Baumängel Beispiele – An diesen Stellen sollten Sie genau(er) hinschauen!

Als Häuslebauer muss man ständig auf der Hut sein. Da hat man einmal nicht aufgepasst und schon zeigen sich wenig später die ersten Baumängel. Aber was versteht man darunter? Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch wird damit die Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit einer Immobilie bezeichnet. Darüber hinaus liegt ein Baumangel vor, wenn das spätere Gewerk nicht den aktuellen Regularien entspricht.

Im folgenden Text erfahren Sie einige typische Beispiele von Baumängeln. Und Sie erfahren auch: Die Deutsche Schadenshilfe kann Sie unterstützen: Mit einem Experten-Netzwerk aus Gutachtern (Sachverständigen), Fachanwälten für Baurecht sowie Sanierungsprofis aus dem Bereich der Bausanierung / Bauschadensanierung.

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Fachexperte Jens Hoffmann |
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Inhaltsverzeichnis

Baumängel Beispiele: Worin unterscheiden sich Baumängel generell?

Es gibt wesentliche Baumängel, die eine Nutzbarkeit der Immobilie so gut wie unmöglich machen. Das ist häufig dann der Fall, wenn aktuelle Regularien missachtet wurden. Dadurch erhöht sich das Risiko für Folgeschäden enorm. Wer einen solchen Mangel feststellt, muss häufig mit sehr hohen Kosten rechnen. Deshalb ist es ratsam, sofort die richtigen Fachleute anzusprechen. Wir haben in unserer Datenbank ein großes Netzwerk erfahrener Experten, die Sie auf diesem Gebiet unterstützen können.

Daneben gibt es noch den versteckten Baumangel, der erst zu einem späteren Zeitpunkt erkannt wird. Wenn der Auftraggeber diesen Schaden noch innerhalb der Gewährleistungsfrist geltend macht, kann er Ansprüche gegen das ausführende Unternehmen geltend machen.

Ein Baumangel verjährt laut den gesetzlichen Vorgaben fünf Jahre nach der Abnahme. Bei Mängeln innerhalb der Gewerke spricht die VOB (Regelwerk zur Abnahme und Gewährleistung sowie zu Mängelansprüchen im Baurecht) sogar nur von vier Jahren. Die Frage der Gewährleistung und Mängelhaftung hängt auch davon ab, ob das Bauprojekt vertraglich via BGB oder VOB geregelt wird / wurde.

Speziell verhält es sich zudem bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Hat das ausführende Bauunternehmen den Schaden wissentlich hingenommen und nicht gemeldet, beginnt die Verjährungsfrist erst nach dessen Entdeckung.

Wasserwaage auf Baustelle | Risse und schräg eingesetzte Bauelemente sind nur einige Baumängel Beispiele (© Gina Sanders / stock.adobe.com)
Wasserwaage auf Baustelle | Risse und schräg eingesetzte Bauelemente sind nur einige Baumängel Beispiele (© Gina Sanders / stock.adobe.com)

Welche Bauschäden treten besonders häufig auf?

Jede Immobilie hat ihre ganz eigenen Schwachstellen, an denen besonders häufig Baumängel auftreten. Nachfolgend finden Sie nur einige Beispiele von Baupfusch; die Liste ist jedoch beliebig lang erweiterbar:

  • Dach und Regenrinnen: Diese zwei Gewerke sind tatsächlich die traurigen Spitzenreiter, wenn es um das Thema Baumängel geht. Im schlimmsten Fall wurde das Dach nicht richtig eingedeckt, oder die darunterliegende Dämmung nimmt nach kurzer Zeit großen Schaden, weil die Dampfsperre (verhindert das Eindringen von Wasserdampf in die Dämmung) falsch angebracht wurde. Auch die Verwendung von feuchtem Holz am Dachstuhl ist leider keine Seltenheit. Wenn eine Dachrinne nicht richtig montiert wurde, spricht man ebenfalls von einem Baumangel.
  • Decken und Fußböden: Hier liegt die Problematik meistens in einem falschen Untergrund. Wird z. B. Parkett auf einer Fußbodenheizung verlegt, können sich mit der Zeit Fugen bilden. Bevor die Fliesen verlegt werden, muss der Estrich trocken sein (siehe auch CM-Messung, Estrichtrocknung). Andernfalls lösen sich die guten Stücke mit der Zeit sehr schnell wieder oder es kommt zu Schimmel unter den Fliesen und weiteren Feuchteschäden. – Gerade bei Decken und Fußböden kommt es auch auf professionelle Dehnungsfugen an. Sie dämpfen Bewegungen im Untergrund sowie hohe Temperaturschwankungen aus und vermeiden dadurch Risse im Material.
  • Estrich: Der Estrich ist die Unterlage für sämtliche Böden. Er dient dabei zur Druckverteilung und bildet eine gleichmäßige Trittfläche. Allerdings kommt es immer wieder zu falsch dimensionierten Dehnungsfugen zu angrenzenden Bauteilen, die später leicht Risse verursachen können (siehe Risse im Estrich).
  • Wände oder Wandverkleidungen: Wenn sich an der Wand bereits nach kurzer Zeit ein Riss bildet (vgl. Riss in der Innenwand), könnte ein zu kleines Überbindemaß (kleinster Abstand zwischen den vertikalen Fugen) der Grund dafür sein. Aber auch lose sitzende Wandverkleidungen stellen einen erheblichen Mangel dar.
  • Haustechnik: Unsere Welt wird immer elektronischer und das zeigt sich längst auch in unserem Zuhause. Es soll möglichst smart und miteinander vernetzt sein. Wenn die Verbindungen dazu nicht richtig verlegt wurden oder die Elektronik mangelhaft verdrahtet wurde, stellt das ebenfalls Baupfusch dar (vgl. Pfusch beim Hausbau). Insbesondere dann, wenn diese Leistungen im Vorfeld mit dem Vertragspartner vereinbart waren. Immer häufiger ist auch eine Lüftungsanlage Teil des smarten Hauses. Sie sorgt bei einer fachmännischen Installation für einen optimalen Luftaustausch.
  • Fenster und Türen: Bei diesen Gewerken zählen häufig Undichtigkeiten, Lücken oder schlecht schließende Türen zu den größten Verarbeitungsfehlern. Es kann sogar vorkommen, dass die Scheibe nach dem Einsetzen erste Sprünge hat. Außerdem bilden sich an Fenstern oft Wärmebrücken, die es möglichst zu vermeiden gilt. Sie treten immer dort auf, wo Gebäudekanten entstehen. Wenn dabei dann noch unterschiedliche Baustoffe mit verschiedener Wärmeleitfähigkeit verwendet werden, ist ein Mangel meistens nicht weit. – Außerdem ist es sehr wichtig, dass die Laibungen richtig ausgeführt werden. Das sind die senkrechten Schnittflächen, die beim Vorstehen von Türen oder Fenstern entstehen. Wenn diese Details nicht richtig ausgeführt werden, kann es sehr leicht zu Undichtigkeiten und Wasserschäden kommen.
  • Keller: Der Keller ist wie das Dach auch ein sehr empfindlicher Bereich und damit relativ anfällig für Baumängel. Der Klassiker in Sachen Baupfusch ist eine mangelhafte Abdichtung (siehe Keller abdichten). Dadurch dringt Feuchtigkeit in das Mauerwerk und führt im schlimmsten Fall mit der Zeit zur gefürchteten Schimmel-Bildung im Keller.
  • Fassade: Hierbei kommt es schnell zu Rissen oder abblätterndem Putz, wenn die Materialien nicht kompatibel sind.
  • Terrasse oder Balkon: Hier tritt ein Baumangel gern in Form einer schlechten Abdichtung zwischen Balkon und Haus auf (siehe auch: Balkon sanieren, Balkon undicht – welcher Handwerker?). Auch die Geländer können unzureichend befestigt sein. Selbst eine ungenau verlegte Terrassendiele sollte umgehen gemeldet werden.
  • Garage: Ein Baupfusch an der Garage zeigt sich häufig an schlecht eingehangenen Toren, einer mangelhaften Auffahrt oder an Rissen im Boden.
  • Fundament: Wenn das Fundament nachgibt, entstehen schnell Risse in Boden und an der Wand. Dadurch kann Feuchtigkeit leicht eindringen und es zu Schimmelbildung kommen. Dabei spielt auch die richtige Sockelabdichtung eine essentielle Rolle. Nur eine funktionstüchtige Abdichtung schützt das Mauerwerk vor Nässe. Ist der Außensockelputz nicht richtig aufgetragen, zeigt sich das früher oder später in Feuchtigkeitsschäden.
  • Außenanlagen: Meistens werden unzureichende Abwasserleitungen reklamiert, die den Garten überschwemmen. Aber auch defekte Teichpumpen oder ein falsch angelegter Teich sind ein Grund zur Beanstandung, wenn es sich dabei um Vertragsbestandteile handelt.
  • Wärmedämmung oder Schallbrücken: Eine schadhafte Wärmedämmung lässt die Heizkosten in die Höhe steigen. Aber damit nicht genug: Wenn die Feuchtigkeit sich ihren Weg gebahnt hat, kann auch der Dachstuhl erheblichen Schaden nehmen (vgl. Dach undicht). Eine Schallbrücke ist ein schwingungsübertragendes Bauteil. Meistens entstehen sie ganz natürlich durch Bauteile wie Rohrleitungen oder fixe Sanitärgegenstände. Anders verhält es sich, wenn z. B. versehentlich ein Teil in den Estrich gegossen wird, das dort nichts zu suchen hat.
  • Treppen: Die häufigsten Beschwerden sind in wackeligen Stufen oder unbefestigten Geländern begründet. Aber auch verkratzte Stufen sind ein Grund zur Reklamation.
  • Tragende Holzkonstruktionen: Holz ist als nachwachsender Rohstoff immer noch einer der beliebtesten Baustoffe überhaupt. Dabei wird er häufig für tragende Unterkonstruktionen verwendet. Ein typischer Baumangel in diesem Zusammenhang ist der Einsatz von feuchtem Holz. Denn wenn dieser Rohstoff anfängt zu trocknen, findet ein natürlicher Schwund statt. Das heißt, es können sich sehr leicht Risse bilden (siehe Schwindrisse Holz). Aber damit nicht genug: Je nachdem, wo das Holz verbaut wurde, leidet mitunter die ganze Statik unter dem Trocknungsprozess.
  • Schwimmbad: Auch wenn nur wenige Immobilien eigene Schwimmbäder besitzen, sind diese sehr anfällig für Baupfusch. Häufige Verarbeitungsfehler sind undichte Becken, zu kleine Filter oder schlecht sitzende Fliesen.
  • Schadstoffe: Sie kommen heutzutage zum Glück nur noch relativ selten vor, sind aber generell nicht undenkbar. Wenn Ihr zuständiges Bauunternehmen Materialien verwendet, die nicht mehr zugelassen sind, sollten Sie umgehend reklamieren. Ansonsten können Sie im schlimmsten Fall sogar haftbar gemacht werden und müssen die Entsorgung bezahlen (vgl. Schadstoffprüfung und Schadstoffsanierung im Haus).
Baumängel Beispiele | Bauschaden durch aufsteigende Feuchtigkeit am Sockel eines Hauses (© Fotoschlick / stock.adobe.com)
Baumängel Beispiele | Bauschaden durch aufsteigende Feuchtigkeit am Sockel eines Hauses (© Fotoschlick / stock.adobe.com)

Wer haftet für Baupfusch und wie reklamiert man richtig?

Generell kann man sagen, dass immer der Verursacher für den Baupfusch haftet. Allerdings gilt es das erst zu beweisen. Wenn Ihnen also ein Schaden entstanden ist, sollten Sie immer umgehend möglichst viele Beweise in Form von Fotos und Mitschriften sammeln (siehe auch: Was tun bei Baupfusch?). Diese müssen dann sofort an den Bauträger (nicht an dessen Subunternehmer) weitergeleitet werden.

Anschließend setzt man dem Unternehmen eine angemessene Frist zur Beseitigung der Schäden. Diese sollte nicht zu kurz oder lang sein, um die Nacharbeit nicht zu gefährden.

Wenn der Bauträger seiner Verpflichtung nachkommt, lassen Sie sich im Anschluss daran genau erklären, welche Maßnahmen zur Beseitigung des Schadens unternommen wurden. Im besten Fall lassen Sie sich das schriftlich geben.

Es kommt allerdings leider immer wieder vor, dass sich ein Bauträger auch nach Ablauf der Frist nicht meldet. Dann dürfen Sie den Mangel als Bauherr auch von einem anderen Unternehmer beseitigen lassen und die entstehenden Kosten weiterbelasten. Allerdings ist es ratsam, im Vorfeld sämtliche Beweise fotografisch zu sammeln. Denn die Beweislast liegt dann bei Ihnen. Das ist sehr wichtig, falls es aufgrund von Streitigkeiten zu einem Gerichtsprozess kommt (siehe auch: Rechtsanwalt Baumängel).

Beim Thema Baupfusch dürfen Sie auf keinen Fall die Verjährungsfristen aus den Augen verlieren (vgl. Baumängel Verjährung). Nach der Abnahme hat der Auftraggeber 5 Jahre Anspruch auf Beseitigung etwaiger Baumängel. Wurden Sie von dem Unternehmer sogar arglistig getäuscht, beginnt die Gewährleistungsfrist erst nach Entdeckung des Schadens und läuft dann für drei Jahre.

Bitte beachten Sie, dass die Beweispflicht dafür (nach der Bauabnahme) immer beim Auftraggeber liegt. Daher ist ein rechtlicher Beistand bereits im Vorfeld ratsam. Nach Ablauf der oben genannten Fristen trägt der Bauherr nämlich die Kosten der Beseitigung komplett selbst.

Tipps zur Vermeidung von Baupfusch

Am besten ist es natürlich, einen Baupfusch von vornherein zu vermeiden. Leider lässt sich das aber nicht immer gänzlich ausschließen. Trotzdem kann man viel tun, um spätere Streitigkeiten mit dem Bauträger zu vermeiden.

Bevor Sie sich für ein ausführendes Unternehmen entscheiden, sollten Sie dessen Referenzen überprüfen. Auch ein ausführliches Gespräch und ein gut durchdachter Vertrag schließen viele Dinge im Vorfeld schon aus. Wer auf der sicheren Seite sein will, kann sich auch Hilfe bei einem Baurechtsexperten holen. Er kann die Verträge und Anforderungen überprüfen. Das schafft Sicherheit und schützt vor bösen Überraschungen.

Häufig kommt gerade beim massiven Hausbau nur ein Unternehmen zum Zug. Dabei zeigt sich schon im Vorfeld die Kulanz des Bauträgers. Denn seriöse Firmen bieten ihren Kunden häufig einen sogenannten Schutzbrief an, der die Qualität garantiert und den Preis fixiert.

Außerdem sollten Sie die Finanzierung im Blick behalten und im Vorfeld solide planen. Daher bietet sich der Check eines Experten auf jeden Fall an.

Dazu gehört auch die Begutachtung des Bodens. Das ist eine Aufgabe, die viele Bauherrn gern allein dem Unternehmer überlassen. Nicht selten stellt sich das später als grob fahrlässig heraus, wenn plötzlich Grundwasser in den Keller gelangt.

Viele Bauherren haben keine Geduld und möchten ihre Immobilie so schnell wie möglich beziehen. Das ist verständlich, aber nicht besonders klug. Geben Sie dem Bauträger und den Subunternehmern genügend Zeit, um die Gewerke vernünftig auszugestalten.

Es ist ein geflügeltes Wort mit viel Wahrheit im Kern: „Sparen Sie nie am falschen Ende!“ Wer an den Baumaterialien spart, hat meistens irgendwann das Nachsehen. Dabei geht es nicht unbedingt um den neuesten Stand der Technik, sondern vielmehr um hochwertige Baustoffe, die den Wert Ihrer Immobilie langfristig erhalten können.

Auch die Bauabnahme sollte im besten Fall professionell begleitet werden. Laut BGB ist der Besteller der Leistung dazu verpflichtet, diese durchzuführen. Das dient dem Schutz der ausführenden Unternehmen genauso wie dem des Bauherrn selbst. Dabei liegt das Problem auf der Hand. Denn mit dieser Abnahme erklärt der Auftraggeber, die Leistung in einwandfreiem Zustand und ohne Mängel übernommen zu haben. Mit dem Tag der offiziellen Übergabe geht die weitere Gefahr auf den Besitzer der Immobilie über. Schon allein aus diesem Grund ist es dringend ratsam, einen Dritten damit zu bevollmächtigen, die Abnahme durchzuführen. Das kann ein überwachender Architekt sein, der Bauleiter oder sogar ein unabhängiger Bauherrenberater. Gern vermitteln wir Ihnen bei Bedarf entsprechende Sachverständige. Siehe auch: Bausachverständige, unabhängiger Baugutachter, Sachverständiger Bauwesen.

Ein seriöser Bauträger bietet Ihnen eine große Transparenz und gute Zusatzleistungen an. Scheuen Sie sich daher nicht, auch vermeintlich ungewöhnliche Leistungen in Anspruch zu nehmen. Eine davon könnte ein Gebäude-Check sein, der unentgeltlich innerhalb einer gewissen Frist durch den Bauträger vorgenommen wird.

Kosten / Schadensersatz bei Schäden am Gebäude | Es gibt viele Beispiele, wo Baumängel die Einschaltung eines Anwalts nötig machten, um die Nachbesserung, Schadensbeseitigung oder einen Schadensersatz erfolgreich durchzusetzen (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)
Kosten / Schadensersatz bei Schäden am Gebäude | Es gibt viele Beispiele, wo Baumängel die Einschaltung eines Anwalts nötig machten, um die Nachbesserung, Schadensbeseitigung oder einen Schadensersatz erfolgreich durchzusetzen (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)

Fazit:

Pfusch am Bau ist leider keine Seltenheit. Laut einer Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes wurden an über 300 Häusern jeweils bis zu 20 Mängel entdeckt. Dabei beliefen sich die Schäden teilweise auf bis zu 50.000 Euro. Das ist kein Pappenstiel, wenn man sich die Finanzierung im Vorfeld genau durchgerechnet hat.

Aus diesem Grund sollten Sie immer sofort handeln, sobald sich ein Mangel zeigt. Dabei müssen Sie wachsam sein und den Sachverhalt genauestens dokumentieren. Nur so kommen Sie der Beweispflicht auch nach. Aber selbst ein arglistig verschwiegener Mangel muss nicht einfach hingenommen werden. Achten Sie aber auf die jeweiligen Verjährungsfristen!

Generell gilt, dass Vorsorge besser ist als Nachsorge. Neben der Finanzierung ist die Auswahl des richtigen Bauträgers genauso unerlässlich wie der Einsatz hochwertiger Baustoffe. Ein seriöses Unternehmen nimmt Sie an die Hand und berät in allen Fragen rund um das Thema Hausbau und den Umgang mit etwaigen Schäden. Und wenn es dennoch Ärger gibt, unterstützt Sie die Deutsche Schadenshilfe unabhängig und kompetent.

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Jens Hoffmann
Leiter Sachschaden

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