Mängelanzeige (Bau/VOB) – Baumängel richtig rügen

Ein Baumangel tritt in den verschiedensten Formen in Erscheinung. Häufig zeigen sich erst nach der Abnahme am Bauwerk Risse oder feuchte Wände. Das ist nicht nur besonders ärgerlich, sondern kann auch richtig teuer werden. Wer haftet eigentlich für den Schaden und wie können Sie den Unternehmer anschließend zur Nachbesserung animieren? Grundsätzlich gilt, dass Sie als Bauherr im Schadensfall möglichst schnell handeln sollten, um sich später nicht noch mit den Folgeschäden herumplagen zu müssen.

Das geht eigentlich sogar recht einfach. Denn als Auftraggeber können Sie schon mit einer einfachen Mängelanzeige Ihre Ansprüche aus dem Bauvertrag geltend machen.

In unserem nachfolgenden Ratgeber haben wir Ihnen zusammengefasst, welche Regelungen Sie einhalten sollten, um den Auftragnehmer zu einer Nachbesserung zu bewegen.

Und gut zu wissen: Die Deutsche Schadenshilfe unterstützt Sie bei Bedarf – mit einem Experten-Netzwerk aus Sachverständigen / Gutachtern, Sanierungsdienstleistern sowie Fachanwälten.

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Fachexperte Jens Hoffmann |
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Inhaltsverzeichnis

Was versteht man unter einer Bau-Mängelrüge oder Mängelanzeige nach VOB?

Auch wenn sich die beiden Wörter augenscheinlich unterscheiden, ist inhaltlich eigentlich das Gleiche gemeint. Laut dem BGB versteht man unter einer Mängelrüge allerdings einen eher allgemeinen Begriff, der sich im Grunde auf sämtliche Kaufverträge bezieht. Also auch, wenn Sie im Geschäft ein paar neue Turnschuhe kaufen.

Ein wenig anders verhält es sich bei einer Mängelanzeige. Dieser Begriff wird sehr häufig eigens für das Bauwesen genutzt. Die deutsche VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) spricht dabei ganz speziell von einer Mängelanzeige, die im Zusammenhang mit Immobilien angewandt wird.

Für Sie persönlich ist es allerdings unerheblich, ob Sie diese Begrifflichkeiten richtig unterscheiden können. Es ist viel wichtiger, die Baumängel richtig dokumentieren zu können. Denn die rechtlichen Rahmenbedingungen sowie die Verjährungsfrist bleiben gleich.

Auf der Internetseite VOB online finden Fachleute zwar die einschlägigen Regeln und Vorschriften; Vorlagen und Musterbriefe für Betroffene sucht man jedoch vergeblich. In vielen Fällen ist das jedoch nicht schlimm, weil sich Bauherren gleich entscheiden, die Sache juristisch sicher via Anwalt zu klären. – Wenn auch Sie sich unsicher sind und auf Nummer „Sicher“ gehen wollen, hilft Ihnen unser Team aus erfahrenen Fachanwälten gern weiter.

Wie formuliert man eine Mängelanzeige?

Auch wenn Sie bei Bau- und Immobilien-Angelegenheiten den Vermieter oder Auftragnehmer (Baufirma, Handwerker) sehr gut kennen, sollten Baumängel immer schriftlich dokumentiert werden. Wie schnell wird aus einem vermeintlich „lockeren“ Umgangston ein Besuch vor Gericht. Die jeweilige Formulierung der schriftlichen Formulierung hängt natürlich auch immer davon ab, was genau beanstandet wird. Denn bei der Mängelanzeige von Bau-Mängeln kann jedes noch so kleine Detail in Rechtsfragen später enorm hilfreich sein (siehe Baumängel anzeigen).

Daher ist es ratsam, den Brief bereits im Vorfeld so konkret wie möglich auszugestalten:

  1. Benennen Sie den Empfänger, also den Bauunternehmer inklusive Anschrift.
  2. Geben Sie die vollständigen Adressdaten des Auftraggebers an.
  3. In der Betreffzeile nennen Sie das Projekt bzw. den Bau, der von den Mängeln betroffen ist.
  4. Unter der Anrede des betreffenden Bauunternehmers beginnen Sie dann mit der Beschreibung der Mängel. Am besten erklären Sie dabei ganz konkret, seit wann der Schaden besteht und wie er sich darstellt. Anschließend haben Sie als Bauherr das Recht einer Fristsetzung. Geben Sie dem Unternehmer ein Datum vor, bis zu dem er die Mängelbeseitigung am Bau vorgenommen haben sollte.
  5. Falls möglich, drohen Sie mit einer Kündigung des Bauvertrags, sollte die Frist nicht eingehalten werden (vgl. Mängelbeseitigung Frist verstrichen). Außerdem können Sie darauf hinweisen, die Mängel von einem anderen Unternehmer beseitigen zu lassen und ihm die Kosten dann in Rechnung zu stellen.
  6. Abschließend unterschreiben Sie den Brief dokumentenecht (ein Bleistift erfüllt diese Kriterien nicht).

Die unterzeichnete Aufforderung zur Mängelbeseitigung sollte dann per Einschreiben Rückschein an den jeweiligen Auftragnehmer geschickt werden. So lässt sich später der Zugang des Schreibens dokumentieren, falls es zu Rechtsstreitigkeiten kommt.

Mängelanzeige Bau / VOB - Baumängel richtig rügen (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)
Mängelanzeige Bau / VOB – Baumängel richtig rügen (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)

Wie erfolgt eine rechtssichere Mängelrüge?

Generell gilt: Sobald der Mangel am Bau festgestellt wird, muss eine Anzeige des Mangels erfolgen. Allerdings ist es nicht immer ganz einfach, die Schäden bereits bei der Bauabnahme zu erkennen. Daher hat der Gesetzgeber auch eine eigene Frist für einen Mangel am Bau.

Allerdings ist es wichtig, die verschiedenen Arten der Mängel zu kennen:

  • Von einem offenen Mangel spricht die VOB, wenn dieser bei einer Bauabnahme oder anderweitigen Prüfung sofort erkennbar ist. Das kann z. B. ein Spalt in der Laibung sein oder auch ein Riss in der Wand. Ein offener Mangel muss immer sofort gemeldet werden. Daher ist eine sorgfältige Bauüberwachung im Vorfeld unerlässlich. Spätestens aber bei der Abnahme sollte der Schaden entdeckt und gemeldet werden. Wird der Mangel am Bau dann immer noch nicht erkannt, kann es sehr schnell teuer werden für den Hausbesitzer (weil er auf den Schadenskosten sitzenbleiben droht).
  • Von einem versteckten Mangel spricht die VOB, wenn der Schaden bei der Übergabe zwar bereits vorhanden war, aber erst viel später entdeckt wird. Das kann z. B. der Fall sein bei feuchten Wänden, an denen sich nach einiger Zeit Schimmel an der Wand zeigt.

Es ist also nicht immer möglich, Schäden bereits bei der finalen Begehung selbst zu entdecken. Daher sieht der Gesetzgeber in diesem Fall vor, dass die Gewährleistung ab dem Zeitpunkt der Abnahme beginnt. Damit ist geregelt, dass versteckte Schäden auch später noch geltend gemacht werden können. Allerdings müssen Sie den Baumangel unverzüglich nach der Entdeckung anzeigen, da ansonsten der Anspruch verwirkt wird. Vgl. auch: Mängelrüge Bau.

Brauchen Sie ein Muster / eine Vorlage, oder genügt eine formlose Mängelanzeige?

Im Prinzip brauchen Sie für die Erstellung einer Mängelanzeige keine Schriftform. Es ist auch kein spezielles Formblatt notwendig. Allerdings sind Schriftform und Einschreiben durchaus empfehlenswert, falls es zu Rechtsstreitigkeiten kommt. Dann sind Sie als Bauherr nämlich mitunter in der Beweispflicht und daher bietet sich die sichere schriftliche Dokumentation an.

Das Internet bietet zahlreiche Vorlagen / Musterbriefe als PDF an, die Sie sich ganz bequem herunterladen können.  Suchen Sie für aktuelle Dokumente einfach einmal nach:

  • Mängelanzeige VOB
  • Mängelanzeige Bau Muster
  • Mängelanzeige VOB Vorlage PDF
  • Mängelanzeige Bau Vorlage
  • Bau Mängelanzeige Muster PDF
  • u.ä.

Außerdem können Sie sich bei Bedarf gern an unsere Sachverständigen wenden, die Ihnen wertvolle Tipps geben können und Baumängel kompetent begutachten. Siehe auch: Gutachter für Pfusch am Bau, Sachverständiger Bauwesen, Bauschäden Gutachter.

Wo bekommt man Vorlagen oder Muster?

Das Internet ist voll von Musterbriefen zum Thema Mängelanzeige. Vgl. Mängelrüge Musterschreiben. Es gibt diverse Seiten wie z. B.: https://www.vorlage-musterbriefe.de/musterbrief-firma/musterbrief-maengelanzeige/

Aber auch diverse VOB-Webseiten können hilfreiche Tipps zur Erstellung einer Mängelanzeige liefern. Eigentlich sind sämtliche Vorlagen gemäß VOB oder BGB kostenlos und in der Regel auch für Laien leicht verständlich.

Mängelanzeigen / Mängelrügen wegen Baumängeln sollten mit einer Frist zur Mängelbeseitigung bzw. Behebung des bemängelten Zustands versehen sein. (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)
Mängelanzeigen / Mängelrügen wegen Baumängeln sollten mit einer Frist zur Mängelbeseitigung bzw. Behebung des bemängelten Zustands versehen sein. (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)

Worin unterscheiden sich die Bauleistungen gemäß VOB und BGB?

Bevor Sie den eigentlichen Bauvertrag abschließen, empfiehlt sich immer ein Blick auf die rechtlichen Grundlagen zur Ausführung der späteren Leistung.

Generell gilt bei Abschluss des Vertrags zunächst die Gesetzgebung des BGB. Das Problem besteht darin, dass das kein spezifisches Bauvertragsrecht regelt. Aus diesem Grund wurde bereits im Jahr 1926 die VOB (damals noch „Verdingungsordnung für Bauleistungen) ins Leben gerufen. Sie steht seit jeher für die speziellen Vertragsbedingungen im Baurecht.

Der große Unterschied besteht darin, dass die Regeln der VOB immer einzelvertraglich vereinbart werden müssen. Ansonsten greifen automatisch die Bestimmungen des BGB.

Es ist zwingend darauf zu achten, die Bedingungen der VOB dann im Vertrag auch schriftlich zu fixieren. Ein bloßer Hinweis ist hier nicht ausreichend. Die VOB ist in mehrere Abschnitte gegliedert, wobei nicht jeder davon vorteilhaft ist für einen privaten Bauherren. Es ist also durchaus empfehlenswert, einen Fachanwalt zu konsultieren, da Laien hier schnell an ihre Grenzen kommen. Siehe konkret z.B. den Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Rechtsanwalt für Baumängel, Baurecht Hilfe.

Im Hinblick auf die Mängelanzeigen bei Schäden am Bau ist die VOB auf jeden Fall der bessere „Berater“, denn darin sind wichtige Regelungen zum Thema enthalten, die sich nicht im BGB finden.

Wie schreibt man eine Mängelliste?

Wie bereits weiter oben beschrieben, sollte auch die Liste der Mängel möglichst konkret ausgeführt werden. Am besten erstellen Sie sich im Vorfeld eine Checkliste, die Sie später nach Erstellung Ihres Schreibens abhaken können.

Als Beispiel könnte Ihnen diese Liste dienen:

  • Geben Sie an, wann der Schaden entdeckt wurde.
  • Beschreiben Sie so konkret wie möglich, was beschädigt ist.
  • In welchem Raum wurde der Mangel entdeckt und sind weitere Räume im Haus betroffen?
  • Dokumentieren Sie Ihre Liste mit Bildern, Skizzen oder Schreiben von Gutachtern. Die Aufzeichnungen sollten so konkret wie möglich sein, falls es zu einem späteren Rechtsstreit kommt.

Sie können sich dafür auch eine Vorlage aus dem Internet herunterladen, die Ihnen als Leitfaden dienen kann.

Tipps

Sie sollten sich immer genügend Zeit nehmen für die Bauabnahme. Am besten führen Sie diese nicht allein durch, sondern lassen sich von einem Experten begleiten. Er weiß genau, was es zu beachten gilt und wo evtl. Schwachstellen liegen könnten. Falls Ihnen bei dieser Begehung bereits erste Mängel auffallen, ist ein Abnahmeprotokoll sehr wichtig (vgl. Mängel nach Abnahme VOB). Dokumentieren Sie die Schäden ganz genau und halten Sie diese schriftlich und in Form von Fotos genau fest.

Bei einem versteckten Baumangel ist es sehr wichtig, dass Sie diesen sofort anzeigen. Ansonsten verfällt der Gewährleistungsanspruch. Siehe auch Baumängel Verjährung, Beweissicherungsverfahren, Sachverständigenverfahren, Pfusch am Bau und Wie schreibe ich eine Mängelrüge?.

Eine Bau-Mängelanzeige ist im Grunde nicht kompliziert und dennoch gibt es ein paar klare Regeln, die eingehalten werden müssen. Wer noch nie mit einem Schaden am Bau konfrontiert wurde, tut sich häufig schwer damit. Das muss allerdings nicht sein! Wir können Ihnen bei Bedarf ein Team von Experten zusammenstellen, die Sie in allen Fragen rund um das Thema kompetent berät.

Jens Hoffmann
Leiter Sachschaden

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