Wasserschaden in Eigentumswohnung: Wer zahlt? Und wie ist das mit der Hausverwaltung?
Leitungswasser verursacht immer noch den überwiegenden Teil der Gebäudeschäden. Bei einem Einfamilienhaus ist schnell klar, wer geschädigt und Ansprechpartner der Schadenregulierer ist. Bei der Eigentumswohnung ist es nicht so einfach.
Eigentumswohnungen befinden sich meist in Mehrfamilienhäusern. Hier gibt es Eigentümer und Mieter. Die Eigentümer teilen ihr Wohneigentum in selbst genutzte und gemeinschaftlich genutzte Bereiche. Zudem ist noch eine Hausverwaltung mit administrativen Aufgaben betraut. Zu diesen Aufgaben gehören auch der Abschluss und die Verwaltung der Versicherungsverträge für die Eigentumswohnungen.
Austretendes Leitungswasser macht nicht an den Wänden der eigenen Wohnung halt. Somit gibt es mehrere Betroffene und wechselnde Zuständigkeiten. Zusätzlich sind oftmals auch mehrere Versicherungsverträge betroffen.
Wohnungseigentümer fragen sich, wer bei einem Leitungswasserschaden in Haus und Wohnung für welchen Schaden bezahlt. Bei der Regulierung spielt die Hausverwaltung eine wichtige Rolle.
Wir klären auf, wem welcher Schaden zu melden ist. Erfahren Sie außerdem, warum Sie sich selbst aktiv an der Schadenregulierung beteiligen sollten.
Eigentumsverhältnisse bei Gemeinschaftseigentum beachten
Bei Häusern mit Eigentumswohnungen werden verschiedene Eigentumsformen unterschieden. Da ist zum einen die Wohnung des Eigentümers, welche nur er oder sein Mieter nutzt. Das ist das Sondereigentum. Doch es gibt auch Teile des Gebäudes, die allen Eigentümern zugehörig sind. Hierzu zählen die Dächer, Treppenhäuser oder Räume in gemeinschaftlicher Nutzung. Dies ist das Gemeinschaftseigentum.
Der grundsätzliche Unterschied: Beim Sondereigentum kann der Eigentümer frei gestaltend tätig sein. Er entscheidet, wie und in welcher Qualität Renovierungen oder Reparaturen ausgeführt werden. Beim Gemeinschaftseigentum wiederum muss das Einvernehmen aller Eigentümer gewährleistet sein. Dächer, Fenster oder Versorgungsleitungen werden von Wohnungseigentümergemeinschaft finanziell verantwortet. Bei großen Investitionen am Gemeinschaftseigentum, etwa der Renovierung nach einem Wasserschaden, muss ein Beschluss auf der Eigentümerversammlung herbeigeführt werden. Was Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist, regelt die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Ein großer, vielleicht auch völlig unverschuldeter Wasserschaden in einer Eigentumswohnung wird zwangsläufig immer auch das Sondereigentum betreffen. Durchfeuchtete Außenwände und vollgelaufene Keller betreffen alle Wohnungseigentümer. Doch nimmt nicht nur das Gebäude Schaden. Feuchtigkeit und Nässe schädigen persönliche Sachen der Mitbewohner. Dem Mieter steht unter Umständen die Mietsache, also seine Wohnung, nicht mehr mängelfrei zur Verfügung. Neben dem eigenen Schaden müssen Sie als Eigentümer auch die Betroffenheit anderer Bewohner und Eigentümer beachten.
Viele Betroffene sind auch ebenso viele Anspruchsteller. Als Eigentümer haben Sie Ihre eigenen Versicherungsverträge für alle privaten Bereiche des Lebens. Die Hausverwaltung hat ebenfalls Versicherungen abgeschlossen. Diese sollen die Eigentümergemeinschaft vor Schadenkosten schützen. Wohnen Mieter im Haus, haben diese bestimmt auch privaten Versicherungsschutz. Doch wer zahlt am Ende tatsächlich für den Wasserschaden in der Eigentumswohnung? Bzw.: Wer zahlt was?
Welche Versicherung übernimmt welchen Schaden?
Sind bei einem Wasserschaden Gebäudebestandteile beschädigt, bezahlt die Wohngebäudeversicherung die Schadenkosten. Voraussetzung ist, dass ein versicherter Leitungswasserschaden vorliegt. Ist die Schadensursache allerdings angestiegenes Grundwasser, zahlt die Gebäudeversicherung nicht. Schäden durch Regenwasser können versichert sein. Das ist etwa der Fall, wenn der Sturm das Dach abgedeckt hat und Niederschlagswasser in das Gebäude eindringt. Hochwasser, etwa nach einem Unwetter, ist nur versichert, wenn der Versicherungsvertrag eine Deckung für Elementarschäden vorsieht. Die Gebäudeversicherung wird von der Hausverwaltung abgeschlossen und von allen Eigentümern anteilig bezahlt. Bei der Ermittlung der Schadenhöhe spielt die Unterscheidung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum zunächst eine untergeordnete Rolle. Wichtig werden diese Unterschiede erst wieder, wenn die Aufträge zur Reparatur erteilt werden.
Wer zahlt für die beschädigten persönlichen Sachen in den Gemeinschaftsräumen? Das können untergestellte Möbel oder eingelagerte Freizeitgeräte sein. Hier tritt die Hausratversicherung auf den Plan. Sie wird von jedem Eigentümer oder Mieter selbst abgeschlossen. Die Versicherungssumme wurde dabei individuell festgelegt. Über Umfang und Leistungsfähigkeit der Hausratversicherung entscheiden Sie allein. Die versicherten Gefahren entsprechen in etwa denen der Gebäudeversicherung. Bei einem Wasserschaden sind die Voraussetzungen für die Zahlung einer Versicherungsleistung fast identisch.
Eine Hausratversicherung ist jedoch keine Pflichtversicherung. Doch wer bezahlt dann den Schaden am Eigentum des unteren Nachbarn, wenn dieser keinen solchen Versicherungsschutz hat? Dann kann er nur Ansprüche gegen die Haftpflichtversicherung des Verursachers stellen. Liegt ein unverschuldeter Wasserschaden von, geht er leer u.U. aus.
Die Wohngebäudeversicherung trägt meist den Löwenanteil des Versicherungsschadens. Abgeschlossen hat sie der Verwalter im Auftrag der Eigentümer. Im Schadenfall ist die Hausverwaltung Ansprechpartner des Schadenregulierers der Versicherungsgesellschaft. Vgl. auch: Gebäudeversicherung Eigentümergemeinschaft, Wasserschaden.
Übrigens: Wer bezahlt etwaige Einnahmeverluste aus einer Mietminderung? Hier lohnt es sich, einen genauen Blick auf die Wohngebäudeversicherung zu werfen. Die Mietausfallversicherung ist in vielen Wohngebäudeversicherungen eingeschlossen.
Die Hausverwaltung: Was darf sie, was darf sie nicht bei Wasserschäden in Eigentumswohnungen?
Im Schadensfall muss Hilfe schnell organisiert werden. Maßnahmen zur Schadenminderung dulden keinen Aufschub. Aufträge für Notreparaturen müssen verbindlich erteilt werden. Wer ist dafür zuständig? Wohnungseigentümergemeinschaften beauftragen einen Verwalter mit der Hausverwaltung. Das ist im Wohnungseigentümergesetz (WEG) geregelt. Der Verwalter wird durch einen Beschluss auf der Eigentümerversammlung gestellt. Rechtlich zulässig ist die Bestellung auch im Umlaufverfahren, etwa unter großem Zeitdruck.
Der Verwalter ist der gesetzliche Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit vertritt die Hausverwaltung die Eigentümer uneingeschränkt nach außen. Zu ihren Pflichten gehört es, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchzusetzen. Außerdem ist er/sie verantwortlich für alle Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Verwaltung der Immobilie stehen. Somit ist die Hausverwaltung der erste Ansprechpartner bei der Schadensregulierung. Dies gilt sowohl für die Versicherungen und deren Gutachter als auch für den Geschädigten. Bei einem Wasserschaden in Ihrer Eigentumswohnung wird der Gebäudeschaden ausschließlich zwischen der Hausverwaltung und dem Versicherer abgewickelt.
Der Verwalter verantwortet die Arbeiten zur Instandsetzung und Mängelbeseitigung nach einem Schaden. Bei der Beseitigung von Schäden am Sondereigentum stehen Ihre Interessen als Eigentümer im Raum. Selbstverständlich entscheiden Sie selbst, welcher Fußbodenbelag verlegt werden soll. Verquollene Türen und Zargen in Ihrer Wohnung dürfen Sie ebenfalls selbst aussuchen. Auch die Vergabe der Handwerkerleistungen obliegt Ihnen als Eigentümer. Kostenvoranschläge und Rechnungen leitet die Hausverwaltung an die Versicherung weiter.
Die Schäden am Gemeinschaftseigentum sind Sache der Eigentümerversammlung. Bei der Beseitigung von Versicherungsschäden darf die Hausverwaltung nicht eigenmächtig Aufträge vergeben. Lediglich bei Notreparaturen oder provisorischen Maßnahmen zur Schadenminderung hat sie diese Möglichkeit. Welche Firma die Sanierungen durchführen darf, entscheidet die Eigentümerversammlung oder der Verwaltungsbeirat. Die Hausverwaltung führt die Korrespondenz mit der Versicherung und überwacht Ein- und Ausgänge von Zahlungen. Siehe auch: Eigentümer verursacht Schaden am Gemeinschaftseigentum.
Machen Sie die Schadenregulierung zu Ihrer eigenen Chefsache – überlassen Sie nicht alles der Hausverwaltung!
Die Interessen der Eigentümergemeinschaft sind scheinbar gut vertreten. Doch Sie haben auch persönliche Ansprüche. In die Entscheidungen der Eigentümerversammlung sind Sie mit eingebunden. Sind Sie kein Mitglied des Verwaltungsbeirates, müssen Sie warten, bis dieser seine Entscheidungen auf einer Versammlung verkündet.
Problematisch ist es auch, wenn nicht alle Eigentümer auch gleichzeitig Bewohner des Hauses sind. Investoren haben zuvorderst Interesse an einer stabilen Rendite. Diese wird durch die regelmäßige Zahlung des Mietzinses gewährleistet. Der langfristige Zustand der Immobilie ist mitunter kein vordergründiges Interesse. Doch auch als Investor und Vermieter sollten Sie die Wertbeständigkeit des Wohnobjektes im Auge behalten.
Beauftragen Sie so früh wie möglich einen eigenen Gutachter. Untersuchungen zur Schadensursache sollten möglichst nah am Ereignis erfolgen. Sie haben das Recht, den Schaden vollständig durch einen von Ihnen beauftragten Sachverständigen prüfen zu lassen. Das erstellte Gutachten gehört Ihnen. Sie können es als Gegengutachten verwenden, wenn die Versicherung mangelhaft arbeitet.
Die Beziehung zwischen den verschiedenen Eigentümern kann während einer Schadenregulierung strapaziert werden. Die Hausverwaltung ist in solchen Fällen kein guter Vermittler, da sie mit der Eigentümergemeinschaft ein Dienstverhältnis hat. Hinzu kommen mögliche Probleme mit Mietern über Art und Umfang der Belastungen bei einer Gebäudesanierung.
Die frühzeitige Einbindung eines eigenen Sachverständigen und eines Rechtsanwaltes hilft Ihnen, mit diesen Herausforderungen richtig umzugehen. Wegen des lieben Friedens in der Nachbarschaft müssen Sie nicht auf Ansprüche verzichten.
Eigene Ansprüche zu wahren – notfalls mit eigenem Sachverständigen und Anwalt
Die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt die Interessen aller Eigentümer. Das erfordert immer einen Konsens, da größere Geldmittel nur mit Beschluss der Versammlung freigegeben werden. Doch jedes Mitglied der Gemeinschaft hat auch eigene Interessen und Möglichkeiten. Deshalb wäre es fatal, sich nur auf die Kompetenz von Hausverwaltung und Verwaltungsrat zu verlassen.
Sie haben einen Teil Ihres Vermögens investiert, dies gilt es bestmöglich zu schützen. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen, dann möchten Sie auch die gewohnte Lebensqualität bewahren.
Arbeiten Sie im Interesse Ihres Vermögens aktiv bei der Schadenregulierung mit. Ihr persönliches Schadensgutachten kann auch in der Zukunft nützlich sein, etwa bei Folgeschäden oder der Veräußerung Ihrer Immobilie. Schon deshalb kann sich ein eigener Sachverständiger und ein eigenes Sachverständigengutachten lohnen!
Sie benötigen Sachverständige, die sich mit der besonderen Situation von Eigentumswohnungen auskennen. Sie brauchen einen Fachanwalt, der Versicherungsbedingungen, Gutachten zu Baumängeln und Teilungsvereinbarungen zügig und kompetent auswertet.
Wir können Ihnen diese Unterstützung vermitteln. Mit ihnen zeigen Sie der Hausverwaltung und der Versicherung, dass Ihnen eigene Ansprüche wichtig sind.
