Mängelrüge schreiben an Bau-Firma / Handwerker

Bei Pfusch am Bau und Ärger mit unzulänglichen Handwerker-Leistungen müssen Sie eine förmliche Mängelrüge schreiben, wenn sich der Bauausführende im Gespräch nicht kooperativ zeigt und vorhandene Schäden / Mängel umgehend nachbessert bzw. beseitigt.

Wir informieren, was Sie dabei beachten sollten. Und gut zu wissen: Gern unterstützen wir Sie bei der Regulierung von Schäden: Unser Experten-Netzwerk bei der Deutschen Schadenshilfe umfasst Sachverständige (Gutachter), Fachanwälte sowie Profis aus dem Bereich der Bausanierung.

Nehmen Sie gern Kontakt zu uns für ein unverbindliches Erstgespräch!

Fachexperte Jens Hoffmann |
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Inhaltsverzeichnis

Mängelrüge schreiben an Bau-Firma / Handwerker: Inhalte, Fristen, Form

Wer ein Haus baut, sollte sich von Anfang an darauf einstellen, dass manche Träume im Laufe der Bauphase zerplatzen. Bei einem Bauvorhaben funktioniert nur selten alles nach Plan. Vom verfrüht eintreffenden Winter über nicht rechtzeitig eintreffende Baumaterialien, von Terminproblemen bei einem wichtigen Handwerker bis zu Pfusch am Bau und daraus folgenden Gerichtsterminen ist alles dabei.

Auch mit Material-Diebstahl oder Wettereinbrüchen wie Starkregen muss zunehmend gerechnet werden. Es kommt daher häufig zu Bauverzögerungen. Selbst die gefürchteten Baumängel glänzen nur selten durch Abwesenheit. Am schlimmsten sind Baumängel, die sich erst im Nachhinein durch Schäden am Mauerwerk, an Abflüssen oder anderem einstellen. Solche Schäden erfordern oft eine schriftliche Mängelanzeige. Denn nicht immer reagieren die Verantwortlichen auf ein Gespräch hin mit angemessenen Nachbesserungen. Wer ein Häuslebauer ist, hat dann eine Menge Fragen. Zum Beispiel:

„Wie schreibe ich eine Mängelrüge?“

„Was gehört in eine Mängelrüge?“

„Wie lange kann man Handwerkerleistungen reklamieren?“

Schlagworte wie Mängelbeseitigung, Mängelanzeige, Nachbesserungspflichten, Gewährleistungsfrist und Musterbrief sind am Ende der Bauzeit meist keine Fremdworte mehr. Wie gesagt: Manche Träume zerplatzen. Sie zerbröseln den Enthusiasmus, mit dem das Bauprojekt begonnen wurde. Gott sei Dank ziehen die meisten Menschen trotz aller Hindernisse und Widerstände irgendwann in ihren Neubau ein.

Und für Probleme und Ärger während der Bauphase bzw. im Kontext des Bauprojekts gibt es die Deutsche Schadenshilfe! Wir unterstützen Sie von A-Z mit einem Experten-Netzwerk aus Gutachtern (Sachverständigen), Sanierungsprofis sowie Fachanwälten. – Nehmen Sie bei Bedarf gern Kontakt zu uns auf!

Mängelrüge schreiben bei Mängeln am Bau bzw. Handwerker-Pfusch (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)
Mängelrüge schreiben bei Mängeln am Bau bzw. Handwerker-Pfusch (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)

Wie lange kann man Handwerkerleistungen reklamieren?

Unzureichende Handwerkerleistungen sind ein häufiges Problem an Neubauten. Gleiches gilt bei Sanierungsvorhaben an einer geerbten Immobilie. Für alle Handwerksleistungen gilt die gesetzlich vorgeschriebene Gewährleistung. Diese beträgt normalerweise zwei Jahre. Bei einem Neubau beträgt sie aber fünf Jahre.

Wenn Arbeiten am Bau sich als nicht vertragsgerecht herausstellen, sollte der Hausbesitzer eine Frist zur Nachbesserung setzen (vgl. Baumängelanzeige: Baumängel richtig reklamieren). Diese sollte mindestens zehn Tage betragen. Jeder Bauherr hat ein gesetzlich festgelegtes Nachbesserungsrecht. Gemäß der „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen“ (VOB) kann eine Mängelanzeige bei einem Mangel an einer Immobilie ausgesprochen werden, wenn die im Werkvertrag vereinbarte Leistung nicht vertragsgerecht abgeliefert wurde.

Bevor die Baumängel dokumentiert und eine Mängelanzeige verfasst werden, ist jedoch immer das persönliche Gespräch und eine gemeinsame Inaugenscheinnahme des Mangels ratsam. Ein Handwerksmeister, der selbst erkennt, dass einer seiner Gesellen nicht sorgfältig genug gearbeitet hat, wird einer Nachbesserung zustimmen. Er hat laut Vertrag und Gesetz die Pflicht zur zeitnah ausgeführten Mängelbeseitigung.

Nicht reklamationsberechtigt sind jedoch Handwerksleistungen, die der Bauherr explizit so vereinbart hat. Gleiches gilt, wenn der Hausbesitzer Installationen nicht sachgerecht nutzt und dem Handwerker deswegen eine Mängelrüge mit Frist zur Mängelbeseitigung schickt. In diesem Fall ist die Mängelrüge unberechtigt. Der Mangel wurde vom Hausbesitzer selbst verursacht. Eine Mängelbeseitigung kann auch dann erbeten werden. Die Kosten gehen aber zulasten des Auftraggebers und nicht zulasten des Handwerkers. Die reklamierten Mängel sind nicht als Nachbesserung im Sinne des Gesetzes anzusehen.

Wie schreibe ich eine Mängelrüge?

Für eine Mängelrüge gibt es im Internet Musterbriefe, die man als Vorlage nutzen kann. Die Frage „Was gehört in eine Mängelrüge?“ kann schnell beantwortet werden. Bevor man sich an die Arbeit macht, eine Mängelrüge zu verfassen, sollte man jedoch das Gespräch mit dem zuständigen Handwerker oder Bauunternehmer gesucht haben und mit Hinweis auf die Vertragspflichten auf den Mangel hinweisen. Meist wird er dann beseitigt. Nur wenn daraufhin nichts geschieht oder der Mangel nur übertüncht wird, ist eine schriftliche Mängelrüge sinnvoll.

Die Mängelrüge ist eine offizielle Mitteilung. Diese beinhaltet die Beschreibung eines Mangels und eine Frist zur Nachbesserung. Mängelanzeigen sind angebracht, wenn die im Vertrag beschriebenen Leistungen gar nicht, nur teilweise oder nur mangelhaft erbracht wurden. Der Vertragspartner erhält die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung. Um eine Verjährung laut Baurecht zu umschiffen, ist eine bestimmte Form der Mängelrüge sinnvoll. Sobald Sie einen Mangel feststellen, haben Sie einen Monat Zeit, um eine Mängelrüge zu verfassen. Diese sollte sachlich geschrieben sein und alle Mängel genau beschreiben. Fotos, Vertragskopien, Gutachten und andere Beweise sind hilfreich. Verschickt wird Ihre Bitte um eine vertragsgerechte Nachbesserung per Einschreiben mit Rückschein.

Ihr Vertragspartner hat das Recht, den Mangel auf seine Weise zu beseitigen. Sie können ihm keine Vorschriften darüber machen. Das bedeutet, Sie haben keinen Rechtsanspruch auf die Verbesserung einer Leistung, wenn diese nicht im Vertrag festgelegt wurde. Erbitten Sie eine schriftliche Terminzusage. Wenn Sie einer Verschleppung der Nachbesserung vorbeugen wollen, geben Sie in Ihrer Mängelrüge an, dass sie bei Nichtbeseitigung des Mangels innerhalb der von Ihnen gesetzten Frist einen anderen Handwerksbetrieb mit der Mängelbeseitigung beauftragen werden und dem Mängelverursacher die Rechnung dafür zuschicken.

Mängelrügen können mit einer angedrohten Vertragskündigung im Falle der Nichterfüllung enden. Manchmal erscheint die weitere Zusammenarbeit mit einem Bauunternehmen als unzumutbar – etwa, weil der Bauunternehmer die vom Sachverständigen festgestellten Baumängel als vertragsgerecht ausgeführt beschreibt und/oder eine Nachbesserung innerhalb der von Ihnen gesetzten Frist verweigert. In diesem Fall ist das ausführende Bauunternehmen nicht seriös. Die Auftraggeber tun gut daran, sich gegebenenfalls einen anderen Dienstleister zu suchen. Problematisch ist jedoch, dass derzeit alle Handwerks- und Bauunternehmen volle Auftragsbücher und Terminkalender haben.

Mängelrüge Bau | Entdecken Sie als Bauherr gravierende Baumängel während der Bauphase, sollten Sie der Form und Rechtssicherheit halber eine schriftliche Mängelrüge schreiben (© Robert Kneschke / stock.adobe.com)
Mängelrüge Bau | Entdecken Sie als Bauherr gravierende Baumängel während der Bauphase, sollten Sie der Form und Rechtssicherheit halber eine schriftliche Mängelrüge schreiben (© Robert Kneschke / stock.adobe.com)

Was tun bei Ärger mit Handwerkern?

Manchmal geht es „nur“ um Mängel, die Elektriker, Malermeister oder Fliesenleger verursacht haben. Wenn ein Gespräch mit dem Handwerker nicht zum Ziel führt, ist auch hier eine Mängelanzeige mit Fristsetzung korrekt. Sie signalisieren damit, dass Sie der Abnahme der Arbeiten in dieser Form nicht zustimmen.

Jeder bauliche und handwerkliche Mangel muss laut BGB bei nicht vertragsgerechter Ausführung beseitigt werden. Vereinbarte Bauleistungen und Handwerkerarbeiten sind zu erbringen. Darauf haben Sie als Bauherr einen Anspruch. Der Handwerker muss den Mangel, der in der Vorlage der Mängelrüge beschrieben wurde, beseitigen. Dafür müssen Sie ihm eine Nachfrist einräumen. Er muss beispielsweise den Kellerboden abdichten, die Fliesen im Bad wegen einer nicht vereinbarten Farbe auswechseln oder eine nicht vertragsgerecht funktionierende Küchen-Armatur erneuern. Die Mängelanzeige kann bis zu einem Monat nach dem Entdecken der Mängel aufgegeben werden. Sind die Mängel zur Zufriedenheit beseitigt, ist der Bauvertrag erfüllt.

Der Anspruch auf vertragsgerechte Bauleistungen und Handwerkerleistungen am Bau gilt bis zu fünf Jahre nach Baubeginn. Häufig werden baubedingte Mängel erst nach und nach ersichtlich (vgl. Baumängel nach Abnahme festgestellt). Manchmal gibt es Zweifel daran, ob es tatsächlich ein baubedingter Mangel ist oder eher eine unsachgemäße Nutzung bzw. vorzeitiger Verschleiß. In diesem Fall ist ein Bausachverständiger hinzuzuziehen.

Falls ein Sachverständiger für Bauwesen benötigt wird, vermitteln wir Ihnen gerne einen geeigneten Gutachter. Die Begutachtung des Mangels beseitigt jeden Zweifel und kostet nicht die Welt. Vor allem aber haben Sie im Anschluss möglicherweise einen vom Gutachter attestierten Anspruch auf Nachbesserung, weil vom Handwerker eine nicht vertragsgerechte Leistung erbracht wurde.

Was tun, wenn der Bauträger Mängel nicht beseitigt?

Wenn Mängel bei einem Neubauprojekt oder einer Bausanierung auffallen, die der Bauträger zu verantworten hat, fallen diese gelegentlich erst Jahre später auf. In diesem Fall kann es schwierig werden, seinen Anspruch auf vertragsgerechte Bauleistungen nachträglich einzufordern. Eine Mängelrüge nach dem Muster, das man heruntergeladen hatte, ist nach spätestens sechs Jahren wirkungslos. Manchmal existieren die Bauausführenden wegen einer Insolvenz gar nicht mehr. Da nützt dann auch der Werkvertrag mit dem beauftragten Bauunternehmen nicht mehr viel (siehe auch Handwerkerpfusch Schadensersatz).

Selbst wenn ein Gericht den Bauausführenden vor Ablauf der Haftungspflicht schuldig spricht, ist nicht gesagt, dass man seinen Anspruch auf vertragsgerechte Bauausführung durchsetzen kann. Oftmals werden durch die Anwälte beider Parteien Briefwechsel von beträchtlicher Länge und erheblichem Umfang verursacht. Ohne Erfolg. Windige Bauunternehmer firmieren einfach um. Manche melden Insolvenz an und gründen irgendwann ein neues Unternehmen. Anwalts- und Gerichtskosten fallen für den Kläger trotzdem an. Diverse Bauruinen in Deutschland zeugen davon, dass eklatante Baumängel den Bezug eines Neubaus verhindern können.

Manchmal ist wegen gravierender Baumängel sogar der Abriss eines Neubaus nötig. Für den Abriss der Immobilie und die Mietkosten für eine nicht eingeplante Ersatz-Unterkunft fallen die Kosten oft nicht an den Schadensverursacher, sondern an den Bauherrn. Daher entscheiden sich viele Bauherren zähneknirschend, einen per Baukredit finanzierten, aber maroden Neubau doch zu beziehen. Anschließend beauftragen die Bewohner weitere Handwerker, um die Mängel nach und nach zu beheben. Wenn Sie fachkundige Handwerker und Sanierer brauchen, stellen wir Ihnen gerne entsprechende Handwerker zur Seite. Grundsätzlich hat jeder Auftragnehmer eine Pflicht zur Mängelbeseitigung. Das Bauunternehmen ist haftbar für jeden Mangel, den seine Mitarbeiter verursacht haben.

Wer als Bauherr klug vorgeht, hat während der Bauphase eine Baubegleitung durch einen Bausachverständigen genutzt. In diesem Fall hat der Gutachter für Immobilien die Mängel aller Wahrscheinlichkeit nach rechtzeitig beanstandet und eine Nachbesserung eingefordert. Das beweist, dass Sachverständige ihr Geld wert sind (vgl.: Was kostet ein Baugutachten). Denn der Ärger mit einem baubedingten Mangel, der erst spät entdeckt wird, ist meistens riesig. Oftmals bleiben die Auftraggeber auf hohen Kosten sitzen, während der Auftragnehmer sich aus dem Staub macht.

Gegebenenfalls sehen Auftraggeber und Auftragnehmer sich vor Gericht wieder. Sie als Bauherr möchten Ihren Anspruch auf vertragsgerechte Bauausführung nicht einfach aufgeben. In diesem Fall werden neben dem Sachverständigen für Bauwesen auch ein Rechtsanwalt für Baumängel (s.a. Anwalt für Handwerkerpfusch) benötigt, die wir Ihnen gerne vermitteln. Sobald ein Anwalt im Spiel ist, gibt es zwei häufig genutzte Möglichkeiten: Entweder der Auftragnehmer lenkt doch noch ein – oder er meldet Insolvenz an.

Wir helfen Ihnen bei Mängelrüge und Durchsetzung der Mängelbeseitigung!

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Jens Hoffmann
Leiter Sachschaden

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