Baumängelanzeige | Baumängel anzeigen – aber richtig!

Um auf der sicheren Seite zu sein, wenn es bei Ihrem Bauprojekt zu Baumängeln oder gar massivem Baupfusch kommt, müssen Sie festgestellte Baumängel gegenüber der Baufirma formell richtig „anzeigen“, sprich „melden“.

Das ist kein Hexenwerk; Fehler sollten Sie dabei aber trotzdem vermeiden. – Der folgende Artikel erläutert die Sachlage und zeigt Ihnen auch: Die Deutsche Schadenshilfe unterstützt Sie rund um Bauschäden und Baumängel. – Nutzen Sie unser Experten-Netzwerk aus Gutachtern (Sachverständigen), Fachanwälten und Profis in der Bausanierung.

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Fachexperte Jens Hoffmann |
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Inhaltsverzeichnis

Baumängel richtig anzeigen

Als Eigenheimbesitzer ist man sehr vielen Unwägbarkeiten ausgesetzt. Ganz besonders schwierig wird es allerdings, wenn Baumängel festgestellt werden. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Objekt neu ist oder saniert wird. Das hauptsächliche Fragestellung lautet bei vielen Besitzern ganz ähnlich: Welche rechtlichen Vorschriften müssen bei einer Baumängelanzeige eigentlich beachtet werden und wie bewegt man den Auftragnehmer zu einer Nachbesserung?

Wir haben im folgenden Text ein paar wertvolle Tipps zusammengestellt, die es bei einer Baumängelanzeige zu beachten gilt.

Baumängelanzeige via Mängelrüge | Baumängel richtig anzeigen (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)
Baumängelanzeige via Mängelrüge | Baumängel richtig anzeigen (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)

Welche Schritte müssen bei einer Baumängelanzeige eingehalten werden?

Sobald ein richtig großer / gravierender Mangel festgestellt wurde und Gefahr besteht, dass der Mangel „vertuscht“ bzw. im Rahmen von Folgearbeiten „versteckt“ wird, sollte der Bauherr umgehend ein Beweissicherungsverfahren anstreben. Das ist juristisch der sicherste Weg.

Aber selbst bei kleineren Mängeln: Der Schaden muss möglichst lückenlos dokumentiert werden. Am besten geschieht dies durch ein Bauschadengutachten. Zusätzlich kann ein Sachverständiger Fotos und Aufzeichnungen erstellen, die bei einem Rechtsstreit als Grundlage dienen. Wir helfen Ihnen gern dabei, einen passenden Gutachter für Bauschäden zu finden.

Auch müssen Sie die Baumängel gegenüber dem Bauunternehmer ordnungsgemäß anzeigen. Das erfolgt am besten in Form einer Mängelrüge. Damit wird dem Bauunternehmer der Schaden zunächst in allen Einzelheiten gemeldet.

Was muss ich bei einer Mängelanzeige beachten?

Bei einer Mängelanzeige ist die Form nicht ganz unerheblich, damit diese wirksam wird (vgl. Bau-Mängelanzeige gemäß VOB). Dazu zählen auch eine angemessene Fristsetzung sowie die Verjährungsfrist. Im Internet gibt es zahlreiche Vorlagen und Musterbriefe, die Ihnen dabei helfen können (vgl. Mängelanzeige Vorlage).

Bei einem seriösen Unternehmer lassen sich auch ohne große Schriftstücke Baumängel anzeigen. Es sollte also immer der erste Weg sein, das Gespräch zu suchen und die Probleme möglichst sachlich darzustellen. Wenn eine Einigung mit dem Auftragnehmer nicht möglich erscheint, sollte aber zwingend eine schriftliche Mängelrüge erfolgen.

In diesem Fall lohnt es sich auf jeden Fall, einen Anwalt für Baumängel zu befragen. Dieser kann Ihnen wertvolle Tipps geben, die auch vor Gericht Bestand haben. Gern vermitteln wir Ihnen einen entsprechenden Kontakt aus unserem Experten-Netzwerk für Bauschäden und Baumängel.

Im Vorfeld können Sie aber selbst schon tätig werden und die Baumängel anzeigen. Dabei müssen einige Dinge beachtet werden:

  • Da eine Mängelrüge vor Gericht auch als Grundlage für Streitigkeiten dienen kann, ist die Schriftform unabdingbar. Das Schreiben wird dann per Einschreiben Rückschein an den Bauunternehmer geschickt. Nur so können Sie später beweisen, dass dem Bauunternehmer die Mängelanzeige zugegangen ist.
  • Beachten Sie, dass man Baumängel anzeigen muss, sobald der Schaden festgestellt wird, spätestens jedoch innerhalb eines Monats. Ansonsten verwirken Sie das Recht auf eine Mängelbeseitigung. Allerdings gilt das nicht für Schäden, die erst nach einer gewissen Zeitspanne sichtbar werden. Hierfür sieht das BGB für den Bauherren laut den Paragraphen 634 und 635 eine großzügige Regelung vor. Laut dem Gesetz verjährt die Frist erst nach fünf Jahren. Anders sieht es aus, wenn der Bauvertrag nach den Regeln der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (kurz: VOB) abgeschlossen wurde. Dann beginnt die Verjährung für Baumängel bereits nach vier Jahren. Erst nach Ablauf dieser Fristen kann der Bauherr die Schäden nicht mehr bei dem jeweiligen Bauunternehmer geltend machen. Siehe auch: Baumängel nach Abnahme festgestellt.
  • Wenn Sie Baumängel anzeigen, achten Sie immer auf eine sachliche Formulierung sowie eine angemessene Fristsetzung. Daneben sollten weitere Beweise wie Fotos oder Schriftstücke eines Bausachverständigen als Untermauerung enthalten sein. Verzichten Sie dabei auf Spekulationen, denn das „Warum“ ist allein das Problem des Verursachers. Falls Sie Hilfe benötigen, können wir Ihnen im Vorfeld helfen, einen fachkundigen Bausachverständigen zu finden.
  • Ganz wichtig: Beachten Sie die gesetzlichen Verjährungsfristen. Die beste Mängelanzeige bringt nichts, wenn die Zeit dafür verstrichen ist (siehe Baumängel Verjährung).
  • Bitte beachten Sie, dass Sie dem Unternehmer nicht vorschreiben können, wie der Schaden beseitigt wird. Das obliegt allein ihm. Außerdem haben Sie kein Recht auf eine bessere Variante oder eine optisch ansprechendere Ausführung.
  • Am besten bitten Sie außerdem um eine schriftliche Stellungnahme zu Ihrer Mängelanzeige. So führen Sie die Beweissicherung lückenlos fort.
  • Besorgen Sie sich am besten schon im Vorfeld einen Gutachter, der zusammen mit Ihnen den Schaden in Augenschein nimmt. Der Profi sorgt dafür, dass kein Detail übersehen wird.

Wie formuliert man eine Mängelanzeige?

Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften aber im Internet findet man dafür umso mehr Vorlagen als PDF, die man sich ganz bequem herunterladen kann.

Achten Sie immer darauf, dass in dem Schreiben das Datum sowie die beiden Parteien (Bauherr und Auftragnehmer) genau benannt werden. Dann beziehen Sie sich auf den Vertrag oder das Projekt. Anschließend werden die Mängel so konkret wie möglich beschrieben. Dabei verzichten Sie unbedingt auf Anschuldigungen oder Spekulationen. Alle Fakten sollten so gut wie möglich mit Fotos oder Schriftstücken (z. B. von Gutachtern) belegt werden. Außerdem können Sie den Unternehmer darauf hinweisen, dass Sie eine Nachbesserung erwarten und setzen ihm dafür eine angemessene Frist.

Um den Druck zu erhöhen, können Sie in besonderen Fällen sogar mit einer Kündigung des Bauvertrags drohen. Im letzten Schritt verschicken Sie den unterschriebenen Brief per Einschreiben mit Rückschein an den Bauunternehmer.

Baumängel anzeigen | Kommt es wegen eines Baumangels an der Immobilie zum Einsatz von Sachverständigen und Anwälten, können Sie schon einmal einen Aktenordner dafür anlegen... - aber keine Sorge: Mit dem Experten-Netzwerk der Deutschen Schadenshilfe nutzen Sie die Kompetenz echter Profis zur Klärung Ihres Falls! (© Marco2811 / stock.adobe.com)
Baumängel anzeigen | Kommt es wegen eines Baumangels an der Immobilie zum Einsatz von Sachverständigen und Anwälten, können Sie schon einmal einen Aktenordner dafür anlegen… – aber keine Sorge: Mit dem Experten-Netzwerk der Deutschen Schadenshilfe nutzen Sie die Kompetenz echter Profis zur Klärung Ihres Falls! (© Marco2811 / stock.adobe.com)

Was muss zwingend in einer Mängelrüge stehen?

Damit Sie als Auftraggeber Ihren Anspruch geltend machen können, muss die Mängelanzeige einige Dinge enthalten. Das Wichtigste ist natürlich die möglichst konkrete Ausformulierung des Schadens. Führen Sie genau auf, worin der Mangel liegt, wo er entstanden ist und was noch in Mitleidenschaft gezogen wurde (vgl. Mängelrüge schreiben). Die Ursachenforschung obliegt dann allerdings dem Auftragnehmer allein.

Eine Fristsetzung verhindert, dass der Bauunternehmer auf die Idee kommt, die Beseitigung der Schäden am Bauwerk ewig hinauszuzögern. Wer will das schon? Am besten setzen Sie in der Baumängelanzeige ein konkretes Datum als Frist ein. Das schafft klare Verhältnisse und dient als Basis für alle weiteren Verhandlungen.

In besonders dramatischen Fällen lohnt es sich außerdem, mit einer Kündigung des Bauvertrags zu drohen. Das ist häufig der Fall, wenn eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar erscheint oder der Unternehmer den Schaden partout nicht beseitigen will. In solch schwierigen Streitigkeiten lohnt es sich immer, ein Baugutachten erstellen zu lassen.

Bleiben Sie geduldig! Auch wenn Sie sehr genervt sind von dem Baumangel, ist es nicht ratsam, ihn selbst zu beseitigen. Dann verwirken Sie das Recht auf Schadensersatz mitunter ganz schnell selbst.

Der Bauunternehmer reagiert nicht – und jetzt?

In einigen Fällen nützt kein gutes Zureden. Selbst wenn Sie Baumängel anzeigen, reagiert der Bauunternehmer nicht? Das kann teuer werden und zwar für den Auftragnehmer. Wenn innerhalb der gesetzten Frist keine Nachbesserung erfolgt ist, können Sie selbst einen Handwerker bestellen. Die entstehenden Kosten werden dann an den ursprünglichen Bauträger berechnet. Im Notfall kann das gerichtlich eingefordert werden.

Wenn Ihnen durch die Mängel finanzielle Schäden wie Mietausfälle etc. drohen, wird sogar Schadensersatz fällig. Allerdings liegt die Beweislast dann beim Kläger. Daher ist es sehr ratsam, die Beweisführung von Anfang an möglichst lückenlos zu gestalten. Wenn Sie sich unsicher sind, steht Ihnen einer unserer Fachanwälte für Baurecht zur Verfügung.

Bei sämtlichen Verhandlungen rund um die Themen Gewährleistung und Nachbesserung werden übrigens auch die Verjährungsfristen unterbrochen. Das Gleiche gilt auch für außergerichtliche Diskussionen. Dabei ist es sinnvoll, keine telefonischen oder mündlichen Nebenabreden zu treffen. Diese sind vor Gericht häufig nur sehr schwer zu beweisen. Aus diesem Grund ist es immer sinnvoll, den kompletten Verlauf schriftlich festzuhalten.

Auch wenn Ihre Geduld während der Warterei vermutlich auf die Probe gestellt wird: Versuchen Sie nicht, den Schaden selbst zu beseitigen! Das zerstört wichtige Beweise und Sie verwirken Ihr Recht.

Fazit

Leider werden Baumängel nicht immer gleich bei der Abnahme erkannt (siehe Baumängel Beispiele). Wenn die Schäden zu spät erkannt werden, können die Bausanierung Kosten oder eine aufwendige Reparatur schnell das Budget sprengen. Oft war schon die Bautrocknung im ersten Ansatz nicht genug und es zeigen sich sehr schnell Feuchteschäden, die nicht selten zu einer Schimmelbildung führen. Oder es ist dringend notwendig, den Kellerboden abdichten zu lassen (vgl. auch: Außenmauer / Hauswand abdichten). – Egal, um welche Schäden es sich auch handelt – ein genauerer Blick lohnt sich. Denn bevor Sie selbst mit den Arbeiten beginnen, sollten Sie sich immer zuerst an den zuständigen Bauunternehmer wenden, der den Mangel beheben kann.

Daher ist es wichtig, die Mängelanzeige immer umgehend nach Entdecken des Schadens an den Bauunternehmer weiterzuleiten. Wenn das innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfristen (laut BGB fünf Jahre nach Entdecken des Schadens und bei Verträgen auf Basis der VOB nach vier Jahren) geschieht, sollte der Beseitigung eigentlich nichts im Wege stehen. Oft lohnt es sich auch, im ersten Ansatz zunächst das Gespräch suchen. Nur wenn das fruchtlos verläuft, sollte man sich rechtlichen Beistand suchen (siehe: Fachanwälte Baurecht).


Ärger mit Mängeln am Bau | Vor der Mängelbeseitigung oder Schadensersatz steht oft ein längerer Prozess aus Dokumentation / Beweissicherung, Mängelrüge / Mängelanzeige, Fristsetzungen und Nachbesserungen. - Mit professioneller Unterstützung spart man sich einigen Stress dabei. (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)
Ärger mit Mängeln am Bau | Vor der Mängelbeseitigung oder Schadensersatz steht oft ein längerer Prozess aus Dokumentation / Beweissicherung, Mängelrüge / Mängelanzeige, Fristsetzungen und Nachbesserungen. – Mit professioneller Unterstützung spart man sich einigen Stress dabei. (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)

Bevor es zu einem Gerichtsprozess kommt, können Sie im Vorfeld selbst viel tun und zunächst eine Mängelanzeige formulieren. Laut dem VOB haben Sie das Recht zu einer Nachbesserung, wenn die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit nicht eingehalten wurde oder gegen die Regeln der aktuellen Technik verstoßen wurde. Die Ausführung der Gewerke wurde im besten Fall vorab im Bauvertrag genauestens festgehalten. Den aktuellen Stand der Technik muss das jeweilige Unternehmen kennen und bestmöglich umsetzen können. Häufig kann ein Laie das nicht beurteilen.

Unsere Fachanwälte für Bau und Architektenrecht beraten Sie gern umfassend zu den Regularien des VOB. Sie stellen sich die Frage: Wie formuliere ich eine Mängelanzeige? Auch das ist kein Problem für unser Team aus Experten. Mit unserer jahrelangen Expertise müssen Sie sich nicht lange mit Formularen aus dem Internet quälen. Zumal kaum jemand beurteilen kann, ob die frei verfügbaren Vorlagen immer dem neuesten Stand der Gesetzgebung entsprechen.

Bei einem Hausbau oder einer Sanierung geht es schnell um erhebliche Summen. Daher ist es immer wichtig, seine Rechte zu kennen und im Zweifelsfall auch durchsetzen zu können. Als Laie ist man damit leider häufig überfordert. Wir haben es uns daher zum Ziel gesetzt, unsere Klienten mit einem Netzwerk von Experten zu unterstützen. Dazu zählen Sachverständige und Anwälte genauso wie auch Handwerker. Gern vermitteln wir Ihnen den benötigten Kontakt und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. – Schicken Sie uns eine Nachricht, und wir melden uns für eine unverbindliche Erstberatung!

Jens Hoffmann
Leiter Sachschaden

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