglich gefunden und beseitigt werden sollte. Denn sie haben ein Recht auf die Reklamation der Mängel bei ihrem Verursacher. Dies bedeutet, dass die zuständige Baufirma dazu verpflichtet ist, den Mangel innerhalb der Gewährleistungsfrist zu beheben. Normalerweise beträgt diese ab dem Zeitpunkt der endgültigen Bauabnahme fünf Jahre. Ein Gutachter kann ein genaues Bauschadenprotokoll erstellen, das auch gerichtlichen Bestand hat, falls es zu einem Prozess kommen sollte.
Ein Bauschadengutachten sollte stets von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen angefertigt worden sein, damit es vor Gericht gültig ist (siehe: Öffentlich bestellter Sachverständiger Bauwesen). Das bedeutet, dass der Sachverständige über die notwendige Fachkompetenz verfügen muss. Freie Sachverständige, die ein Bauschadengutachten erstellen, können dies für gewöhnlich nicht vor Gericht verwenden.
Wer haftet im Falle von Baumängeln?
Wer Baumängel / Bauschäden entdeckt, informiert oftmals als Erstes seine Versicherung darüber. Normalerweise sind hierfür die Gebäudeversicherung oder auch die Hausratversicherung zuständig. Diese regulieren Schadensfälle aus beispielsweise Ursachen wie Leitungswasser, Feuer oder Sturm. Sobald eine Versicherung in die Schadensbehebung eingebunden ist, entsendet diese normalerweise einen Gutachter, um die Höhe des Schadens sowie den Grund dafür zu ermitteln.
Für Versicherte empfiehlt es sich trotzdem, einen unabhängigen Gutachter hinzuzuziehen, denn oft kommt es im Laufe des Prozesses zu Steitigkeiten hinsichtlich der Kostenübernahme. Ein vereidigter Sachverständiger kann dabei von Anfang an den Geschädigten unterstützen und ihm zu seinem Recht verhelfen.
Anders sieht es allerdings aus, wenn es sich um einen Schaden handelt, der aus einer falschen Bauausführung resultiert und auf einen Dienstleister auf der Baustelle zurückzuführen ist. Da diese Sachlage sehr komplex sein kann, ist ein Sachverständiger mit Schwerpunkt Baumängel besonders wichtig. Denn dieser untersucht nicht nur die Ursache des Schadens, sondern kann auch ermitteln, ob es sich tatsächlich um einen Mangel handelt, der beispielsweise von einem Handwerksbetrieb auf der Baustelle verursacht worden ist.
Ein wichtiger Aspekt eines solchen Gutachtens ist auch stets ein Sanierungskonzept. Wenn umfassendere Arbeiten zur Beseitigung von Baumängeln erforderlich sind, dann kann ein Sachverständiger die Sanierungsmaßnahmen begleiten, bis alles wieder seine Richtigkeit hat (siehe auch Sanierungsberatung).
Baumängel entdeckt – wie geht es nun weiter?
Ganz egal, ob es sich um einen Feuchteschaden, ein undichtes Dach oder auch um fehlerhaft verlegte Elektroleitungen handelt – ein Bauschaden sollte immer schnellstens behoben werden. Wenn sich beispielsweise bei einem ersten Regenguss zeigt, dass das Dach nicht korrekt abgedichtet worden ist, sollte umgehend reagiert werden. Befindet man sich noch in der Gewährleistungsfrist – die für gewöhnlich fünf Jahre beträgt – so kann und sollte der Schaden von seinem Verursacher behoben werden. Hierfür dürfen dem Bauherren natürlich keine zusätzlichen Kosten entstehen. Weigert sich der Schadensverursacher, so landet der Fall nicht selten vor Gericht. Am einfachsten hat man es als Bauherr oder Hausbesitzer, wenn man sich von Anfang an die Unterstützung eines fachkundigen Gutachters für Baumängel holt, der ein fundiertes Bauschadengutachten anfertigt, das die Schuld des Verursachers vor Gericht untermauern kann.
Wichtig ist die Hilfe eines Experten aber auch für Fälle, in denen sich nicht eindeutig klären kann, ob ein Folgeschaden aufgrund Pfusch am Bau entstanden ist. Für Laien lässt sich die tatsächliche Ursache oft nicht so leicht ermitteln – deshalb kommt man häufig nicht um die Unterstützung eines Sachverständigen herum (vgl. Sachverständiger Pfusch am Bau). Auch kommt es öfter vor, dass ein Schadensereignis und die Folge dessen zeitlich sehr weit auseinander liegen. Wenn sich erst viele Monate nach dem Einzug in ein neues Haus zum Beispiel grüner Schimmel an der Wand zeigt, muss ergründet werden, warum dies so ist (siehe Sachverständiger Schimmel).
Nicht verzichtet werden sollte auf die Hilfe eines Bausachverständigen außerdem bei undichten Wasserleitungen, da eine Leckortung sich als sehr kompliziert erweisen kann (vgl. Leck in Wasserleitung finden). Ein Grund könnte hier beispielsweise sein, dass bei den Bauarbeiten eine Leitung beschädigt worden ist (siehe auch: Wasserleitung angebohrt). Derartige Schadensereignisse lassen sich ohne fachliche Expertise kaum von Schäden, die aus altersbedingten Undichtigkeiten resultieren, unterscheiden.
Was muss in einem Baumängelgutachten enthalten sein?
In einem Bauschadengutachten sind sämtliche Baumängel einer Immobilie detailliert aufgelistet. Für einen Bauherrn ist dieses Dokument von enormer Wichtigkeit, da es nachweist, dass auf einer Baustelle Leistungen fehlerhaft ausgeführt worden sind. Auch im Rahmen eines Beweisverfahrens spielt es eine tragende Rolle. Erstellt wird es im Normalfall von einem Bausachverständigen oder Baugutachter nach der Abnahme einer Immobilie, sobald der Bau fertiggestellt worden ist.
Wichtig ist für Hausbesitzer in diesem Zusammenhang außerdem, den genauen Unterschied zwischen einem Bauschaden und einem Baumangel zu kennen.
- Um einen Baumangel handelt es sich, wenn der tatsächliche Zustand vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht (siehe Baumängel Beispiele).
- Ein Bauschaden zeigt sich in der Regel erst nach der abgeschlossenen Bauphase. Oft sind Bauschäden das Resultat eines Baumangels. Das sind beispielsweise die Entstehung von Schimmel oder auch ein Feuchteschaden sowie die Entstehung von Rost.
Wichtig ist ein Gutachten deshalb, da ein Richter natürlich im Normalfall keine fachliche Expertise besitzt und sich daher auf die Aussage eines Experten verlassen muss. Ein freier Sachverständiger kann allerdings kein Gutachten erstellen, das vor Gericht Bestand hat. Hierbei muss es sich zwingend um ein Gutachten handeln, das von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt worden ist. Damit können Bauherren vor Gericht ihre Rechte durchsetzen.
In einem Bauschadengutachten eines Sachverständigen sind die folgenden Informationen enthalten (s.a. Baugutachten):
- die umfassende Überprüfung und Protokollierung aller Baumängel
- die Ergebnisse der Überprüfung der Bausubstanz
- Informationen zum Wert der Immobilie unter Berücksichtigung der vorliegenden Mängel
- die Ursache der Mängel, die beispielsweise auf Material-, Planungs- oder Handwerksfehler zurückzuführen sind
Zum Abschluss erhält der Auftraggeber zudem eine Einschätzung darüber, wie hoch die Wertminderung der entsprechenden Immobilie ausfallen könnte. Das ist wichtig und nötig, wenn man ein vorhandenes Immobiliengutachten anfechten möchte.
Ein Sachverständiger (Baumängel) erteilt seinem Auftraggeber insgesamt eine ziemlich genaue Beratung und empfiehlt ihm nach einer gründlichen Begutachtung der Immobilie weitere geeignete Maßnahmen und ggf. Bausanierung Firmen.
Die genauen Kosten für einen Gutachter (Baumängel) lassen sich im Vorfeld nicht pauschalisieren, da dies stets vom Aufwand und Umfang seiner Tätigkeiten abhängt. In der Regel liegt der etwaige Stundensatz für den Experten allerdings bei rund 150 bis 200 Euro pro Stunde.
