Was versteht man unter einer energetischen Sanierung?
Zum Thema energetische Sanierung fällt den meisten Leuten oft nur die Senkung der Heizkosten ein. Dabei ist das Thema deutlich komplexer.
Diese Begriffe beschreiben sämtliche Maßnahmen, die zu einer langfristigen Einsparung von Energie beitragen. Das kann der Einbau dreifach verglaster Fenster sein, die Nutzung einer effizienteren Heizungsanlage oder auch die Erneuerung einer Dämmung. Solche Maßnahmen verursachen auf den ersten Blick zwar hohe Kosten, lohnen sich aber langfristig. Denn neue Fenster oder eine stärkere Dämmung verbessert die Energieeffizienz erheblich.
Gerade ältere Häuser haben häufig einen sehr hohen Energieverbrauch. Wie hoch die Belastung tatsächlich ist, fällt den Hausbesitzern aber oft erst nach einer professionellen Energieberatung auf.
Gibt es eine gesetzliche Pflicht zur energetischen Gebäudesanierung?
Es gibt ein Gebäudeenergiegesetz (kurz GEG), das die energetischen Anforderungen für Immobilien regelt. Darin finden sich Vorgaben zu bestimmten Standards für Heizungen, Klimaanlagen oder Dämmungen.
Das Gesetz besteht bereits seit 2020, wurde 2023 aber grundlegend überarbeitet. Ein Punkt ist der Verbrauch von Primärenergie, die ein Neubau demnach maximal verbrauchen darf. Dieser liegt laut dem novellierten Gesetz bei 55 Prozent. Dafür blieben die Anforderungen für die Qualität von Dämmung und Fenstern in dem überarbeiteten Gesetz unangetastet.
Neben den ausgedienten Heizungsanlagen oder einer unzureichenden Dämmung betrifft das neue Gesetz auch den Betrieb einer Klima- oder Lüftungsanlage im Gebäude. Hier spielt der Stromverbrauch (die Energieeffizienz) eine große Rolle.
Es gibt also durchaus Pflichten zur Einhaltung einer energetischen Sanierung. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Eckpunkte:
- Wenn ein Ein- oder Zweifamilienhaus den Eigentümer wechselt, besteht eine Pflicht zur energetischen Sanierung (das gilt auch bei einer Schenkung; siehe hier). Diese muss dann innerhalb von zwei Jahren umgesetzt sein. Dazu gehört auch die Pflicht, alte Heizungen von über 30 Jahren auszutauschen und Warmwasserleitungen zu dämmen. Bei einem Heizungstausch sollten Sie sich vorab informieren, ob die jeweilige Kommune bereits einen Wärmeplan aufgestellt hat.
- Zu den Pflichten des GEG zählt außerdem die Dämmung der Geschossdecken. Fehlt sie ganz, kann es teuer werden. Dabei sollte die Dämmung mindestens eine Dicke von 5 cm vorweisen.
- Wenn Sie die Außenfassade nur streichen lassen, besteht noch keine Pflicht zur Sanierung. Das gilt auch, wenn bis dato noch keine Dämmung vorhanden ist. Die Pflicht besteht erst, wenn ein neuer Putz aufgetragen wird. Wird aktuell nicht einmal der Mindestwärmeschutz eingehalten, verpflichtet das Gesetz zu einer nachträglichen Dämmung. Sie muss den Mindestwärmeschutz dann allerdings sogar übertreffen. Bei einem Steildach kann das eine Dämmschicht von 18 cm bedeuten.
- Eine Ausnahme bilden momentan noch Eigentümer, die Ihre Immobilie bereits seit 2002 selbst bewohnen. Ihnen bietet das GEG noch eine Karenzzeit.
- Wer als Bauherr oder Eigentümer ab 2024 eine neue Heizung benötigt, muss zwingend auf erneuerbare Energien setzen. Durch den Austausch der alten Öl- und Gasheizungen soll Wärme klimafreundlicher werden. Das heißt, jede neu eingebaute Heizung muss zukünftig auf Basis von mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Bei Bestandsbauten gilt diese Vorgabe aber erst, wenn die Gemeinden ihre Wärmeplanung vorgelegt haben. In großen Kommunen soll das bis Mitte 2026 und in kleineren bis spätestens Mitte 2028 umgesetzt sein.
Das EU-Parlament will erreichen, dass jedes Gebäude bis zum Jahr 2033 mindestens die Energieeffizienzklasse D erreicht. Allerdings taumelt die Bundesregierung noch (2023), was diese Pläne von Wirtschaftsminister Robert Habeck angeht. Auch wenn es keine verpflichtenden energetische Sanierungen für einzelne Gebäude geben wird. Denn man ist sich durchaus bewusst, welchen Stress das bei den Eigentümern auslösen würde und das ein solches Gesetz nicht wenige Hausbesitzer in finanzielle Probleme treiben könnte – eine komplette Wärmedämmung der Außenwände etwa ginge ohne umfangreiche Förderung der Sanierungsmaßnahmen für manche Eigenheimbesitzer finanziell einfach nicht. Im März diesen Jahres hat sich das EU-Parlament daher zunächst darauf beschränkt, dass alle Gebäude bis zum Jahr 2030 die Energieeffizienzklasse “E” und bis 2033 dann mindestens “D” erreichen müssen. Ausnahmen sind nur kleine Gebäude mit einer Fläche von rund 50 qm, Ferienhäuser oder historische Bauten, die nicht dauerhaft bewohnt werden.
Nach ersten Schätzungen geht man davon aus, dass in Deutschland rund 40 Prozent der 16 Millionen Eigenheime kaum energetisch saniert wurden und aktuell in den Energieklassen “G” oder sogar “H” eingestuft werden. Die konkreten Pläne sind noch nicht beschlossen. Zunächst müssen das Europaparlament und die EU-Staaten einen Kompromiss finden. Das wird sich voraussichtlich noch Monate hinziehen. Bis zum Jahr 2050 will man klimaneutral sein. Was das für die Eigentümer bedeutet, ist noch nicht ganz klar. Allerdings ist mit Sanktionen zu rechnen, wenn die Ziele nicht rechtzeitig umgesetzt werden.
Was das Gesetz für Sie aktuell konkret bedeutet, können Ihnen unsere Experten näher erläutern. Wir vermitteln Ihnen nicht nur Sanierungsfirmen, sondern auch Anwälte rund um das Thema, wenn es z.B. zu Streit mit Behörden oder Versicherungen etwa im Zuge einer Sanierung eines Wohngebäudes nach einem Versicherungsschaden geht (etwa große Brandschäden oder Wasserschäden).
Was ist noch im GEG über die energetische Sanierung geregelt?
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollen, benötigen Sie einen Energieausweis. Dieser gibt den künftigen Besitzern oder Mietern Aufschluss darüber, wie hoch die späteren Energiekosten bzw. der Energieverbrauch zu erwarten sind. Der Ausweis muss spätestens beim Besichtigungstermin vorgelegt werden. Bestandsmieter haben jedoch kein Recht auf Einsicht. Liegt noch kein Energieausweis vor, so müssen Beratungsangebote zu diesem Thema vorab genau geprüft werden.
Informieren Sie sich unbedingt im Vorfeld darüber, ob es in Ihrem Gebiet ein Fernwärmenetz gibt. Ist dem so, kann die Kommune Sie dazu zwingen, es zu nutzen.
Besitzer einer Photovoltaikanlage können sich glücklich schätzen, denn diese wird in der Energiebilanz großzügig mit angerechnet.
Bestehende Heizungen sollen in regelmäßigen Abständen vom Schornsteinfeger kontrolliert werden. Er sollte außerdem ein Auge darauf haben, ob alte Heizkessel ausgetauscht und Rohre gedämmt werden müssen.
Auch Klima- oder Lüftungsanlagen müssen regelmäßig vom Fachmann geprüft werden. Die Bescheinigung darüber ist aufzubewahren.
Gerade bei einer Sanierung muss der Wärmeschutz durch geschultes Fachpersonal bestätigt werden, um dem GEG gerecht zu werden. Derartige Nachweise sind außerdem verpflichtend, wenn Sie eine Bundesförderung erhalten wollen. Für entsprechende Förderprogramme brauchen Sie in der Regel einen sogenannten Sanierungsfahrplan von einem Fachunternehmen.
Werden die Vorschriften des GEG nicht eingehalten, drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 Euro.
Was muss bei einem Neubau berücksichtigt werden?
Bei einem Neubau ist es ratsam, sich nicht mit den Mindeststandards des Gebäudeenergiegesetzes begnügen, denn schon nach kurzer Zeit können diese überholt sein. Entgegen der landläufigen Meinung sind die Mehrkosten einer energetischen Sanierung aufgrund von diversen Zuschüssen überschaubar. Ein guter Partner ist die KfW, die auch Passivhäuser unter dem Titel “KfW-Effizienzhaus 40” fördert. Dabei handelt es sich um einen Standard, bei dem der Energieverbrauch weit unter den gesetzlichen Anforderungen für einen Neubau liegt.
Generell gilt: Je besser die Energieeffizienz eines Hauses ist, desto höher fällt der Zuschuss der KfW aus.
Was ist Pflicht bei einer Bausanierung bestehender Gebäude?
Wenn Sie Ihre Immobilie als Eigentümer bereits seit Februar 2002 selbst bewohnen, sind Sie von bestimmten Verpflichtungen zunächst ausgenommen. Wer sonst allerdings ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss die neuen Gesetze innerhalb von zwei Jahren erfüllen.
Laut dem neuen Gesetz unterliegen Heizungen ohne Brennwert- oder Niedertemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, einer Pflicht zum Austausch. Allerdings sind davon deutlich weniger betroffen, als man denkt. Wie bereits beschrieben, entfällt diese Pflicht zum Austausch, wenn die Immobilie bereits seit Februar 2002 vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Allerdings sind Sie dazu verpflichtet, vom Schornsteinfeger eine regelmäßige “Feuerstättenschau” durchführen zu lassen.
Eine weitere Regelung sieht vor, neue Rohre für die Heizung oder warmes Wasser zu dämmen. Dabei muss es nicht zwingend die ganz große Kellersanierung sein. Hierzu lohnt sich der Rat professioneller Sanierungsunternehmen aus unserem Netzwerk.
Auch die Wärmedämmung ist ein großes Thema in der energetischen Sanierung. So sieht das neue Gesetz vor, dass die Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen eine mindestens 4 cm starke Dämmung aufweisen muss. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Fläche begehbar ist oder nicht. Ausgenommen sind auch hier wieder Eigentümer, die ihre Immobilie bereits seit 2002 selbst bewohnen.
Welche Anforderungen gibt es bei einer freiwilligen Modernisierung?
Das Gebäudeenergiegesetz gibt bei Einzelmaßnahmen zur Veränderung oder Modernisierung bestimmte Mindeststandards vor. Das greift z. B. wenn die Außenwände oder das Dach erneuert werden müssen.
Generell unterscheidet man zwei Möglichkeiten, den Anforderungen gerecht zu werden:
– Falls die Bausanierung nur einzelne Bereiche betrifft, müssen bestimmte Werte des Wärmedurchgangskoeffizienten eingehalten werden. Das betrifft z.B. bestimmte Einzelmaßnahmen der Fassadendämmung oder sonstige Maßnahmen an der Gebäudehülle.
– Handelt es sich um eine Komplettsanierung, wird zunächst eine energetische Gesamtbilanzierung durchgeführt. Dabei können Sie entweder die Primärenergie oder alternativ die Treibhausgase berechnen lassen. Letztere Möglichkeit muss erst durch die Baubehörde genehmigt werden. Wenn Sie sich für die erste Variante entscheiden, darf der Anteil der Primärenergie eines sanierten Gebäudes höher sein als der eines Neubaus. Es sind ca. 155 Prozent mehr erlaubt. Anders sieht es aus, wenn die Treibhausgase zugrunde gelegt werden. Dabei dürfen die Emissionen nur maximal 85 Prozent höher ausfallen als bei einem Neubau.
Wenn Sie für Ihren Altbau eine Förderung der KfW beantragen wollen, sollten Sie zunächst die Bedingungen genau prüfen. Häufig gehen die Anforderungen der Zuschüsse weit über die des GEG hinaus. Da können Sanierungsmaßnahmen am Haus trotz Förderung der Sanierungskosten schnell teuer werden.
Was muss beim Tausch einer Heizung beachtet werden?
Wer in einem Bestandsgebäude eine Heizung austauschen will, muss die ab Januar 2024 geltenden Vorgaben zur energetischen Sanierung beachten. Hierbei ist wichtig, ob bereits ein kommunaler Wärmeplan aufgestellt wurde. Besteht dieser noch nicht, dürfen bis auf normale Öl- und Gasheizungen alle anderen Modelle weiterhin eingebaut werden.
Der kommunale Wärmeplan sieht vor, dass bei einem Heizungstausch mindestens 65% der Wärme durch erneuerbare Energien erzeugt wird. Die Auflagen des GEG müssen dabei zwingend eingehalten werden. Zu den erneuerbaren Energien zählen Photovoltaikstrom, Wärmepumpen oder Wärme aus Biomasse.
Auch hier gibt es wieder eine Übergangsfrist von 5 Jahren, in der man von dem GEG abweichen darf.
Für Gebäude mit mindestens 6 Wohneinheiten schreibt das GEG vor, die Heizungen durch Fachpersonal prüfen zu lassen. Bei älteren Modellen, die vor Oktober 2009 in Betrieb genommen wurden, soll diese Überprüfung bis September 2027 vollzogen sein. Generell gilt, dass auch neuere Heizungen nach spätestens 16 Jahren überprüft werden müssen.
Damit wird gewährleistet, dass eine Heizungspumpe möglichst effizient arbeitet, die Rohrleitungen gedämmt sind und die Temperaturen mit Hilfe eines Außenfühlers optimal eingestellt wurden.
Bei einer Überprüfung von Wärmepumpen wird außerdem Wert gelegt auf die sogenannte Jahresarbeitszahl der Anlage. Weiterhin wird ein hydraulischer Abgleich gemacht und die elektrischen Anschlüsse werden einer Begutachtung unterzogen.
Die Seiten der Verbraucherzentralen bieten einen kostenlosen Sanierungsrechner an, um den Energiebedarf grob einschätzen zu können. Damit erhalten Hausbesitzer einen ersten Einblick über die Kosten der Sanierungsmaßnahmen.
Energetische Sanierung – Was ist bei einer Schadensanierung zu beachten?
Eine Brand- und Wasserschadensanierung in einem Altbau kann für viele böse Überraschungen sorgen (siehe Altbausanierungen). Denn häufig stoßen die Besitzer auf unliebsame Mitbewohner, die eine Schimmelsanierung oder sogar den Abriss zur Folge haben.
Wenn Sie als Hausbesitzer von einem Schaden betroffen sind, sollten Sie immer eine professionelle Sanierungsfirma zu Rate ziehen. Wir haben ein großes Netzwerk erfahrener Profis, die unabhängig beraten und bundesweit agieren.
Die Kosten für den Gebäudesanierer werden in der Regel von der Versicherung übernommen. Meistens übernimmt die Wohngebäudeversicherung die Kosten für die Aufräum- und gewisse Sanierungsarbeiten.
Es ist ganz wichtig, dass Sie als Eigentümer sofort reagieren. Liegt z. B. ein Dachstuhlbrand vor, sind Sie dazu verpflichtet, den Schaden innerhalb von drei Tagen Ihrer Versicherung zu melden.
In der Regel werden die Kosten für die Brandschadensanierung übernommen. Inwiefern dabei eine energetische Sanierung berücksichtigt werden kann, muss im Einzelfall geprüft werden. Im Zweifelsfall können Sie von unseren Fachkräften begleitet werden (siehe Anwalt Baurecht).
Leider scheuen sich die Versicherungen oft, die hohen Kosten einer Brand- oder Wasserschadensanierung zu übernehmen. Da kann sich eine Zahlung schon mal unnötig in die Länge ziehen. Daher ist es eine gute Entscheidung, zunächst ein Gutachten von einem Fachmann erstellen zu lassen. Wir helfen Ihnen gern dabei, den richtigen Ansprechpartner zu finden.
Wenn Sie Ihren Altbau energetisch sanieren möchten, vielleicht an eine Kellerbodensanierung oder an Fassadensanierungen denken, gibt es oft die Möglichkeit, auf Fördermittel zurückzugreifen. In diesem Fall lohnt es sich, bei der KfW-Bank oder dem BAFA zu erkundigen. Außerdem sind viele Kosten von Sanierungspflichten sogar steuerlich absetzbar.
Auf jeden Fall lohnt es sich für Sie, einen unabhängigen Energieberater zu befragen. Denn eine energetische Sanierung bedeutet oft sehr hohe Investitionen. Der Experte kann mit Ihnen einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen, der einen ersten Überblick verschafft.
Generell wird ein professioneller Fachbetrieb aber immer darauf bedacht sein, die aktuellen Regeln des GEG einzuhalten. Das gilt nicht nur für die Sanierung eines Altbaus, sondern auch für die Regulierung im Schadensfall.
Wir vermitteln Ihnen Experten rund um das Thema und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf!
Quellen:
- verbraucherzentrale.de/wissen/energie/energetische-sanierung/geg-was-aendert-sich-mit-dem-gebaeudeenergiegesetz-13886
- haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/green-deal-eu-liefert-investitionsplan-fuer-gebaeudesektor_84342_507868.html
- hausbuam.de/leistungen/brandschadensanierung/
- energie-experten.org/bauen-und-sanieren/altbausanierung/energetische-sanierung/sanierungspflicht
- deutsche-schadenshilfe.de/sanierung/altbausanierung/
- heimkapital.de/magazin/energetische-sanierung/#besteht-eine-pflicht-das-haus-energetisch-zu-sanieren
