Wer auf der Suche nach der passenden Immobilie ist und sich verschiedene Objekte ansieht – egal, ob Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Wohnung – steht oft vor der Frage, wie viel diese wirklich wert ist. Verfügt man nicht über die notwendige Erfahrung, dann ist es oft nicht einfach, etwaige Mängel zu erkennen. Somit fällt es auch schwer zu entscheiden, ob ein Verkaufspreis gerechtfertigt ist oder nicht. Hier kann ein Immobiliengutachter eine vermittelnde Tätigkeit einnehmen. Er kann eine Immobilie fachgerecht schätzen und gleichzeitig auch prüfen, ob es Mängel gibt, die der Verkäufer vielleicht gar nicht erwähnt hat. Gleichzeitig kann ein Immobilien-Gutachter auch bei Versicherungsschäden an Gebäuden eingebunden werden, wenn es z.B. Streit über die Schadenshöhe gibt.
Was untersucht ein Immobiliengutachter?
Immobiliengutachter befassen sich in erster Linie damit, den Verkehrswert einer Immobilie – oder auch eines nicht bebauten Grundstücks – festzustellen. Dabei handelt es sich um den Verkaufspreis, den eine Wohnung, ein Haus oder auch ein leeres Grundstück erzielen kann. Erstellt werden kann ein solches Gutachten auf Grundlage drei verschiedener Methoden.
- Die erste Möglichkeit ist das sogenannte Vergleichsverfahren. Dabei stellt ein unabhängiger Immobiliengutachter den Preis fest, indem er ähnliche Objekte mit vergleichbarem Zustand und in einer ähnlichen Lage gegenüberstellt.
- Die zweite Variante ist das Ertragswertverfahren. Wird eine Immobilie nicht selbst genutzt, sondern soll nach dem Kauf vermietet werden, wird der Gutachter höchstwahrscheinlich dieses Verfahren heranziehen. Hierbei nutzt er eine bestimmte Formel, um den Verkehrswert zu kalkulieren.
- Die dritte Möglichkeit ist das Sachwertverfahren, welches sich für Immobilien eignet, die vom Käufer selbst genutzt werden. In diesen Wert fließen auch weitere Faktoren mit hinein, wie beispielsweise das Baujahr, den Grad der Abnutzung und auch etwaige Modernisierungen, die in der Vergangenheit durchgeführt worden sind.
Für eine möglichst exakte Ermittlung des Immobilienwerts muss sich der Immobiliengutachter einen sorgfältigen Überblick über die Ausstattung und den baulichen Zustand einer Immobilie verschaffen. Hierbei nimmt er unterschiedliche Punkte unter die Lupe. Dazu zählt unter anderem der Bodenrichtwert – hier wird der Wert je Quadratmeter nicht bebauter Grundstücksfläche zur Berechnung herangezogen. Auch die Lage und die Infrastruktur in der direkten Umgebung der Immobilie spielen eine Rolle: Wie ist das Haus an öffentliche Verkehrsmittel eingebunden, welche Einkaufsmöglichkeiten gibt es und befinden sich auch Schulen oder Arztpraxen in der Nähe? Auch potenzielle Lärmquellen und weitere Umweltfaktoren beeinflussen diesen Wert.
Darüber hinaus kommen auch die Bauweise eines Gebäudes sowie seine Bauweise zum Tragen. Der Gutachter überprüft, in welchem Zustand sich elektrische Leitungen, die Heizungsanlage oder auch das Dach befinden. Sind die Kellerräume isoliert? Wurden neue Fenster und Türen verbaut oder verliert das Haus an Heizenergie? Berücksichtigt werden müssen außerdem auch etwaige Nebengebäude und Anbauten wie Gartenschuppen, Carports oder Garagen. Dabei versteht es sich von selbst, dass Häuser in einem schlechten baulichen Zustand, die vielleicht sogar einen Schimmelbefall verzeichnen, deutlich schlechter abschneiden als Gebäude in einem gepflegten Zustand.
Nicht vergessen darf in diesem Zusammenhang selbstverständlich auch der Energiekennwert. Ist ein Haus mit einer modernen Heizungsanlage ausgestattet und gut gedämmt, spricht das für das Gebäude – denn damit sind die laufenden Kosten für den Bewohner geringer und es muss in nächster Zeit diesbezüglich keine Renovierung mehr erfolgen. Weiterhin prüft ein unabhängiger Immobiliengutachter auch das Grundbuch einer Immobilie und sieht nach, ob es bestehende Lasten gibt.
Woran erkennt man einen guten unabhängigen Immobiliengutachter?
Grundsätzlich handelt es sich bei einem Gutachter natürlich um keinen geschützten Beruf. Prinzipiell dürfte sich jeder als Immobiliengutachter bezeichnen, da es in Deutschland dafür keine vorgeschriebene Ausbildung gibt, um diese Tätigkeit ausüben zu dürfen. Allerdings gibt es gewisse Tätigkeiten und berufliche Erfahrung, die einen guten Immobiliengutachter auszeichnen – das können zum Beispiel Architekten, Ingenieure oder auch Makler sein. Diese Berufsgruppen können einen Lehrgang mit einem abschließenden Zertifikat durchlaufen, um danach als unabhängiger Sachverständiger arbeiten zu können.
Für Kaufinteressen oder Hausverkäufer, die auf der Suche nach einem fachkundigen Immobiliengutachter sind, gilt daher, insbesondere auf dessen Ausbildung und Erfahrung sowie auch etwaige Fortbildungen zu achten.
Die Qualifikationsstufen eines Immobiliengutachters
Wer die Hilfe eines Immobiliengutachters in Anspruch nehmen möchte, kann bei diesen Experten unterschiedliche Qualifikationsstufen antreffen. Der öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter ist beispielsweise von der IHK geprüft und entsprechend zugelassen worden – diese Bezeichnung ist also vom Gesetzgeber geschützt. Gutachten, die ein vereidigter Immobiliengutachter angefertigt hat, haben auch vor Gericht Gültigkeit.
Ein staatlich anerkannter Sachverständiger kann dagegen unter anderem von Landesbehörden beauftragt werden. Solche Gutachter haben in erster Linie die Aufgabe, behördliche Gutachten zu erstellen, nicht aber solche für Privatpersonen.
Staatlich anerkannte und öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind häufig als Ingenieure oder auch Architekten tätig. Sie können aber beispielsweise auch auf einen Berufsweg als Immobilienkaufmann oder Makler zurückblicken.
Die dritte Gruppe sind freie Immobiliengutachter, welche die klassischen Experten für private Hauskäufer und -verkäufer sind, die einen fachkundigen Experten benötigen, um den Wert einer Immobilie festzustellen. Allerdings sind deren Gutachten vor Gericht nicht zulässig.
Immobiliengutachter: Wo liegt der Unterschied zum Immobiliensachverständigen?
Umgangssprachlich werden der unabhängiger Gutachter für Immobilien und der Immobiliensachverständige häufig gleichwertig bezeichnet – vielen Menschen ist der genaue Unterschied gar nicht bekannt. Das ist zwar grundsätzlich nicht falsch, da es immer um die Erstellung eines Gutachtens über eine Immobilie geht. Im juristischen Bereich ist normalerweise die Bezeichnung Immobiliensachverständiger üblich. Hierbei handelt es sich dann um einen staatlich anerkannten Gutachter. Ein Immobiliengutachter kann dagegen auch ein freier Gutachter sein, der aufgrund entsprechend beruflicher Erfahrung Privatleute beraten möchte, wenn es um einen Hauskauf oder -verkauf geht.
Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?
Wertgutachten
Erwirbt man eine Immobilie, dann ist es verständlich, dass man den Kaufpreis, den ein Verkäufer fordert, überprüfen möchte. Als Verkäufer hingehen kann ein Immobiliengutachter dabei helfen, einen angemessenen Verkaufswert zu verlangen. Er stellt eine realistische Grundlage für einen erfolgreichen und fairen Verkauf dar. Das Gutachten enthält darüber hinaus auch weitere Informationen, wie zum Beispiel vorhandene Mängel der Immobilie oder des Grundstücks. Weiterhin wird auch der bauliche Zustand eines Gebäudes oder einer Wohnung vom Gebäude Gutachter berücksichtigt. So wissen Käufer darüber Bescheid, ob in der Vergangenheit schon einmal Sanierungen, Renovierungen, Modernisierungen oder andere Erneuerungen durchgeführt worden sind.
Es gibt noch viele weitere Fälle, in denen ein Wertgutachten einer Immobilie von einem staatlich anerkannten Gutachter sinnvoll sein kann – wie zum Beispiel im Erbfall, bei einer Scheidung oder bei einer Schenkung. Auf diese Weise lassen sich finanzielle Streitpunkte fair zwischen allen Parteien regeln, so dass dadurch häufig ein Gerichtsverfahren abgewandt werden kann.
In einigen Fällen kommt es vor, dass ein Wertgutachten nicht genügend Informationen über eine Immobilie erteilt. Kommt es zum Beispiel zu einer Zwangsversteigerung eines Gebäudes, dann weigern sich Hauseigentümer öfter, einem Gutachter Zutritt zu einer Immobilie zu gewähren. Wer ein Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung kaufen möchte, sollte daher in jedem Fall ein entsprechendes Gutachten einsehen, um dafür einen angemessenen Preis zu bezahlen.
Gutachten aufgrund Bauschäden
Ist ein Gebäude mit Hausschwamm, Schimmel oder Ähnlichem befallen, sind u.U. zwei unterschiedliche Gutachter für Immobilien zu beauftragen. Ein Baugutachter untersucht den materiellen Schaden am Gebäude, welcher insbesondere bei einem Befall von Hausschwamm schnell sehr teuer werden kann (vgl. auch Bauschadengutachten). Der zweite Gutachter prüft hingegen, ob der Befall auch gesundheitsschädlich ist, wie beispielsweise bei einem Schimmelbefall ein Schimmel Gutachter. Letzten Endes kann dann auch mitgeteilt werden, ob das Klima in einem Haus gesundheitsschädlich ist.
Thermografie
Mit Hilfe professioneller Thermografieverfahren können Gutachter messen, wie hoch der Wärmeverlust einer Immobilie ist. Dies macht vor allem vor einer geplanten Modernisierung viel Sinn. Es gibt allerdings auch gewisse Nachteile, denn Aussagekraft haben solche Aufnahmen nur dann, wenn sie im Herbst oder Winter am frühen Morgen gemacht worden sind. Sofern die Messung tagsüber stattfindet, kann es sein, dass das Gebäude sich durch die Sonnenwärme aufheizt und somit falsche Werte zustande kommen. Siehe Thermografie Sachverständiger.
Bodenanalyse
Wer kein Gebäude, sondern ein Grundstück kaufen möchte, profitiert von einem zuvor erfolgten Bodengutachten. Dieses kann entweder vom Verkäufer bereitgestellt oder auch als Kaufinteressent selbst beauftragt werden. Denn nach dem Erwerb ist der Eigentümer für das Grundstück selbst verantwortlich – ist dieses beispielsweise durch gefährliche Chemikalien im Boden kontaminiert oder gibt es Probleme mit der Beschaffenheit, so dass darauf nicht gebaut werden kann, so bleibt er selbst auf dem Schaden sitzen. Mit einer Bodenanalyse, die von einem professionellen Gutachter durchgeführt wird, geht man somit auf Nummer sicher.
Den passenden Gutachter für Immobilien finden – worauf es zu achten gilt
Wichtig ist zunächst, selbst zu wissen, zu welchen Zwecken ein Immobiliengutachter benötigt wird: Braucht man einen öffentlich bestellten Gutachter, muss es ein staatlich anerkannter Immobiliengutachter sein, oder genügt ein freier Immobiliengutachter? So lassen sich unterschiedliche Experten in der Nähe / Region ausfindig machen und miteinander vergleichen. Beachtet werden sollten dabei vor allem die erforderlichen Qualifikationen des Gutachters, von denen man selbst überzeugt sein sollte (vgl. auch Sachverständiger für Schäden an Gebäuden). Wichtig sind diese vor allem dann, wenn es sich um ein Gutachten mit gerichtlicher Gültigkeit handeln soll. Es ist außerdem zu empfehlen, den Preis für das Gutachten bereits im Vorfeld auszuhandeln, damit es nicht zu einer teuren Überraschung kommt.
Vollgutachten und Kurzgutachten – wo sind die Unterschiede?
Wie bereits erwähnt gibt es zwischen den Arten von Gutachten einige Unterschiede. Gutachter für Immobilien erstellen grundsätzlich zwei Varianten dieser Gutachten – welche man selbst benötigt, hängt vom Verwendungszweck ab.
- Ein Vollgutachten wird zum Beispiel dann erstellt, wenn es sich um gerichtliches Gutachten handeln soll, das ein staatlich anerkannter Gutachter anfertigt. Hierbei handelt es sich um eine detaillierte Bewertung und Analyse einer Immobilie, die schnell 50 Seiten oder sogar mehr umfassen können. Weil ein solches Gutachten natürlich nur unter hohem Aufwand angefertigt werden kann, sind auch die Kosten dafür entsprechend höher. Im Falle einer Erbschaft, bei nicht einvernehmlichen Scheidungen oder auch bei Zwangsversteigerungen ist die Erstellung eine solchen Gutachten von einem staatlich anerkannten Gutachter vorgeschrieben.
- Dem gegenüber steht das Kurzgutachten, welches deutlich kompakter ausfällt und den Wert einer Immobilie nur grob umreißt. Hierbei werden zwar grundsätzliche Aspekte durch den Immobiliengutachter beleuchtet, allerdings werden keine Angaben hinsichtlich des Grundbuchauszugs oder andere genauere Informationen angegeben.
Ein Kurzgutachten ist immer die richtige Wahl, wenn man sich einen allgemeinen Überblick über den Wert eines Hauses oder einer Wohnung verschaffen möchte. Kurzgutachten empfehlen sich beispielsweise bei einvernehmlichen Scheidungen oder auch bei einer funktionierenden Erbengemeinschaft. Weil der Umfang eines solchen Gutachtens von Anbieter zu Anbieter abweicht, sollten sich Auftraggeber bereits im Vorfeld danach erkundigen, wie viele Seiten das Gutachten umfassen wird. Je kürzer das Gutachten, desto preiswerter fällt dieses letzten Endes auch aus.
Welches Gutachten wird benötigt und was kostet es?
Zu den Gutachten, die am häufigsten in Anspruch genommen werden, gehören einerseits das gerichtlich gültige Verkehrswertgutachten, das von einem vereidigten Sachverständigen angefertigt wird, als auch das reguläre Kurzgutachten für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Welche Variante und welche Art von Gutachter von einem selbst benötigt wird, muss natürlich stets im Einzelfall entschieden werden und hängt vom Zweck ab.
Die Kosten für die Beauftragung eines Immobiliengutachters hängen von mehreren Faktoren ab, allen voran kommt es jedoch auf die Art und den Umfang des Gutachtens an. Für ein gerichtlich gültiges Vollgutachten ziehen die meisten Sachverständigen in der Regel 1% vom Wert der Immobilie heran. Ist die Immobilie jedoch mehr als 300.000 wert, so kostet das Gutachten oft weniger als 1%. Handelt es sich um einen komplizierten Sachverhalt, wie zum Beispiel um Erbbaurecht, dann kann es auch sein, dass die Kosten auf bis zu 1,5% des Immobilienwerts ansteigen – dies gilt es im Vorfeld unbedingt zu erfragen.
Dementsprechend preiswerter sind natürlich Kurzgutachten, da sie weniger Zeit und Arbeit in Anspruch nehmen. Die Kosten beginnen hier bereits bei 100 Euro, können aber je nach Umfang auch bis zu 500 Euro betragen, was vom Anbieter abhängt.
Welche Vorteile bietet ein staatlich anerkannter Immobiliengutachter?
Ein Gutachten von einem qualifizierten Sachverständigen bietet sowohl Käufern als auch Verkäufern ein hohes Maß an Sicherheit und gibt ein gutes Gefühl beim Kauf oder Verkauf – insbesondere in Scheidungsfällen, bei einem Rechtsstreit, bei Versicherungsschäden oder beim Erbrecht. Auch als gerichtliche Grundlage spielt das fachliche Gutachten eine wichtige Rolle und ist in vielen Fällen unverzichtbar. Dann kommt in der Regel ein vereidigter Immobiliengutachter zum Einsatz.
