Der Kauf einer Immobilie setzt eine umfassende Planung voraus – dazu gehört unter anderem auch die Erstellung eines Baugutachtens. Hier kann unter anderem ein unabhängiger Baugutachter, der auch bei Bedarf ein Bauschadengutachten erstellen kann, eine Kontrolle der Qualität durchführen. Auf diese Weise lassen sich eventuelle versteckte Mängel leichter aufdecken, welche man gerade als Anfänger oft übersehen kann. Doch was kostet ein Baugutachten – und wo fängt man an? Alles für Bauherren Wichtige zum Thema Baugutachten und Baubegutachtung stellen wir Ihnen genauer vor.
Das professionelle Baugutachten – wofür wird es benötigt?
Im Rahmen eines Baugutachtens kann ein Bausachverständiger (Sachverständiger für Bauschadenbewertung) den Grund eines Bauschadens herausfinden, diesen genau analysieren, entsprechend bewerten und im Anschluss auch eine Dokumentation durchführen. Insbesondere für Käufer oder Eigentümer ist ein Baugutachten oder Bauschadengutachten – in dem sich auch beispielsweise Schäden wie Wasser im Keller festhalten lassen (siehe auch: Grundwasser drückt durch die Bodenplatte) – von großer Bedeutung. So lassen sich beispielsweise anstehende Ausgaben für eine notwendige Renovierung bereits im Vorfeld gut kalkulieren. Doch auch im Falle einer geplanten Sanierung wird ein solches Gutachten oft erstellt. Es lässt sich jedoch ebenso in vielen Fällen von einem Anwalt für Baumängel vor Gericht nutzen oder auch für einen Versicherungsfall als Nachweis verwenden.
Das Baugutachten kann darüber hinaus unter anderem als Beweissicherung im Falle einer Streitigkeit dienen (siehe Beweisverfahren / Beweissicherungsverfahren), Empfehlungen für einen Neu- oder Umbau beinhalten oder auch für Baufirmen sehr nützlich sein. Grundsätzlich erstellt ein Sachverständiger das Gutachten stets im Rahmen oder auch nach einer Besichtigung der entsprechenden Immobilie und kann im Anschluss eine fachkundige Beratung durchführen. Hier stellt sich auch die Frage: Was muss ein Baugutachten beinhalten?
Professionelles Baugutachten erstellen: Was muss ein Gutachten beinhalten?
Ganz ohne Zweifel hängt der Inhalt von einem Gutachten stets davon ab, welche Leistungen genau mit dem Bausachverständigen festgelegt worden sind. Natürlich gilt hierbei: Je umfassender die Leistungen, desto höher fallen auch die Kosten für das Baugutachten aus. Prinzipiell sind allerdings in der Regel die folgenden Punkte in einem Baugutachten enthalten:
- Eine detaillierte und exakte Auflistung aller vorhandenen Baumängel
- Die Ergebnisse der Analyse des Gebäudes
- Mögliche Ursachen von Schäden
- Die Zustandsbeurteilung von einzelnen Bauelementen
- Vorschläge, wie sich die vorhandenen Schäden beseitigen lassen
Was kostet baubegleitende Qualitätskontrolle – und wie viel kostet ein Gutachten für ein Haus?
Viele Bauherren stellen sich die Frage: Wie teuer ist ein Gutachten für ein Haus? – Grundsätzlich ist es wichtig zu wissen, dass ein professionelles Baugutachten einen entscheidenden Beitrag zur Wertermittlung einer Immobilie beitragen kann. Auf diese Weise sind sich vor allem Bauherren / potentielle Käufer darüber im Klaren, welche Mängel noch unbedingt beseitigt werden müssen – das kann letzten Endes auch den Wert einer Immobilie drastisch beeinflussen bzw. Aufschluss geben, mit welchen Bausanierung Kosten ggf. noch zu rechnen ist.
Das Kurzgutachten – welchen Nutzen hat es?
Ist man sich nicht ganz sicher, ob es generell notwendig ist, ein detailreiches Baugutachten von einem Experten erstellen zu lassen, kann auch ein Kurzgutachten anfordern. Die Kosten für ein solches, nicht ganz so umfassendes Gutachten betragen in der Regel zwischen 300 und 500 Euro und werden ebenso von einem professionellen, erfahrenen Sachverständigen direkt vor Ort durchgeführt. Er begutachtet offensichtliche Baumängel und kann dem Immobilienbesitzer Tipps geben, wie diese am besten beseitigt werden sowie auch mitteilen, wie es mit der Bausubstanz aussieht. Vgl. Sachverständiger Baumängel.
Hier sei aber anzumerken, dass ein Kurzgutachten keinesfalls so detailliert ist wie ein richtiges Gutachten – oft erfolgt es noch nicht einmal schriftlich, sondern lediglich mündlich. Empfehlenswert ist diese Variante deshalb vor allem dann, wenn man noch ganz zu Beginn seiner Planungen steht und genau wissen möchte, wie gravierend vorhandene Bauschäden sind – oder ob man eine Immobilie eben kaufen sollte oder lieber die Finger davon lässt.
Die Kosten für ein umfassendes, richtiges Baugutachten hängen vom jeweiligen Anbieter, aber auch von den enthaltenen Leistungen ab. Nur weil ein Anbieter sehr preiswert ist, muss er allerdings keinesfalls die beste Wahl sein. Wir empfehlen Ihnen deshalb, bereits im Vorfeld die Qualifikationen und Kosten eines Gutachters genau unter die Lupe zu nehmen. Sicherlich hängt die Höhe der Kosten insbesondere davon ab, welche Leistungen man in Anspruch nehmen möchte – doch auch die ortsüblichen Tarife spielen sicherlich eine Rolle.
Ein Baugutachten wird für gewöhnlich von einem erfahrenen Bausachverständigen erstellt, der sich die entsprechende Immobilie vor Ort genau ansieht. Es gibt inzwischen zahlreiche Unternehmen, welche eine umfassende Auswahl an Leistungen für Bauherren und Hausbesitzer anbieten. In solchen Firmen sind verschiedene Experten tätig – dazu gehören unter anderem Ingenieure oder auch Architekten, welche sich zum Bausachverständigen haben ausbilden lassen und dazu befugt sind, Hausbesitzern entsprechende Tipps zu geben. Viele dieser Experten sind neben ihrem Hauptberuf auch Mitglied in Handwerkskammern oder in Berufsverbänden und können somit auch ein professionelles Baugutachten erstellen.
Darüber hinaus gibt es aber noch eine zweite Art von Gutachter: Freie Sachverständige dürfen ihre Arbeit durch eine entsprechende Zertifizierung ausführen. Weil Gutachter in verschiedenen Branchen tätig sind, ist es für Interessenten besonders wichtig, sich schon im Vorfeld über die Qualifikationen und Leistungen genau zu informieren. So führen manche zum Beispiel ein gesetzlich anerkanntes Wertermittlungsverfahren durch oder kennen sich sehr gut mit Themen wie Energie, Schadensgutachten, Feuchtigkeitsmessung, Sanierungskosten oder Bauschäden aus. Eine professionelle Hauskaufberatung ist insbesondere beim Kauf älterer Immobilien dringend anzuraten, denn hier lauern besonders oft versteckte Schäden, die später für noch höhere Kosten sorgen können.
So erfolgt die Besichtigung durch einen Experten vor Ort
Damit ein detailliertes Baugutachten erstellt werden kann, ist es unumgänglich, dass der Sachverständige vor Ort eine detaillierte und sorgfältige Untersuchung des Gebäudes vornimmt. Dies beinhaltet sämtliche Bauteile – sowohl den Keller als auch alle Geschosse bis hin zum Dach. Doch auch die Heizungsrohre, das Wasser- und Abwassersystem sowie die Dämmung werden genau unter die Lupe genommen. Eine solche Begutachtung kann somit mehrere Stunden in Anspruch nehmen – doch nur auf einer solch fundierten Grundlage ist es für den Experten später möglich, ein korrektes und aufschlussreiches Gutachten erstellen zu können.
Dieses Vorhaben hängt allerdings insbesondere davon ab, was genau mit dem Sachverständigen im Vorfeld festgelegt worden ist. So ist es zum Beispiel ebenfalls denkbar, dass nicht ein ganzes Einfamilienhaus, sondern nur einzelne Bauteile oder auch die Energieeffizienz eines Gebäudes untersucht werden sollen. Ein Baugutachter kann unterschiedliche Methoden in Anspruch nehmen, um die exakten Zusammenhänge von Baumängeln oder Schäden erkennen zu können. Häufig führt der Experte vor Ort eine Feuchtigkeits- oder Temperaturmessung durch oder entnimmt Proben. Diese müssen danach in einem Labor noch einmal genau analysiert werden. Im Anschluss erhält der Hausbesitzer dann sein Gutachten und kann zudem ein Beratungsgespräch oder eine Energieberatung mit dem Baugutachter in Anspruch nehmen. Hier hat er dann die Möglichkeit, noch zusätzlich Fragen zu stellen oder nach Maßnahmen für Reparaturen oder eine Sanierung zu fragen.
Bauschäden und Baumängel – wo liegen die Unterschiede?
Weil im Rahmen eines umfassenden Baugutachtens sowohl Mängel als auch Schäden genau festgehalten werden, kommt es besonders darauf an, als Bauherr den Unterschied zwischen einem Schaden und einem Mangel erkennen zu können. So handelt es sich um einen Baumangel, wenn ausgeführte Arbeiten nicht gemäß allgemein geltender Vorschriften ausgeführt worden sind. Regelmäßig durchgeführte Kontrollen, die bereits in der Bauphase durchgeführt werden, sowie auch eine sorgfältige Planung können Baumängel zwar nicht vollständig ausschließen, aber zumindest deutlich verringern. Ein Bauschaden hingegen ist stattdessen, wenn es zu einem Material- oder Verarbeitungsfehler kommt und dadurch weitere Schäden am Haus entstehen.
Welche typischen Mängel und Schäden gibt es?
Einige Mängel und Schäden, die bei der Begutachtung einer Immobilie immer wieder aufgedeckt werden, sind unter anderem Risse im Beton, undichte Bereiche (siehe z.B. Heizung undicht) oder auch Schimmel (typischerweise Schimmel im Bad, Schimmel an Fensterfugen, Hausschimmel).
Um erkennen zu können, ob es in der Immobilie zu einem Wärmeverlust kommt, spielt insbesondere der Zustand sämtlicher Türen und Fenster eine große Rolle. Im Fokus steht dabei vor allem die Beurteilung, ob es sich lohnt, in neue, gut gedämmte Fenster zu investieren. Letzteres ist allerdings meist der Fall, wenn sich dadurch deutliche Energieeinsparungen erzielen lassen.
Wann ist ein Baugutachten erforderlich?
Allgemein sollte ein Baugutachten von einem Experten dann beantragt werden, wenn man eine Immobilie erwerben möchte und diese offensichtlich renoviert werden muss. Ein Sachverständiger nimmt die Immobilie sehr sorgfältig unter die Lupe – so kann herausgefunden werden, woher die Mängel oder Bauschäden stammen. Darüber hinaus stellt ein professionelles Gutachten einen vor Gericht gültigen schriftlichen Beweis über die enthaltenen Fakten dar. Nicht vergessen werden darf dabei jedoch, dass ein detailliertes Gutachten immer auch entsprechend höhere Kosten mit sich bringt.
Welche Leistungen bieten Bausachverständige an?
Ein Sachverständiger kann Bauschäden und Baumängel im Rahmen der Bauphase oder auch erst nach der Fertigstellung eines Gebäudes feststellen. Dann lassen sich Mängel beseitigen, ehe es zu noch größeren Folgeschäden aufgrund dessen kommt (vgl. Undichtes Dach: Folgeschäden, Wasserschäden Folgeschäden in der Gebäudeversicherung).
Weiterhin nimmt ein Gutachter aber auch eine beratende Funktion ein, wenn man ein Gebäude erwerben oder verkaufen möchte. Nehmen Sie einen Sachverständigen ruhig zur Hausbesichtigung mit. Er kann Mängel auflisten, Reparaturkosten einschätzen und im Nachhinein sagen, ob das Haus im entsprechenden Zustand auch den geforderten Preis wert ist. Auf diese Weise lassen sich böse Überraschungen vermeiden.
Unbedingt ratsam ist die Inanspruchnahme eines Gutachters in jedem Fall dann, wenn man ein älteres Gebäude kaufen möchte.
Doch ein Baugutachter klärt Bauherren nicht nur über etwaige Mängel auf. So kann er auch darlegen, ob Renovierungswünsche nach dem Kauf auch durchführbar sind oder worauf es dabei zu achten gilt. Möchte man bauliche Veränderungen durchführen, einen Solaranlage auf dem Dach installieren oder eine Garage bauen, dann kann er darüber bereits vor dem Kauf Auskunft geben, da er sich mit dem Thema Baurecht bestens auskennt (s.a. DSH Fachanwälte Baurecht).
Auch für den Immobilienverkauf ist ein Wertgutachten von großer Bedeutung
Nicht nur Käufer von Immobilien profitieren von den Dienstleistungen eines Bausachverständigen, sondern auch Verkäufer. Ein Wertgutachten von Sachverständigen gibt sofort Klarheit über den Wert von Immobilien und kann zudem die Preisverhandlungen erleichtern. Die Bewertung von einem Gutachter lässt sich sowohl als Kurzgutachten als auch als vollständiges, detailliertes Gutachten durchführen. Ein gravierender Unterschied sind die enthaltenen Informationen und Details.
Auch während der Baumaßnahmen ist eine Baubegleitung durch einen Gutachter sinnvoll
Wer einen Bausachverständigen einschaltet, der eine Dokumentation des Baus während aller Bauphasen erstellt und den stetigen Zustand der Immobilie prüft, kann bereits im Vorfeld viele mögliche Bauschäden und Mängel sowie auch teure Sanierungskosten vermeiden. So führt er während des Baus an verschiedenen Stellen Stichproben durch und kann feststellen, ob es dabei zu Fehlern gekommen ist. Auch kann er eingreifen, ehe es zu einem Schaden kommt.
So findet man den richtigen Sachverständigen
Weil es bei einer Immobilie oft um sehr viel Geld geht, spielt es für jeden Käufer eine wichtige Rolle, einen Profi an seiner Seite zu wissen, der sich mit Baumängeln und Bauschäden genau auskennt. Idealerweise handelt es sich dabei um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Insbesondere die öffentliche Bestellung spielt dabei eine wichtige Rolle, da sich in Deutschland erst einmal jeder als ein Gutachter bezeichnen darf. So gibt es auch Personen, die nicht über entsprechende Fachkenntnisse verfügen. Um einen öffentlich bestellten Sachverständigen handelt es sich aber nur, wenn dieser ein Experte ist und entsprechende Weiterbildungen durchlaufen hat. Diese Personen sind dazu verpflichtet, sich immer wieder fortzubilden und ihre Qualifikationen zwischendurch aufzufrischen.
Ehe der Experte sich als ein öffentlich bestellter Sachverständiger bezeichnen darf, wird er auf Neutralität vereidigt. Danach ist er dann auch zur Bauabnahme oder zur Baubegleitung befugt. Siehe auch: Sachverständiger Bauwesen.
Baugutachten Kosten: Wer bezahlt den Gutachter eigentlich?
Die Kosten muss grundsätzlich der Auftraggeber zahlen, somit also der Bauherr oder der Hausbesitzer. Möchte man selbst ein Gutachten erhalten, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, lohnt es sich allerdings, die Kosten zu investieren. Bei der Frage: Was kostet ein Baugutachten? sollte man den Stundensatz für die Beratung stets im Auge behalten, wenn man ein Baugutachten erstellen lassen möchte.
Doch wo kann man Kontakt zu einem Gutachter aufnehmen? Zu den richtigen Anlaufstellen gehören unter anderem der TÜV Süd und TÜV Nord, die DEKRA oder auch der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger e.V.
Wir empfehlen, verschiedene Anbieter genau miteinander zu vergleichen und auch auf den Preis zu achten. Noch wichtiger ist es allerdings, dass es sich für eine Bauabnahme oder Beratung im Falle von Baumangel um einen erfahrenen Baugutachter handelt, der über die entsprechenden Zertifikate, Qualifikationen und Prüfsiegel verfügt. Gern vermitteln wir Ihnen geprüfte Sachverständige aus dem Experten-Netzwerk der Deutschen Schadenshilfe. Kontakt hier.
