Schimmelschäden in Haus / Wohnung – Wer zahlt Gutachter und Beseitigung / Sanierung?

Schimmelschäden in Immobilien sind keine Seltenheit. Und nicht selten kommt es darüber zum Streit: Zwischen Mieter und Vermieter, und zwischen Eigentümern und Versicherungsgesellschaften. In vielen Fällen erfolgt die Ursachenklärung durch Sachverständige, die Streitkommunikation über Fachanwälte, und die Beseitigung von größeren Schimmelschäden kann sowieso nur effektiv und nachhaltig von Profis vorgenommen werden.

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Fachexperte Jens Hoffmann |
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Inhaltsverzeichnis

Schimmelschäden im Haus oder in der Wohnung – wer kommt für die Beseitigung auf?

Hausschimmel ist eine der häufigen Folgen, die nach einem Wasserschaden auftreten können. Sind Wände oder Tapeten von Feuchtigkeit durchsetzt, so bieten sie einen idealen Nährboden für Schimmelpilze. Schimmelbefall sieht nicht nur unschön aus; wird er nicht zeitnah beseitigt, können Sporen die Gesundheit der Bewohner schädigen und langfristig chronische Atemwegserkrankungen wie Asthma oder Bronchitis verursachen.

Eine professionelle Abklärung und Beseitigung der Ursachen für Schimmel ist daher unabdingbar, damit die Wohnung weiterhin bewohnbar bleibt. Dennoch hadern viele Eigentümer damit, die Unterstützung von Fachleuten zu suchen. Sie befürchten, schlussendlich selbst die hohen Kosten für die Sanierung tragen zu müssen. Tatsächlich ist die Kostenübernahme bei Schimmel ein häufiger Streitgrund mit Hausrat- und Wohngebäudeversicherung. In den meisten Fällen besteht jedoch die Möglichkeit, die Kosten für die Schimmelbekämpfung erstattet zu bekommen – selbst wenn dies nicht explizit im Vertrag geregelt ist.

Schimmel kommt wieder, solange die Ursachen bestehen

Rasches Handeln ist entscheidend, wenn sich Schimmelbefall bemerkbar macht. Keinesfalls sollten Sie beispielsweise Schimmel im Bad auf die leichte Schulter nehmen. Dennoch hilft es langfristig nicht, lediglich von außen sichtbare Schimmelflecken zu entfernen. Da sich Schimmelpilze in der Bausubstanz ansiedeln, ist es unmöglich, auf diese Weise sämtliche Sporen zu erwischen. Solange die zugrundeliegenden Ursachen bestehen bleiben, besteht folglich die Gefahr einer erneuten Ausbreitung oder sogar einer Verschlimmerung des Problems.

Dies ist zudem mit steigenden Kosten verbunden: Je mehr sich der Schimmel in der Wand ausbreitet, desto aufwendiger wird auch dessen Beseitigung. Ebenso wird es mit der Zeit schwieriger, die Ursache für den Befall einwandfrei nachzuweisen, wodurch die Einforderung von Versicherungsleistungen erschwert wird.

Da Schimmel zwar allgemein durch Feuchtigkeit entsteht, jedoch oftmals mehrere Faktoren involviert sind, besteht das Risiko, dass die Frage nach der Haftung unklar wird. So kommt es beispielsweise an der Außenwand zu Schimmelbildung, wenn Wärmebrücken bestehen. Diese sind baulich bedingt zum Beispiel an Hausecken oder Fenstern (siehe Schimmel am Fenster) und Türen zu finden und führen dazu, dass Feuchtigkeit aus der Luft an den Wänden kondensiert und diese durchfeuchtet. Gleichzeitig können jedoch auch bauliche Mängel wie feucht verputzte Wände oder eine defekte Isolierung zu Schimmelbildung an der Außenwand führen. In diesem Fall müsste zusätzlich geklärt werden, ob eine Reklamation der Arbeiten noch in Frage kommt.

Schimmelschäden in Wohnung (© sunnychicka / stock.adobe.com)
Schimmelschäden in Wohnung (© sunnychicka / stock.adobe.com)

Schimmel oder Salzausblühungen – was ist der Unterschied?

Oftmals kommt es gerade im Keller oder in Räumen mit erhöhter Luftfeuchtigkeit zu einem weißen Belag an den Wänden. Dabei muss es sich nicht zwingend um Schimmel handeln – vielmehr kommt es vor, dass durch Feuchtigkeit Salze aus der Wand herausgespült werden und diese Salzausblühungen bilden (vgl. weißer Schimmel oder Salzausblühungen). Zur einfachen Unterscheidung reicht es, vorsichtig etwas von der Substanz abzukratzen und trocknen zu lassen. Bilden sich Kristalle, handelt es sich um Salpeter oder andere Salze, die in der Bausubstanz enthalten sind. Diese sind an sich nicht gesundheitsschädlich, da sie keine Sporen abgeben, stellen jedoch ebenfalls ein Warnzeichen dar: Schlimmstenfalls leidet die strukturelle Integrität der Wand, wenn Salze durch Feuchtigkeit ausgeschwemmt werden.

Vorgehen bei Schimmel im Haus

Der erste Schritt, wenn Sie Schimmelflecken im eigenen Haus entdecken, sollte immer darin bestehen, die Versicherung zu kontaktieren. Dabei kommen allgemein die Hausratversicherung und die Wohngebäudeversicherung als Kostenträger in Frage. Erstere erstattet Schäden an Gegenständen innerhalb der Wohnung, wenn diese durch einen von der Police gedeckten Versicherungsfall entstanden sind. Die Wohngebäudeversicherung andererseits ist verantwortlich für Schäden am Haus selbst; sie trägt zum Beispiel die Kosten für die Beseitigung von Schimmelschäden an der Wand und am Dachstuhl.

Eine Ausnahme davon sind Schäden, die durch Hochwasser (siehe Hochwasser Versicherung) oder Starkregen (siehe Starkregen Versicherung) entstanden sind. Besteht keine zusätzliche Elementar- oder Naturgefahrenversicherung, geht der Leistungsanspruch schlimmstenfalls verloren. Für einen optimalen Versicherungsschutz sollten daher sowohl die Wohngebäude- als auch die Hausratversicherung eine entsprechende Klausel (Zusatzbaustein) beinhalten, worüber Naturgefahren abgedeckt sind. Dies ist bei den meisten Versicherern für einen geringen Aufpreis möglich, der sich nach der Größe des Objekts und dem Versicherungswert richtet.

Bei der Meldung sind die vertraglich vereinbarten Meldefristen der Versicherungen zu beachten. Idealerweise sollte ein Schimmelschaden noch am Tag der Entdeckung telefonisch und innerhalb von 24 Stunden schriftlich bzw. auf dem vorgesehenen Meldeweg gemeldet werden, um auf der sicheren Seite zu sein. Dokumentieren Sie akribisch alles, was für den Schadensfall relevant sein könnte. Fotos sämtlicher befallener Stellen aus mehreren Blickwinkeln und Beschreibungen sonstiger Auffälligkeiten helfen der Versicherung, eine erste Einschätzung vorzunehmen.

Sofortmaßnahmen gegen Schimmel in Wohnräumen

Um das gesundheitliche Risiko durch Schimmel in Wohnräumen zu minimieren, sollten alle Personen, die sich in befallenen Räumen aufhalten, einen Mund-Nasen-Schutz tragen. Als erste Sofortmaßnahme empfiehlt es sich zudem, die von Schimmelpilzen befallenen Stellen luftdicht abzudecken. Zu diesem Zweck eignen sich herkömmlicher Malerkleister oder Folie und Klebeband. Alternativ ist es möglich, Wandschimmel zu entfernen, indem Sie ihn mit einem mit Isopropylalkohol aus der Apotheke getränkten Tuch vorsichtig abreiben. Da die Dämpfe der Flüssigkeit reizend wirken, muss dabei für ausreichende Belüftung gesorgt sein. Nach der Verwendung sollte das betreffende Zimmer mindestens zehn Minuten stoßgelüftet und das verwendete Tuch luftdicht verpackt außerhalb der Wohnräume entsorgt werden. Bei hartnäckigen Schimmelarten wie Schwarzschimmel sollte stattdessen ein chlorbasierter Schimmelentferner verwendet werden, um die Bildung neuer, resistenter Kulturen von vornherein zu unterbinden (siehe auch: schwarzen Schimmel entfernen).

Schimmelschäden (© Unklarezeichen / stock.adobe.com)
Schimmelschäden (© Unklarezeichen / stock.adobe.com)

Gutachter für Schimmelschäden

Entscheidend für das weitere Vorgehen ist, welche Objekte befallen sind und wodurch der Schimmelschaden entstanden ist. Um dies zu klären, ist ein Schimmel-Gutachter erforderlich, der die befallenen Stellen und die Bausubstanz untersucht und die Ursachen für den Schimmelbefall feststellt. Auf dieser Basis berät er über notwendige Maßnahmen zur Schimmel-Sanierung und ermittelt den Schadenswert. Siehe auch Schimmelberatung.

Dieser Schadenswert stellt die Grundlage für den Leistungsanspruch bei der Versicherung dar. Es handelt sich dabei um die Geldsumme, die voraussichtlich für die vollständige Schimmelbeseitigung sowie die Sanierung der Ursachen aufgewendet werden muss.

Gleichzeitig stellt der Gutachter fest, um welche Arten von Schimmel es sich handelt und gibt so eine weitere Risikoeinschätzung ab. Gerade Grünschimmel oder Schwarzschimmel stellen aufgrund der enthaltenen Mykotoxine eine Gesundheitsgefahr dar und sollten daher schnellstmöglich und vollständig beseitigt werden.

Wer den Gutachter zahlt, ist allgemein davon abhängig, wer das Gutachten veranlasst. Fordert die Versicherung, dass ein Sachverständiger hinzugezogen wird, ist sie dazu verpflichtet, dessen Honorar zu bezahlen. Geschädigte müssen sich jedoch nicht mit dem von der Versicherung empfohlenen Gutachter zufriedengeben; in vielen Policen wird die Möglichkeit geboten, selbst einen Sachverständigen zu beauftragen. Ist dies der Fall, profitieren Hausbesitzer davon, diese Option zu wählen: Im Gegensatz zu einem Sachverständigen der Versicherung ist ein Dritter keiner der Parteien gegenüber weisungsgebunden. Gerne beraten wir Sie bezüglich des Vorgehens und empfehlen Ihnen geeignete Gutachter für Schimmelbefall in Wohnräumen.

Kosten einer Schimmelschaden-Sanierung

Während für einen Gutachter ein Stundensatz von etwa 100 € üblich ist und ein vollständiges Gutachten zwischen 200 und 1000 € kosten kann, hängen die Kosten für die Sanierungsarbeiten selbst von den notwendigen Maßnahmen ab (siehe Schimmelsanierung Kosten). Insbesondere wenn ein Rohrbruch oder schadhaftes Dämmmaterial für den Befall verantwortlich ist, können umfangreiche Maßnahmen erforderlich werden, um die Ursachen vollständig zu beheben. Dennoch sollte keinesfalls an der falschen Stelle gespart werden: Werden die Ursachen für Schimmel nicht sachgemäß behoben, ebnet dies den Weg für weitere Schäden durch Schimmel und die damit verbundenen Kosten.

Daher sollte, um sämtliche Sporen zu beseitigen, unbedingt eine Desinfektion durchgeführt werden. Allein diese kann bereits etwa 1000 € kosten, wenn ein großflächiger Befall vorliegt. Hinzu kommen in jedem Fall Maßnahmen, die die Ursachen für Schimmel beheben oder der Entstehung von Schimmel vorbeugen.

Kostenübernahme bei Schimmelsanierung

Generell gilt wie bei jedem Versicherungsschaden, dass der Verursacher haftet. Ist der Schimmelschaden nachweislich durch Fremdeinwirkung wie beispielsweise unsachgemäß ausgeführte Handwerksarbeiten entstanden, muss das verantwortliche Unternehmen für die Beseitigung und sämtliche erforderlichen Sanierungsmaßnahmen aufkommen. In diesem Fall ist der Eigentümer nicht mehr involviert; der Verursacher muss dies mit seiner Haftpflichtversicherung klären und schlimmstenfalls aus eigener Tasche die Sanierung bezahlen.

Ähnlich verhält es sich bei gemieteten Objekten. Handelt es sich beim befallenen Objekt um eine Mietwohnung, muss zuerst der Vermieter verständigt werden, um gemeinsam weitere Maßnahmen abzuklären. Nur dieser ist als Eigentümer befähigt, Arbeiten an seinem Eigentum zu genehmigen. Gleichzeitig ist er jedoch verpflichtet, die Bewohnbarkeit der Wohnung sicherzustellen und dafür aufzukommen, solange kein Verschulden des Mieters vorliegt.

Bei Schäden ohne Fremdeinwirkung an der eigenen Immobilie hingegen muss geklärt werden, ob ein Versicherungsschaden vorliegt. Liegt ein Versicherungsschaden vor, ist die Versicherung verpflichtet, sämtliche Kosten für die Wiederherstellung des Gebäudes in den Zustand zu tragen, in dem es sich vor dem Schadensfall befand. Dies beinhaltet sowohl die professionelle Beseitigung des Schimmels als auch die Behebung seiner Ursachen. Liegt beispielsweise ein Leitungswasserschaden vor, so muss die Versicherung dafür aufkommen, diesen und die typischen Folgen zu beseitigen.

Versicherung verweigert Zahlung der Sanierungskosten von Schimmelschäden – was tun?

In der Regel sind Schäden durch Schimmel nicht gesondert abgesichert; vielmehr versuchen Versicherer immer wieder, durch entsprechende Klauseln die Haftung bei Schimmel auszuschließen. Da Schimmel jedoch zu den typischen Folgen von Feuchtigkeit gehört, ist dies nicht zulässig – so ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.7.2017, Aktenzeichen IV ZR 151/15. Verhandlungsgegenstand in diesem Fall war eine Zahlungsverweigerung aufgrund einer Klausel, die Schwamm- und Schimmelschäden vom Leistungsanspruch nach Leitungswasserschäden ausschloss. Der BGH sah in diesem Fall eine unangemessene Benachteiligung, da bei Wasserlecks mit Schimmel zu rechnen sei. Entsprechend käme ein Ausschluss von Schimmelschäden vom Leistungsversprechen einer Gefährdung des Vertragszwecks gleich.

Schlussendlich konnte der Geschädigte in diesem Fall seinen Leistungsanspruch durchsetzen – wenngleich er dafür mehrere Instanzen durchlaufen musste. Es lohnt sich daher, einen möglichen Leistungsausschluss juristisch prüfen zu lassen. Mit einem Fachanwalt aus unserem Netzwerk sind Sie bestens gerüstet, sämtliche Schritte dieses Vorgangs zu durchlaufen.

Jens Hoffmann
Leiter Sachschaden

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