Wenn ein neu gebautes Haus gerade erst fertig geworden ist und sich die ersten Baumängel abzeichnen, ist das Ärgernis groß: Zeigen sich Risse im Mauerwerk, weist der Estrich Brüche auf oder ist das Dach nicht dicht, dann wissen viele Bauherren erst einmal nicht so recht, wie sie vorgehen sollen.
Fest steht: Wem als Bauherr solche Mängel erst nach der Abnahme des Hauses auffallen, der kann Ansprüche auf Ersatzleistungen oft nicht mehr so einfach durchsetzen.
In diesem Fall ist die Hilfe eines Anwalts wichtig. Denn nachdem ein Gebäude erst einmal abgenommen worden ist, ist nicht mehr das Bauunternehmen, sondern der Bauherr selbst für die Beweiserbringung zuständig. In keinem Fall sollte man aber vorschnell handeln und die Mängel selbst beseitigen oder anderweitig reparieren lassen.
Wer inkorrekte Bauleistungen gegenüber dem Bauunternehmen rügen möchte und auf eine Nachbesserung hofft, sollte dies in jedem Fall auf schriftlichem Wege tun (vgl. Mängelanzeige Bau / VOB). Aus diesem Grund ist insbesondere eine angemessene Frist zur Nachbesserung mit einem exakten Datum angebracht. Hierbei reicht es nicht, das entsprechende Bauunternehmen dazu aufzufordern, im Rahmen der Frist nur die Bereitschaft zur Beseitigung der Mängel anzugeben – es geht um die konkrete Behebung / Nachbesserung.
Wenn das Bauunternehmen die ihm gesetzte Frist als nicht angemessen betrachtet, so muss es dem Bauherr mitteilen, wie viel Zeit für die Nachbesserung gebraucht wird. Diese Frist sollte dann oftmals auch gewährt werden, damit beide Seiten zu einem zufriedenstellenden Ergebnis kommen.
Um einen Baumangel handelt es sich, wenn Arbeiten an einem Gebäude nicht fachgerecht, unvollständig oder auch fehlerhaft ausgeführt worden sind. Entscheidend hierfür ist dabei vor allem, was vertraglich vereinbart wurde oder was in der Baubeschreibung steht. Wenn ein Bauunternehmen zum Beispiel für den Bau einer Treppe das falsche Holz verwendet, dann handelt es sich dabei um einen Mangel, der zu beseitigen ist. Selbiges gilt auch, wenn Fenster nicht korrekt eingebaut worden sind oder das Dach undicht ist.
Mit einer Mängelrüge, welche auch als Mängelanzeige bezeichnet wird, überbringt der Bauherr den Handwerkern oder auch den Bauunternehmern die Nachricht, dass ein Baumangel vorliegt und fordert ihn im Zuge dessen zur Mängelbeseitigung auf (vgl. Baumängel richtig reklamieren, Mängelrüge Handwerker). Wie exakt bei der Nacherfüllungsfrist vorgegangen werden muss, ist (bei Anwendbarkeit von BGB statt VOB) über die Paragraphen 634 und 635 im BGB geregelt.
Wenn eine angemessene Frist abgelaufen ist, ohne dass das für den Mangel verantwortliche Unternehmen eine Nachbesserung durchgeführt hat, so ist der Bauherr dazu berechtigt, den Mangel auf eigene Faust zu beheben oder ihn auch durch Dritte beseitigen zu lassen. Hierfür hat er die Möglichkeit, einen Kostenvorschussanspruch durchzusetzen und diesen notfalls auch gerichtlich einzufordern. Wie hoch der Vorschussanspruch sein sollte, lässt sich dabei relativ gut durch ein Vergleichsangebot eines anderen Bauunternehmens ermitteln.
Um den Vorschuss zu erhalten, müssen Bauherren nach der Bauabnahme nachweisen, dass ein Mangel vorliegt, den die Baufirma zu verantworten hat. Hierfür wird in der Regel ein Sachverständiger eingesetzt, welchen das Gericht beauftragt.
Viele Bauherren entscheiden sich dazu, bereits im Vorfeld selbstständig ein Beweisverfahren einzuleiten, damit es gar nicht erst zu einer (weiterführenden) gerichtlichen Auseinandersetzung kommt. Oft kann bereits ein Baugutachten von einem Experten ausreichen, um ein Bauunternehmen dazu zu bringen, den Mangel zu beheben, sollte dies nicht bereits bei der ersten Mängelrüge der Fall sein.
Für den Fall, dass das Bauunternehmen die Beseitigung der Mängel vollständig verweigert oder sich weigert, die Verantwortung dafür zu übernehmen, ist der Bauherr in einigen Fällen sogar dazu befugt, eine Ersatzvornahme durchführen zu lassen.
Je zeitiger ein Baufehler aufgedeckt wird, desto einfacher hat es der Bauherr, eine Nacherfüllung vom verantwortlichen Bauunternehmen einzufordern. Aus diesem Grund empfehlen wir, bereits während der Bauphase regelmäßig eine Kontrolle der ausgeführten Schritte vorzunehmen, damit im Falle eines Falles umgehend reagiert werden kann.
Spätestens bei der Abnahme des Gebäudes ist ein sehr genaues Hinsehen besonders wichtig. Denn wer einen Mangel erst nach dem Ablauf der Gewährleistungsfrist entdeckt, muss nachweisen können, dass nicht man selbst, sondern das Bauunternehmen dafür in die Pflicht genommen werden muss. Um sich zusätzlich abzusichern, kann es sich lohnen, einen unabhängigen Baugutachter zu engagieren, der den Bau begleitet und die einzelnen Arbeitsschritte überprüft.
Allerdings sollten Bauherren in keinem Fall selbst Hand anlegen, um den Mangel zu beheben – im schlimmsten Fall zerstört er auf diese Art die nötigen Beweise. So passiert es dann mitunter, dass die Handwerker behaupten, der Mangel sei durch eigenes Herumpfuschen entstanden oder noch schlimmer gemacht worden. Dies sollte also tunlichst vermieden werden.
Der erste Schritt ist eine exakte Dokumentierung des Baumangels. Fertigen Sie Fotos an, die den Mangel möglichst detailliert zeigen, so dass auch Außenstehende diesen nachvollziehen können. Im Zweifelsfall können Bauherren auch durch neutrale Zeugen oder Gutachter für Pfusch am Bau unterstützt werden.
Eine Mängelanzeige sollte prinzipiell immer schriftlich und per Einschreiben (mit Rückschein) an das verantwortliche Bauunternehmen übersandt werden. Als angemessene Frist für eine Nachbesserung gilt im Allgemeinen ein Zeitraum von 14 Tagen. Wichtig: Geben Sie ein exaktes Datum an und wenden Sie sich unter Umständen dafür auch an einen Fachanwalt (vgl. Fachanwälte für Baurecht, Rechtsanwalt Baumängel). Spezialisierte Anwälte kennen sich mit den Besonderheiten von VOB versus BGB und entsprechenden Mängelansprüchen aus.
Als Bauherr hat man das Recht, einen Teil der Rechnung – wie beispielsweise die doppelte Menge der Kosten für die Mängelbeseitigung – zurückzuhalten, bis der Mangel vollständig beseitigt worden ist. Wenn die Nachbesserung nicht innerhalb der vorgegebenen Frist erfolgt, sollte eine Nachfrist gewährt werden.
Wenn aber auch diese Nachfrist ohne ein Ergebnis verstreicht, so haben Bauherren unterschiedliche Optionen einer Selbstvornahme: Sie können selbst eine andere Baufirma damit beauftragen, den Mangel zu beheben oder auch vollständig vom Vertrag mit der ersten Baufirma zurücktreten. Kommt es durch eine spätere Fertigstellung zu finanziellen Einbußen oder zusätzlichem Aufwand – wie beispielsweise Kosten für eine vorübergehende Unterbringung in einem Hotel – kann er zusätzlich sogar Schadensersatz von der Baufirma verlangen.
Sofern Bauherren die Mängel nach Abnahme dem zuständigen Bauunternehmen gemeldet haben (nach VOB oder BGB) und es auch im Zuge einer Nachfrist zu keinem Ergebnis kommt, droht eine juristische Auseinandersetzung. Aus diesem Grund sollte man sich als Bauherr unbedingt zu diesem Zeitpunkt rechtliche Unterstützung holen. Gemeinsam mit einem Anwalt kann auf diesem Wege eine Schlichtung angestrebt werden. Eine andere Möglichkeit ist ein selbstständiges Beweisverfahren, sofern man sich für den Gang vor Gericht entscheiden sollte.
Beim Beweisverfahren handelt es sich um ein spezielles Verfahren, bei dem sowohl der Bauherr als auch der Anwalt Beweise rechtlich protokollieren müssen. Wichtig ist dies aus dem Grund, da diese Beweise ansonsten durch weitere Bauarbeiten nichtig gemacht werden könnten. Das einfache Anfertigen von Fotos reicht hierfür in der Regel nicht mehr aus. Hier ist es erforderlich, dass ein Bausachverständiger ein Gutachten anfertigt, welches auch gerichtlichen Bestand hat (siehe öffentlich bestellter Sachverständiger Bauwesen).
Kompliziert wird es allerdings dann, wenn gravierende Baumängel vorliegen, welche umgehend beseitigt werden müssen. Das ist beispielsweise ein undichtes Dach, durch das es konstant in das Haus regnet. Zwar muss sich der Bauherr auch bei einem gravierenden Mangel an die Grundsätze halten, allerdings kann er durchaus eine kürzere Frist für die Nachbesserung ansetzen. Zudem gibt es Ausnahmefälle, in denen man sich am besten sofort mit der Baufirma in Verbindung setzt, damit diese den Schaden umgehend behebt.
Geschieht dies nicht, so wird empfohlen, dass der Auftraggeber umgehend Beweise sichert, ehe er eine Ersatzvornahme durchführt. Weil der Bauherr nach der Abnahme eines Hauses in der Beweispflicht ist, dass die von ihm behaupteten Mängel auch tatsächlich vorliegen, ist er im Falle eines Falles dafür verantwortlich, wenn ihm eine unterlassene private Beweissicherung vorgeworfen wird.
Weil jedoch innerhalb eines selbstständigen Beweisverfahrens nur in den seltensten Fällen bei Baumängeln nach Abnahme Aussicht auf ein sofortiges Gutachten besteht, ist es zu empfehlen, sich an einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu wenden. Er kann umgehend eine private Beweissicherung durchführen und den derzeitigen Zustand des Gebäudes genau dokumentieren. Zwar gelten private Gutachten nicht als gerichtlich zugelassene Beweismittel, doch sie sind immer noch besser als keinerlei Beweissicherung. Weiterhin gilt der Gutachter in einem juristischen Prozess aus wertvoller Zeuge. Die Kosten für ihn muss das Baudienstleister dem Bauherr übrigens im Falle eines Schuldspruchs ebenfalls in voller Höhe erstatten.
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