Bausachverständiger zur Begutachtung eines Schadens
Bausachverständige, die auch als Baugutachter bezeichnet werden, sind Experten, wenn es um Immobilien geht. Sie übernehmen beispielsweise die fundierte Beratung zum Kauf oder Verkauf von Immobilien, erstellen Schadensgutachten und kontrollierten Gebäude auf Baupfusch oder andere Mängel. Auch nach einem Wasser- oder Brandschaden können sie hinzugezogen werden, um Streitfälle mit der zuständigen Versicherung zu klären. Ein Bausachverständiger ist für gewöhnlich in eigener Verantwortung tätig und arbeitet nicht für ein spezielles Unternehmen oder eine Baufirma – genau deshalb können Bausachverständige neutral bewerten, was für ihren Beruf das Wichtigste ist.
Ein öffentlich bestellter Gutachter kann zum Beispiel ein gerichtliches Gutachten erstellen – wie zum Beispiel dann, wenn ein Bauherr Schadensersatz für einen etwaigen Baupfusch einfordert. Hier sind allerdings die Ansprüche an das Fachwissen des Bausachverständigen sehr hoch. Darüber hinaus gibt es jedoch auch staatlich anerkannte Experten, welche im Auftrag der Regierung arbeiten.
Wer trägt die Kosten für ein Gutachten?
Sofern ein Gutachten im Zuge eines Rechtsstreits direkt von gerichtlicher Seite beauftragt wird, kommt in der Regel die Rechtsschutzversicherung für die Kosten dafür auf. Häufig konsultieren Gerichte in solchen Fällen öffentlich bestellte Bausachverständige – dazu sind sie allerdings nicht verpflichtet. Alternativ können sie auch Aufträge an freie Sachverständige erteilen oder auch zerstrittene Parteien dazu auffordern, selbst Fachleute für eine Beurteilung zu beauftragen.
Doch Vorsicht: In Fällen, in denen Gutachter von privater Seite – also ohne direkte Aufforderung eines Gerichts – beauftragt werden, ist der Auftraggeber selbst zur Kostenübernahme verpflichtet (siehe auch: Was kostet ein Baugutachten). Eine Ausnahme gilt hier nur, wenn er den Prozess gewinnt. Denn in diesem Fall muss stattdessen die gegnerische Seite alle Kosten für den Prozess bezahlen – und damit auch die Kosten des Bausachverständigen.
Auch Bausachverständige müssen in ihrem Beruf versichert sein
Der Beruf des Bausachverständigen bringt ein hohes Maß an Verantwortung mit sich. Erstellt er ein Gutachten nicht sorgfältig genug und kommt es dadurch zu Fehler oder berät seine Kunden falsch, kann dies für seine Kunden sehr teuer werden. Deshalb sollten sie in eigenem Interesse unbedingt eine Berufshaftpflichtversicherung oder auch eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Unterschiedliche Versicherungsgesellschaften bieten hierfür spezielle Angebote an, welche exklusiv auf die jeweilige Situation sowie auf die beruflichen Gefahren des Experten zugeschnitten sind.
Den richtigen Bausachverständigen finden – worauf es dabei zu achten gilt
Zwar ist die Berufsbezeichnung eines Baugutachters nicht geschützt, allerdings gibt es einige Institutionen, bei denen Prüfungen und Seminare durchgeführt werden oder bei denen es Listen zu qualifizierten Experten und deren fachlichen Kenntnissen gibt.
Bei der Handwerkskammer findet sich zum Beispiel eine Liste, in der öffentlich bestellte sowie auch vereidigte Gutachter geführt werden (s.a. vereidigter Immobiliengutachter, öffentlich bestellter Sachverständiger Bauwesen). Zusätzliche Listen können bei den einzelnen Sachverständigenbänden angefordert werden. Auch der TÜV sowie die DEKRA entsenden eigene, unabhängige Experten zur Prüfung von Immobilien.
Wer Baugutachter werden möchte, kann sich nach einem Ingenieurstudium im Baugewerbe als Grundlage entsprechend weiterbilden lassen. So kann zum Beispiel eine Ausbildung zum Techniker oder Handwerksmeister absolviert werden, allerdings ist eine entsprechende Berufserfahrung ebenfalls eine der Voraussetzungen dafür.
Spezialisierte Baugutachter und ihre Fachgebiete
Selten ist ein Bausachverständiger mit sämtlichen Gebieten, welche Immobilien und das Baugewerbe betreffen, gleich gut vertraut. In der Regel haben die Gutachter mehrere unterschiedliche Spezialgebiete. So existieren beispielsweise Experten, die Fachleute für Sanierungen oder Bauschäden sind (vgl. Bauschaden Gutachter, Sachverständige für Schäden an Gebäuden).
Andere befassen sich dagegen vor allem mit der Energieberatung, dem Feuchteschutz oder auch der Bauphysik. Die Auswahl des jeweiligen Sachverständigen sollte also entsprechend der Anforderungen getroffen werden. Benötigt man ein Gutachten zu einem Wasser- oder Brandschaden, dann ist ein Experte wichtig, der sich mit der Materie auskennt und entsprechende Erfahrungen mitbringt.
Schadensbegrenzung – auch diese Aufgabe kann zu den Tätigkeiten eines Bausachverständigen gehören
Selbstverständlich übernehmen Bausachverständige die Erstellung fundierter Baugutachten für Bestandsimmobilien sowie deren Überprüfung. Professionelle Beratungen beim Kauf von Immobilien sind dabei ebenso selbstverständlich wie auch das Hinzuziehen eines Anwalts im Rahmen eines Rechtsstreits (vgl. Fachanwälte Baurecht). Neben einer umfassenden Beratung zum Thema Hauskauf kann ein unabhängiger Experte allerdings auch fachkundige Berichte erstellen. Sowohl Alt- als auch Neubauten müssen inzwischen der gültigen EnEV (Energieeinsparverordnung) gerecht werden.
Vor dem endgültigen Einzug in eine Immobilie ist es deshalb ratsam, ein professionelles Gutachten von einem Experten erstellen zu lassen. Auf diese Weise kann der Auftraggeber zuverlässig Schwächen in der Gebäudehülle erkennen sowie, falls nötig, eine Blower-Door-Messung durchführen. Diese bestimmt die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie und ist für energieeffiziente Immobilien mittlerweile ein Muss. Türen und Fenster werden im Zuge dieser Messungen mit speziellen Manschetten abgedichtet, darüber hinaus bläst ein Gerät Luft in die Gebäudehülle. So lassen sich eventuell vorhandene Lecks zuverlässig aufdecken.
Damit Bauexperten ihre Aufgaben zur vollsten Zufriedenheit ihrer Auftraggeber erfüllen können, sollten sie in einem entsprechenden Fachbereich arbeiten. So wird ein Bauexperte für Industriegebäude privaten Hausbesitzern zwar grundsätzlich weiterhelfen können – allerdings ist es sinnvoller, sich an einen Experten zu werden, der auf Privathäuser spezialisiert ist.
Wann lohnt sich die Inanspruchnahme eines Bausachverständigen?
Die Dienste eines Bausachverständigen in Anspruch zu nehmen, ist sicherlich keine preiswerte Lösung – doch da es in der heutigen Zeit oft zu Baumängeln kommen kann, deren Konsequenzen noch viel höhere Kosten nach sich ziehen, durchaus rentabel. Pfusch am Bau ist leider keine Seltenheit und kann den Bauherren, wenn er die Mängel erst viel später entdeckt, teuer zu stehen kommen. Im Durchschnitt beträgt allein die Korrektur von Mängeln bei Bauprojekten in Deutschland regelmäßig zwischen 10.000 und 20.000 Euro. Mit einem entsprechenden Fachmann auf dem jeweiligen Gebiet treffen Bauherren also die deutlich preiswertere Lösung und können so Mängel durch das geschulte Auge eines Experten frühzeitig günstiger beseitigen.
Der Gutachter bei Streit- und Schadensfällen
Zu Schadensfällen an Gebäuden kommt es in vielen Fällen, wenn die jeweilige Immobilie Mängel oder drastische Schäden aufweist. Ein Baumangel liegt dann vor, wenn eine Immobilie von einem vertraglich festgelegten Sollzustand abweicht und es drastische Mängel gibt. Ein baulicher Schaden kann die gesamte Funktion, aber auch im schlimmsten Fall sogar die Stabilität eines Gebäudes beeinflussen.
Nicht nur Bauschäden, sondern auch Baumängel lassen sich häufig auf unsachgemäße Ausführungen von Arbeiten der jeweiligen Baufirma zurückführen. Das bedeutet, dass Schäden sowohl während der Planungsphase als auch während derer Ausführung entstehen kommen – kurzum, es handelt sich um Pfusch am Bau.
Um die entstandenen Schäden eindeutig zu ermitteln, muss ein Baugutachter hinzugezogen werden (vgl. Gutachter Pfusch am Bau). Dieser kann als neutraler Sachverständiger die Höhe, die Ursache und natürlich auch das Ausmaß des Schadens feststellen. Darüber hinaus empfiehlt er geeignete Maßnahmen zur Nachbesserung, Reparatur oder Sanierung der entstandenen Mängel oder Schäden.
Typische Schäden, zu denen es in Gebäuden kommen kann, sind unter anderem Schimmelbefall, eine mangelhafte oder fehlende Wärmedämmung, Fassaden-, Wasser-, Brand- oder Rohrschäden (vgl. Rohrschaden in der Wand) oder auch eine falsche Abdichtung. Während der Beurteilung einer Wärmedämmung kommt häufig auch die Blower-Door-Messung – die bereits beschrieben wurde – zum Tragen. Im Rahmen dieser Untersuchung wird die Luftdichtigkeit eines Gebäudes genau untersucht. Wichtig ist, dass diese Messung stets von einem erfahrenen, spezialisierten Sachverständigen durchgeführt wird.
Wenn sich die Forderung eines Bauherren ausschließlich über den Rechtsweg durchsetzen lässt, weil sich beispielsweise das Bauunternehmen weigert, korrigierende Arbeiten durchzuführen, so ist ein professionelles Gutachten dabei eine große Hilfe (vgl. Baupfusch Hilfe). Dieses kann das Anliegen des Bauherren unterstützen und es ihm vor Gericht leichter machen, zu seinem Recht zu kommen. So bleibt er am Ende auch nicht auf den Kosten sitzen, sondern erhält eine entsprechende Nachbesserung von der Baufirma – auch, wenn dies bedeuten kann, dass erst einmal ein Rückbau erforderlich ist.
Es kommt jedoch auch vor, dass nach einem Brand- oder Wasserschaden ein Gutachten von Seiten der zuständigen Versicherung – wie der Hausrat- oder Gebäudeversicherung – gefordert (und auch beauftragt) wird. Fehlen Nachweise, kann der Bauherr den Schadenshergang nicht darlegen oder bestehen sogar Zweifel an seiner Aussage, entsendet die Versicherung oft selbst Experten, die sich den Fall vor Ort ansehen und ein Gutachten anfertigen, das diese Fragen beantwortet. Aber auch Gutachten von Seiten der Versicherung können strittig sein (siehe Was tun gegen falsches Gutachten?), so dass man den Weg eines Gegengutachtens beschreiten und/oder einen Fachanwalt einschalten will.
Der Sachverständige für die Immobilienbewertung – warum er so wichtig ist
Bei der Bewertung von Immobilien geht es vor allem darum, den richtigen Wert einer Immobilie zu ermitteln – dies wird auch als die Verkehrswertermittlung bezeichnet. Zu diesem Zwecke erstellt der Baugutachter ein professionelles Gutachten. Wichtig ist dieses insbesondere in Fällen, in denen das Gebäude verkauft wird oder erworben werden soll. Relevant ist ein Gutachten aber mitunter auch in Scheidungsfällen für den Zugewinnausgleich oder auch bei Erbschaften, wenn eine Immobilie an die rechtmäßigen Erben übertragen werden soll. Letzten Endes werden außerdem professionelle Wertgutachten eingeholt, wenn ein Haus zwangsversteigert werden soll. Mehr- und Einfamilienhäuser sind nur einige Beispiele für solche typischen Bewertungsobjekte, auch unbebaute Grundstücke oder auch Gewerbsimmobilien werden auf diese Weise untersucht.
Anspruch auf Kostenerstattung bei Baumängeln: Wer zahlt die Leistungen und das Schadensgutachten?
Sofern sich im Zuge eines Bauprojekts oder auch bei handwerklichen Arbeiten Mängel zeigen und Streitigkeiten zwischen Bauherrn und Baufirma entstehen, ist es oft die beste Lösung, sich direkt an einen Sachverständigen zu wenden. Sowohl die Industrie- und Handelskammern als auch die Handwerkskammer in der eigenen Stadt können für die jeweiligen Fachgebiete Experten empfehlen, welche sich die Gegebenheiten vor Ort ansehen und dazu eine neutrale Meinung haben (vgl. Schadensgutachter). Gern unterstützen wir Sie – weit umfangreicher als jede Kammer – in solchen Fällen mit unserem Experten-Netzwerk aus Gutachtern, Anwälten und Sanierungsprofis.
Sofern der Auftraggeber die Mängel gemeldet hat, die zuständige Baufirma oder der Handwerksbetrieb aber eine Reparatur oder Beseitigung ablehnen, ist ein außergerichtlicher Bausachverständiger oft eine große Hilfe. Er erstellt nicht nur ein fundiertes Gutachten, sondern kann auch Empfehlungen zu deren Beseitigung abgeben und eine ungefähre Kostenaufstellung erstellen. Je nach Art und Schwere der vorliegenden Mängel kann der Bauherr auf dieser Grundlage nun auf Augenhöhe mit dem entsprechenden Bauunternehmen verhandeln.
Oft nimmt der eingeschaltete Experten auch eine vermittelnde, neutrale Position zwischen den zerstrittenen Parteien ein, um eine Lösung zu finden, mit der beide Seiten zufrieden sind. Das ist zwar mitunter ebenfalls aufwändig, kann aber dafür auch ein noch teureres Verfahren vor Gericht ersparen (vgl. auch: Sachverständiger Versicherungsschäden).
Doch es kommt nach der Beauftragung eines Experten nicht selten zu weiteren Problemen. Nachdem der Handwerker nach der Überprüfung die Mängel beseitigt hat, möchte er den Sachverständigen häufig nicht auch noch bezahlen müssen. Seine Begründung lautet dann oft, dass er diesen nicht selbst beauftragt hat, sondern dies die Entscheidung des Bauherren war. Hier gilt: Wenn ein Bauherr unzufrieden mit den Leistungen einer Fachfirma ist und Mängel oder verursachte Schäden vermutet, dann sind erst einmal die Kosten für einen von ihm beauftragten Gutachter selbst zu tragen. Stellt sich dann aber heraus, dass er mit seiner Vermutung richtig lag, so hat er das Recht, sich die Kosten für den Gutachter wiederzuholen oder die Rechnung auf den Schadensverursacher zu übertragen.
Wodurch begründen sich die Kosten für die Leistungen von Baugutachtern?
In Deutschland gibt es mittlerweile zahlreiche unterschiedliche Sachverständige und Fachexperten zu verschiedenen Bauthemen. Die Preise für ihre Leistungen hängen dabei von mehreren Faktoren ab und können natürlich stark voneinander abweichen: Ihre Zertifikation und Erfahrung, aber auch ihre fachliche Qualifikation und der Umfang der Arbeiten, die von ihnen ausgeführt werden, bestimmen letzten Endes den Preis. Auch kommt es vor, dass Sachverständige ihren Stundensatz erhöhen, wenn die Nachfrage besonders hoch ist. Weil sich allerdings bei kaum einem Bauprojekt keine Fehler einschleichen, sind sie stetig gefragt – und das zeigt sich natürlich auch in den Kosten.
Wie wichtig die Arbeit eines Sachverständigen tatsächlich ist, zeigt sich spätestens dann, wenn ein Streitfall trotz aller Gegenmaßnahmen letzten Endes doch vor Gericht landet. Beantragt eine Partei ein neutrales Gutachten, so kommt die Erfahrung des Sachverständigen zum Tragen. Natürlich besitzen Richter nicht die entsprechenden Fachkenntnisse für derartige spezielle Streitfälle im Baugewerbe. Aus diesem Grund wird den Aussagen eines neutralen Experten Glauben geschenkt. Ihre Arbeit kann über Prozessgewinn oder -verlust entscheiden, aber auch darüber, wie langwierig sich ein gerichtliches Verfahren erst gestaltet. Dabei gilt natürlich auch: Je mehr Zeit ein Gerichtsverfahren in Anspruch nimmt, desto höher fallen auch die Kosten aus.
