Baumängel Verjährung: Diese Fristen und Regelungen sollten Bauherren kennen

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Fachexperte Jens Hoffmann |
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Inhaltsverzeichnis

Baumängel-Verjährung: Diese Fristen und Regelungen sollten Bauherren kennen

Jeder, der sich mit Bauprojekten beschäftigt, weiß: Mängel lassen sich kaum vermeiden. Falsche Dämmungen, Risse im Mauerwerk oder fehlerhafte Abdichtungen findet man immer wieder, egal ob es sich um eine Bausanierung oder um Neubauten (vgl. Setzrisse Neubau) handelt. Fehler sind menschlich und passieren. Werden diese Mängel innerhalb einer bestimmten Frist vom Bauherren entdeckt, ist der Bauunternehmer dazu verpflichtet, diese auf eigene Kosten zu beseitigen.

Verjährungsfrist | Welche Fristen gelten für die Verjährung von Baumängeln? (© blende11.photo / stock.adobe.com)
Verjährungsfrist | Welche Fristen gelten für die Verjährung von Baumängeln? – Die hier gezeigten Fristen sind aus dem Strafgesetzbuch; bei einem Baumangel bzw. Pfusch am Bau gelten hingegen Regelungen aus BGB und VOB – siehe unten… (© blende11.photo / stock.adobe.com)

Wie lange dauert es, bis Baumängel verjährt sind?

Die Länge der Verjährungsfrist von Baumängeln hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen kommt es darauf an, ob der Vertrag nach den Regelungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen wurde oder ob das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gilt.

  • Das BGB besagt, dass Mängelansprüche innerhalb von fünf Jahren geltend gemacht werden können.
  • Nach der VOB beginnt die Verjährung allerdings schon nach vier Jahren oder einer anderweitig im Vertrag vereinbarten Zeitspanne. Siehe auch: Mängelanzeige VOB.

Die Frist für den jeweiligen Zeitraum beginnt mit dem Tag der Abnahme der Bauleistung durch den Bauherren.

Treten innerhalb dieser Zeitspanne Baumängel auf, kann der Bauherr eine Nachbesserung verlangen oder aber einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Auch eine Vergütungsminderung oder ein Rücktritt vom Vertrag sind innerhalb dieser Frist möglich.

Ist diese Verjährungsfrist jedoch abgelaufen, können keine Gewährleistungsansprüche mehr gestellt werden – es sei denn, es handelt sich um arglistig verschwiegene Mängel.

Andere Fristen bei arglistig verschwiegenen Baumängeln

Das Gesetz macht in Bezug auf die Verjährungsfristen eine Ausnahme, wenn sich herausstellt, dass Baumängel arglistig verschwiegen worden sind.

Arglist liegt dann vor, wenn beispielsweise nicht erprobte Materialien verwendet oder notwendige Untersuchungen unterlassen wurden. Seit dem Jahre 2002 ist die Frist für die Meldung arglistig verschwiegener Baumängel auf drei Jahre festgesetzt. Diese drei Jahre beginnen jedoch erst zu dem Zeitpunkt, an dem der Bauherr Kenntnis von den Mängeln erhält. Dieser Zeitpunkt kann also auch außerhalb der von BGB und VOB festgelegten Fristen liegen.

Dabei wird allerdings häufig übersehen, dass die Ansprüche selbst in diesen Fällen spätestens zehn Jahre nach ihrer Entstehung verjähren – unabhängig davon, ob der Bauherr die Kenntnis über seine Ansprüche besitzt oder nicht. Eine Ausnahme bilden Schadenersatzansprüche wegen der Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit oder Freiheit.

Gewährleistung nach VOB oder nach BGB: Wann gilt was?

Wenn man herausfinden möchte, innerhalb welcher Frist man Baumängel melden muss, ist es wichtig, zu verstehen, ob das BGB oder die VOB gilt. Grundsätzlich ist es so, private Bauverträge sich nach dem Werkvertragsrecht des BGB richten, öffentliche Bauverträge jedoch nach der VOB.

Haben sich die Vertragsparteien also auf die VOB als Rechtsgrundlage geeinigt, unterscheidet sich diese in einigen Punkten vom BGB. Dies betrifft insbesondere neben Sonderregelungen für die Abnahme die Regelung der Mängelansprüche (siehe auch: Mängel nach Abnahme VOB). Im Gegensatz zum BGB ist es beispielsweise nicht möglich, vom Vertrag zurückzutreten. Stattdessen steht die Mängelbeseitigung im Vordergrund. Außerdem kann die kürzere Verjährungsfrist durch eine schriftliche Mängelrüge unterbrochen werden (siehe Mängelrüge Bau).

Bauherren sollten sich also stets darüber im Klaren sein, welche gesetzliche Grundlage der Vertrag hat, den sie mit dem Bauunternehmen geschlossen haben.

Was tun, wenn Baumängel oder Baupfusch auffallen?

Fällt ein Baumangel (Pfusch am Bau) auf, ist es wichtig, innerhalb der Gewährleistungsfrist eine Mängelrüge einzureichen. Dies sollte schriftlich erfolgen (vgl. Wie schreibe ich eine Mängelrüge) und per Einschreiben an das betreffende Bauunternehmen versendet werden. Darin ist es wichtig, die Mängel ganz genau zu dokumentieren, sie also gut zu beschreiben und idealerweise einige Fotos hinzuzufügen. Mitunter kann auch ein Bauschäden Gutachten angefertigt werden – siehe: Sachverständiger Bauwesen, Sachverständiger Baumängel.

In einem solchen Gutachten ermittelt ein Bausachverständiger die genauen Ursache der Schäden und sorgt dafür, dass diese dokumentiert und bewertet werden. Ein Gutachten zur Mängelfeststellung ist allerdings nicht ganz günstig (vgl.: Was kostet ein Baugutachten) und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Insgesamt kann man mit Preisen von mindestens 700 Euro für ein professionell erstelltes Gutachten rechnen.

Ein Streit wegen eines Baumangels nimmt mit Gutachten, Korrespondenz von Anwälten usw. schnell einen ganzen Aktenordner (und viele Nerven) ein. Die Verjährung respektive Gewährleistungsfrist setzt typischerweise nach Abnahme des Bauwerks ein (Bauabnahme vom Bauträger durch den Bauherren). Der zulässige Zeitrahmen für Ansprüche bzgl. Mängelbeseitigung, Nachbesserung oder Schadenersatz hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab. (© nmann77 / stock.adobe.com)
Ein Streit wegen eines Baumangels nimmt mit Gutachten, Korrespondenz von Anwälten usw. schnell einen ganzen Aktenordner (und viele Nerven) ein. Die Verjährung respektive Gewährleistungsfrist setzt typischerweise nach Abnahme des Bauwerks ein (Bauabnahme vom Bauträger durch den Bauherren). Der zulässige Zeitrahmen für Ansprüche bzgl. Mängelbeseitigung, Nachbesserung oder Schadenersatz hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab. (© nmann77 / stock.adobe.com)

Gemeinsam mit der Mängelrüge wird ein Zeitraum zur Nacherfüllung genannt. Normalerweise beträgt dieser Zeitraum zwei Wochen. In der Mängelrüge sollte außerdem unbedingt ein Datum genannt werden, da die Verjährungsfrist ab diesem Tag unterbrochen wird. Andernfalls könnte es schlimmstenfalls passieren, dass das Bauunternehmen schlichtweg auf die Mängelrüge nicht reagiert und darauf wartet, dass die Verjährungsfrist abläuft.

Findet innerhalb der gesetzten Frist keine Nachbesserung seitens des Bauunternehmens statt, kann einmalig eine weitere Nachbesserungsfrist gesetzt werden. Werden die Mängel dennoch nicht beseitigt, hat der Bauherr das Recht, ein weiteres Unternehmen damit zu beauftragen. Die Kosten werden dann der ersten Baufirma angerechnet.

In manchen Fällen kann der Bauherr von der Firma sogar Schadensersatz verlangen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn eine Wohnung ursprünglich vermietet werden sollte und dadurch, dass das Haus nicht fertiggestellt wurde, ein finanzieller Schaden entsteht. Sollte es zum Prozess kommen, ist allerdings der Bauherr in der Nachweispflicht darüber, dass der Bauträger für den Schaden verantwortlich ist. Bauherren sollten sich diesbezüglich an einen erfahrenen Anwalt für Baumängel (ggf. im Zusammenspiel mit einem Gutachter für Pfusch am Bau) wenden, um die nötige Unterstützung zu erhalten.

Achtung: Auf keinen Fall selbst Hand anlegen!

Die Beseitigung von Baumängeln kann schon ziemlich auf die Nerven gehen. Insbesondere dann, wenn sich die Einigung mit dem Bauunternehmen als schwierig erweist und gegebenenfalls sogar ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden muss (etwa ein Anwalt für Baurecht respektive Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht).

Bauherren müssen sich hier allerdings unbedingt in Geduld üben und davon absehen, selbst die Mängel zu beseitigen. Dadurch können zum einen wichtige Beweise zerstört werden, zum anderen könnte das Bauunternehmen später behaupten, der Mangel sei erst durch die Nachbesserungsversuche entstanden. Außerdem ist es bei Mängeln, die in Eigenregie beseitigt werden sollen, kaum möglich, eine finanzielle Entschädigung dafür zu erhalten. Da aber Zeit, Geld und Energie investiert werden, ist es immer besser, mit dem Bauunternehmen eine Einigung zu erzielen. Nur so können Bauherren erreichen, dass der Schaden ohne zusätzliche Kosten behoben wird.

Jens Hoffmann
Leiter Sachschaden

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