Bedenkenanzeige (VOB) > Wann, wie und warum dem Bauherrn Bedenken anmelden?

Nicht alles am Bau läuft wie erwartet, und jeder Handwerker kennt das Problem, dass vor ihm tätige Gewerke unsauber gearbeitet und/oder Fehler gemacht haben. Beispiel: Der Fliesenleger kommt zum Fliesenlegen und findet unebene oder nicht ausreichend getrocknete Böden (Estrich) vor. Und nun?!

Wenn ein Handwerker oder Baudienstleister vor Beginn seines Teils der Arbeiten feststellt, dass an der Baustelle Baumängel oder Bauschäden vorliegen, sollte/muss er diese dem Bauherrn mitteilen. Dies gilt insbesondere, wenn die vorhandenen Probleme Auswirkungen auf seine eigene Arbeit haben. In diesem Fall muss eine schriftliche Bedenkenanzeige an den Bauherrn zugestellt werden, um als Handwerker nicht später in die Gewährleistung / Haftung für die eigene Arbeit zu kommen, wenn etwas nicht wie erwartet ist.

Entscheidet der Bauherr, dass der Handwerker trotzdem loslegen bzw. weiterarbeiten soll, kann er dem Handwerker nicht später in die Gewährleistung bzw. Mängelrüge nehmen, wenn die Fliesen nicht eben verlegt sind – um nur beim o.g. Beispiel zu bleiben.

Der folgende Artikel beleuchtet die Problematik der Bedenkenanzeigen (auch nach VOB) und informiert Sie auch: die Deutsche Schadenshilfe unterstützt Sie rund um das Thema Baumängel, Bauschäden und Baurecht. Ein Experten-Netzwerk aus Gutachtern, Anwälten und Sanierern setzt sich im Problemfall für Sie ein!

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Fachexperte Jens Hoffmann |
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Lesedauer: 10 Minuten

Inhaltsverzeichnis

Bedenklicher Zustand / Ausgangslage auf der Baustelle?!

Ganz egal, ob es sich um Risse im Mauerwerk oder auch um andere Arten und Beispiele von Baumängeln handelt – wenn es zu Qualitätsmängeln kommt, dann ist es wichtig, dass beide Seiten die Ursache der Probleme ausfindig machen. Manchmal sind die Fehler in der Planung, manchmal aber auch in den verwendeten Baumaterialien oder schlichtweg in einer fehlerhaften Ausführung zu finden. Nicht selten finden Handwerker die Baustelle in einem derart schlechten Zustand vor, dass es ihnen kaum möglich ist, ein Ergebnis zu liefern, das frei von Mängeln ist. Möchte man als Handwerker in der Zukunft nicht für Baumängel haften, dann bietet eine Bedenkenanzeige (Bedenkenanmeldung) vom Auftragnehmer an den Auftraggeber die Möglichkeit, sich frühzeitig abzusichern.

Bedenkenanzeige durch Handwerker / Bauleiter an den Bauherrn (© rico287 / stock.adobe.com)
Bedenkenanzeige durch Handwerker / Bauleiter an den Bauherrn (© rico287 / stock.adobe.com)

Wann ist eine Bedenkenanzeige gegenüber dem Bauherrn angebracht?

Ausführende Handwerker können in einigen Fällen Bedenken anmelden – wann genau dies der Fall ist, wird in § 4 Absatz 3 VOB/B festgelegt. Dieser Paragraph besagt, dass sich Handwerker schriftlich, umgehend und – wenn möglich – vor dem Beginn der Ausführung der entsprechenden Arbeiten an den Bauherrn wenden, sofern sie Bedenken haben. Mögliche Gründe dafür können unter anderem die Art oder Qualität der Ausführung, die Qualität der vom Bauherren zur Verfügung gestellten Materialien oder Bauteile oder auch die Leistungen von anderen Dienstleistern sein.

Doch wem gegenüber sind die Bedenken nun genau anzumelden? Auf einer Baustelle sind in der Regel sowohl Architekten als auch Planer tätig, mit denen die meisten Handwerker auch stetig im Austausch sind. Allerdings sind diese nicht die passenden Ansprechpartner für eine Bedenkenanzeige – möchte man sich hier absichern, ist es wichtig, sich möglichst an den Bauherrn zu wenden. Zwar gibt es in Ausnahmefällen auch die Option, sich dennoch an einen Architekten zu wenden, sofern diese mit einer Vollmacht seitens des Bauherren dazu befähigt sind, andererseits ist dies aber aus juristischer Sicht oft keine sichere Sache.

Denn: Viele Handwerker scheuen sich etwas davor, ihre Bedenken gegenüber dem Bauherrn anzumelden und wenden sich aus diesem Grund als Erstes an den Architekten. Sie fürchten nur allzu oft Auseinandersetzungen und Streitigkeiten mit dem Bauherrn. Sollte es später tatsächlich einmal zu Mängeln und somit auch zu einem Streit kommen, weisen insbesondere Architekten oft jegliche Mitschuld von sich – egal, was im Werkvertrag steht.

Experten empfehlen aus diesem Grund, dass sich Handwerker zunächst als Erstes an den Bauherren wenden und sich gleichzeitig auch mit dem zuständigen Planer oder Architekt entsprechend austauschen.

Bedenkenanzeige gemäß VOB: Wie muss dabei genau vorgegangen werden?

Es gibt einige Aspekte, auf die Handwerker unbedingt achten sollten, wenn sie ihre Bedenkenanmeldung / Bedenkenanzeige gemäß VOB gegenüber des Bauherren anmelden möchten.

  • Dazu zählt zunächst einmal der richtige Zeitpunkt: Gemäß VOB muss eine Bedenkenanzeige sofort erfolgen – also ohne Verzögerung. Wenn ein Fliesenleger beispielsweise vor Beginn seiner Arbeit eine Baustelle vorfindet, auf der er seine Arbeit nicht korrekt verrichten kann – weil zum Beispiel der Untergrund nicht richtig vorbereitet ist – so muss er dies umgehend dem Bauherren oder Hausbesitzer melden.
  • Auch ist es für die Bedenkenanzeige von großer Bedeutung, dass diese schriftlich erfolgt – es genügt in keinem Fall, eine E-Mail zu schreiben (vgl. Baumängel reklamieren). Für Handwerker empfiehlt es sich, ein Schreiben zu verfassen, welches anschließend per Einschreiben vom Bauherren entgegengenommen oder dessen Empfang anderweitig von ihm quittiert wird. Nur so kann im Falle einer Streitigkeit nachgewiesen werden, dass die Bedenken aus juristischer Sicht korrekt angezeigt worden sind.
  • Ebenfalls relevant ist allerdings auch der Inhalt eines solchen Schreibens an den Hausbesitzer über entdeckte / vorhandene Baufehler, die „bedenklich“ aus Sicht des Handwerkers für die weitere Bau-Arbeit sind. – Im Rahmen der Bedenkenanzeige müssen Handwerker konkret angeben, welche Probleme es auf der Baustelle gibt und warum diese die eigene Arbeit verhindern. Lediglich anzumerken, der Estrich sei von schlechter Qualität, genügt dabei nicht – denn eine Bedenkenanmeldung ist gleichzeitig auch immer ein Warnsignal. Eine genaue Erklärung des Problems und die Ausführung der Schwierigkeiten in Zusammenhang mit der eigenen Arbeit sollten daher unbedingt vermerkt werden.

Experten empfehlen Handwerkern, dem Bauherrn im Rahmen der Bedenkenanzeige keine Tipps zu geben, wie die Problematik auf der Baustelle behandelt werden soll – hiermit geht man als Handwerker ein gewisses Risiko ein. Denn sollte der Bauherr diesem Tipp folgen, sich aber später herausstellen, dass dieser Hinweis falsch war, so muss der Handwerker dafür haften – und das kann in einigen Fällen durchaus teuer werden.

Musterbrief downloaden: Wer in Google nach -- Bedenkenanzeige VOB Muster Vorlage -- sucht, findet diverse Angebote zum Herunterladen von PDF- oder Word-Dokumenten, mit denen Bedenken förmlich angemeldet werden können (Screenshot Google Bildersuche am 30.05.2022)
Musterbrief downloaden: Wer in Google nach — Bedenkenanzeige VOB Muster Vorlage — sucht, findet diverse Angebote zum Herunterladen von PDF- oder Word-Dokumenten, mit denen Bedenken förmlich angemeldet werden können (Screenshot Google Bildersuche am 30.05.2022)

Wenn der Auftraggeber keine Reaktion zeigt – wie muss beim Anmelden von Bedenken richtig vorgegangen werden?

Nach dem Anmelden von Bedenken oder einer Mängelanzeige im Rahmen der Hinweispflicht ist der Bauherr als Auftraggeber an der Reihe damit, zu entscheiden, wie es im Anschluss weiter geht. In so einem Fall ist man als Handwerker / Auftragnehmer haftungsbefreit, wenn sich bei der verrichteten Arbeit zu einem späteren Zeitpunkt Mängel zeigen, die aufgrund der schlechten Ausgangslage der Baustelle zustande gekommen sind. Kompliziert kann es allerdings in Fällen werden, in denen Bauherren überhaupt nicht auf die Anzeige reagieren – leider gibt es hier keine eindeutige Rechtsprechung, allerdings kann zwischen zwei Fällen unterschieden werden.

  • Wenn ein Auftragnehmer weiter seine Arbeit verrichtet, obwohl der Bauherr trotz erfolgter Bedenkenanzeige keine Reaktion zeigt, so geht er ein relativ geringes Risiko bezüglich der Haftung und den damit verbundenen Vorleistungen ein. Entscheidend ist hierbei, dass nachgewiesen werden kann, dass der Bauherr die Bedenkenanmeldung auch tatsächlich erhalten hat. Aus diesem Grund sollte sie in jedem Fall per Einschreiben verschickt werden (siehe auch: Haftung und Mängelanzeige VOB).
  • Es gibt allerdings auch Fälle, in denen durch Mängel eine nicht zu unterschätzende Unfallgefahr entsteht. Dann wird Handwerkern von Experten geraten, vorsichtig zu sein und nicht einfach ohne eine Reaktion des Bauherren weiter ihre Arbeit zu verrichten – ansonsten kann das Haftungsrisiko sehr groß sein. Besser ist es daher, die Arbeit so lange einzustellen, bis der Auftraggeber reagiert.

Hinweispflicht lautet das Stichwort. In der Zwischenzeit können Auftragnehmer auch die Baubehinderung nach § 6 Absatz 1 VOB anmelden sowie auch aufgrund der Verzögerung zusätzliche Kosten geltend machen. Entsprechende Vorlagen und Muster finden sich im Internet.

Ob es tatsächlich für Handwerker nötig ist, einen Bedenkenhinweis anzumelden, hängt nicht zuletzt vom Bauherrn ab. Je weniger fachliche Kenntnisse der Auftraggeber besitzt, desto mehr kommt es auf das Know-How von Handwerker an. So muss ein Handwerker, der für einen fachfremden Bauherr arbeitet, sicherlich etwas vorsichtiger sein als bei jemandem, der fünf Architekten beschäftigt.

Bedenkenanmeldung: Branchenübliches Know-How als Maßstab

Wie genau ein ausführender Bauunternehmer die Vorgaben eines Bauherren prüfen muss, hängt von unterschiedlichen Kriterien ab. Dazu gehören unter anderem die branchenüblichen Fachkenntnisse, die vorausgesetzt werden müssen. Auf Mängel, welche nicht im eigenen Leistungsumfang liegen, hat ein ausführender Bauunternehmer respektive Handwerker den Bauherrn nur dann hinzuweisen, wenn es sich um einen Mangel handelt, der einem «ins Auge springt».

Ein spezieller Fall liegt vor, wenn auch Vorleistungen von anderen Unternehmen dabei eine Rolle spielen und wenn der Handwerker auf Grundlage deren arbeiten soll. Es muss untersucht werden, ob der tatsächliche Zustand der Baustelle die passende Grundlage für seine Leistung bietet und der Handwerker sollte sich sicher sein, dass seine Arbeit in der gewohnten Qualität ausgeführt werden kann. Sofern ein Bauherr sich gut mit bautechnischen Dingen auskennt, besteht dennoch eine Hinweis- und Prüfpflicht – wenngleich diese auch etwas reduziert sein kann. Siehe auch: Anwalt für Handwerkerpfusch, Sachverständiger für Baumängel.

Bauleiter, Bauarchitekten und Bauherren müssen reagieren, wenn sie eine förmliche Bedenkenanzeige erhalten - unter Umständen müssen zusätzliche Sachverständige von der Deutschen Schadenshilfe eingeschaltet werden (© ArTo / stock.adobe.com)
Bauleiter, Bauarchitekten und Bauherren müssen reagieren, wenn sie eine förmliche Bedenkenanzeige erhalten – unter Umständen müssen zusätzliche Sachverständige von der Deutschen Schadenshilfe eingeschaltet werden (© ArTo / stock.adobe.com)

Fazit: Bedenkenanmeldung sollte bei Baupfusch nicht versäumt werden

Ein Bedenkenhinweis (Bedenkenanmeldung, Bedenkenanzeige) von einem ausführenden Bauunternehmen oder einem Handwerksbetrieb ist nicht nur für jeden Bauherrn, sondern auch für jeden beteiligten Architekten mit gewissen Haftungskonsequenzen verbunden – es gibt dafür viele Vorlagen und Muster. So sollten Architekten und Planer eine Bedenkenanzeige oder gar erhaltene Mängelrüge in jedem Fall sehr ernst nehmen und diese eingehend mit einem Sachverständigen für Bauwesen zu prüfen sowie entsprechend zügig zu handeln. Hier können auch ein Sachverständiger aus dem Dachdeckerhandwerk oder ein unabhängiger Baugutachter mit einem Baugutachten bei Baupfusch helfen.

Die wichtigste Aufgabe des Architekten ist dabei insbesondere, den Bauherrn als Auftraggeber aus technischer Sicht eingehend zu beraten und gemeinsam mit ihm Lösungsansätze zu entwickeln. Sofern ein Architekt einmal selbst in der Rolle ist, als Auftragnehmer Bedenken gegenüber dem Bauherrn anzumelden, ist es wichtig, dass er sowohl auf die formalen und die inhaltlichen Vorgaben im Werkvertrag achtet, damit das Anzeigen der Baumängel korrekt erfolgt. Hierfür gibt es wie gesagt auch verschiedene Muster und Vorlagen kostenfrei im Internet (siehe auch: Hilfe bei Baupfusch).

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