Mängelhaftung am Bau | Gewährleistung von Bauleistungen

Das Thema Mängelhaftung und Gewährleistung von Bauleistungen ist kein einfaches. Bauträger beim Hausbau, arglistig verschwiegene Mängel, Schadenfeststellung vor oder nach der Bauabnahme: Es gibt verschiedene Fallkonstruktionen, die zu unterschiedlichen Fristen und Regeln führen.

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Fachexperte Jens Hoffmann |
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Inhaltsverzeichnis

Gewährleistung und Mängelhaftung bei Bauleistungen

Auch nach der Abnahme eines Bauprojekts hat ein Bauherr im Rahmen der Gewährleistung Anspruch auf eine Mängelbeseitigung. Ist es während der Bauphase zu Mängeln gekommen, so sollte das Haus spätestens vier Jahre nach Ende der Bauabnahme genau untersucht werden. Grundsätzlich besteht eine Verjährungsfrist von fünf Jahren bei baulichen Maßnahmen. Wichtig ist, dass diese Frist möglich nicht ungenutzt verstreicht, sondern bestmöglich genutzt wird: Wie auch bei der Bauabnahme ist es zunächst erforderlich, Mängel im Rahmen der Gewährleistungsfrist festzustellen und entsprechend auch beim Verantwortlichen zu rügen. Des Weiteren greift hier außerdem das sogenannte Zurückbehaltungsrecht.

Mängelhaftung am Bau | Gewährleistung von Bauleistungen (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)
Mängelhaftung am Bau | Gewährleistung von Bauleistungen (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)

Welche Arten von Baumängel gibt es?

Bei einem Bauprojekt kann es zu unterschiedlichen Arten von Baumängeln kommen. Dazu zählen sowohl erhebliche als auch versteckte Baumängel, die wir nachfolgend genauer erläutern.

  • Um einen erheblichen Baumangel handelt es sich, sofern die Immobilie durch den Baumangel nicht wie vertraglich vereinbart oder nicht entsprechend des Zwecks genutzt werden kann – oder es auch nicht den derzeit geltenden technischen Vorgaben hinsichtlich der Errichtung von Gebäuden entspricht. Darüber hinaus liegt auch ein erheblicher Baumangel vor, wenn sich das Risiko eines Folgeschadens erhöht und es zu hohen Kosten für eine Beseitigung kommt, damit der Mangel entsprechend behoben oder zumindest ausgebessert werden kann. – Erhebliche Baumängel stellen Bauherren nicht selten bereits während der laufenden Bauarbeiten, spätestens allerdings nach der Beendigung des Bauvorhabens bei der Abnahme fest. Bei der Bauabnahme wird das Bauunternehmen – somit der Auftraggeber – dem Bauherren die Immobilie übergeben. Dieser muss die Durchführung als korrekt bestätigen. Im Zuge dessen muss das Gebäude auf etwaige Mängel untersucht werden, die es zeitnah zu beseitigen gilt.
  • Neben erheblichen Mängeln gibt es allerdings auch versteckte Mängel, die bei der offiziellen Übergabe nicht aufgefallen sind oder sich erst später zeigen. Ist ein Baumangel erst im Nachhinein ersichtlich, so handelt es sich um einen versteckten Mangel, den der Bauherr beanstanden kann. Geschieht dies im Rahmen der gesetzlich vorgegebenen Verjährungsfrist, so ist das Bauunternehmen dazu verpflichtet, auch diesen Mangel entsprechend zu beseitigen.

Doch auch dann, wenn Bauherren im Rahmen der gesetzlichen Fristen Baumängel beklagen und vom verantwortlichen Unternehmen eine Nachbesserung einfordern, kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Auftragnehmern und Auftraggebern. Wenn beide Parteien Unstimmigkeiten über Mängelansprüche am Bauprojekt vermeiden möchten, so ist es unabdingbar, die derzeitige Rechtssituation zu kennen.

Deshalb ist eine gründliche Mängelüberprüfung im Rahmen der Gewährleistungsfrist wichtig

Als Bauherr hat man nach einer erfolgten Bauabnahme fünf Jahre lang Zeit, um eventuelle Mängel in der neuen Wohnung anzuzeigen. Die Gewährleistungsfrist erstreckt sich auch über Mängel, welche der Bauherr schon bei der Abnahme gerügt hat. Als Bauherr ist es somit wichtig, die fünfjährige Frist im Auge zu behalten und allerspätestens ein halbes Jahr vor dem Ende der Verjährungsfrist eine genaue Bestandsaufnahme planen.

Zusammen mit einem unabhängigen Berater lässt sich das Bauwerk dann gründlich auf Mängel prüfen. Experten und Schadensgutachter untersuchen dann das Gebäude auf Risse in der Wand, Schwindrisse im Putz und andere Schäden und fertigen, falls nötig, eine Baumängelanzeige an.

Wichtig ist, dass der Erstellung des Protokolls, das auch ein Sachverständiger für Bauschadenbewertung anfertigen kann, Fotos als Nachweise mitsamt detaillierter Beschreibungen der Mängel beiliegen (siehe Mängelrüge schreiben).

Die Anzeige wird dann dem Verantwortlichen mitsamt einer angemessenen Frist zur Beseitigung übermittelt.

Während der laufenden Verjährungsfrist ist das entsprechende Bauunternehmen zur Nacherfüllung verpflichtet. Wenn dieser aber den Mangel abstreiten sollte oder sich nicht in der Verantwortung sieht, den Mangel auszubessern, ist es für den Bauherren besser, sich direkt an einen Rechtsanwalt zu wenden, der sich z.B. auf Baurecht spezialisiert hat und sich mit dem Thema auskennt. Für den eher seltener eintretenden Fall, dass das Bauunternehmen im Rahmen der fünfjährigen Gewährleistungszeit Insolvenz anmeldet, kann die Gewährleistungsversicherung oder -bürgschaft in manchen Fällen einspringen.

Die Gewährleistungsversicherung und ihre Vorteile

Bauherren haben grundsätzlich gesetzlichen Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit in Form einer Bürgschaft oder auch eines Einbehalts. Sie greift im Falle einer Insolvenz des verantwortlichen Bauunternehmens oder Handwerksbetriebs. Für Bauherren ist es wichtig, darauf zu achten, dass der Bauvertrag eine sogenannte Fertigstellungssicherheit enthält. Dann besprecht kein Anspruch auf eine Gewährleistungssicherheit – wenngleich diese auch durchaus sinnvoll ist. Denn während der Gewährleistungszeit, die sich über fünf Jahre erstreckt, ist es wichtig, sich für Mängelbeseitigungsansprüche abzusichern. Daher ist es wichtig darauf zu achten, dass im Bauvertrag entweder eine Gewährleistungsversicherung, eine Gewährleistungsbürgschaft oder auch ein Sicherheitseinbehalt zugesichert werden. Die Gewährleistungsversicherung oder -bürgschaft beträgt dabei für gewöhnlich nicht weniger als 5 % der gesamten Bausumme. So können Bauherren sicher sein, auch im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens weiterhin ihre Ansprüche auf eine schnelle Mängelbeseitigung durchsetzen zu können.

Mängelhaftung, Baumängel Gewährleistung - Oftmals landen solche Streitfälle auf dem Tisch eines Anwalts (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)
Mängelhaftung, Baumängel Gewährleistung – Oftmals landen solche Streitfälle auf dem Tisch eines Anwalts (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)

Arglistig verschwiegene Mängel und ihre Verjährung

Sofern Baumängel und Baufehler arglistig verschwiegen werden, gelten im Bundesgesetzbuch andere Regeln. Die Fristen und Regeln hierzu sind jedoch teils recht kompliziert, und sollten im Streitfall immer von einem Fachanwalt ausgelegt und durchgesetzt werden.

Nur ein Beispiel: Verwendet das Bauunternehmen für den Hausbau einen Baustoff, der nicht vertraglich vermerkt worden ist und der erst nach 10 Jahren zu einem Mangel geführt hat, so kann der Bauherr klagen – und wird mit großer Wahrscheinlichkeit auch zu seinem Recht kommen (siehe auch: Hausbau Pfusch). Denn hier ist der Auftraggeber in der Pflicht, den Bauherren schon vor dem Bau auf mögliche Risiken hinzuweisen, welche mit der Verwendung des Baustoffs zusammenhängen. Damit man als Bauherr in so einem Fall aber tatsächlich auch Anspruch auf eine Kostenerstattung hat, ist es unabdingbar, entsprechende Beweise im Rahmen der Gewährleistungsansprüche zu sammeln. So kann beispielsweise ein Bautagebuch über die Bauleistungen geführt werden.

Der Bauträger, die Gewährleistungsfrist und die Hemmung der Verjährungsfrist

Bauherren haben in vielen Fällen die Möglichkeit, die Frist zur Verjährung eines Gewährleistungsanspruchs und der Mängelhaftung bei Baumängeln zu hemmen – sie also sozusagen über einen gewissen Zeitraum – wie 5 Jahre – hinweg stillzulegen. Das ist beispielsweise sinnvoll, wenn zwischen dem Bauherr und dem Bauträger verhandelt wird und sie sich über die Gewährleistungsansprüche oder Baumängel uneinig sind. In so einem Fall läuft die Frist zur Verjährung erst dann weiter, wenn sich der Bauträger oder auch der Bauherr weigert, weiter über die Mängelansprüche zu verhandeln.

Auch während ein gerichtliches Verfahren über den Gewährleistungsanspruch seitens des Bauherren läuft, wird die Frist für die Mängelhaftung der Bauleistungen automatisch gehemmt, also unterbrochen. Dann stoppt die Frist, sobald eine der beiden Parteien ein Gerichtsverfahren einleitet, wie zum Beispiel einen Mahnbescheid einreicht oder sogar eine einstweilige Verfügung anstrebt.

Wenn sich die Frist nach der Hemmung weiter fortsetzt, so beginnt sie natürlich nicht von vorne, sondern läuft wie vor der Hemmung entsprechend weiter. Eine Zurücksetzung der Verjährungsfrist und somit der Mängelhaftung der Bauleistungen kann nicht erfolgen. Siehe auch: Baumängel Verjährung, Baumängel nach Abnahme, Mängelanzeige.

Auch als Laie kann man Baumängel oft erkennen

Nicht wenige Haus- oder Wohnungsbesitzer fürchten sich vor unentdeckten Baumängeln, die sie beim Kauf der Immobilie nicht mitgeteilt bekommen und erst viel später entdecken. Denn natürlich besteht durchaus die Chance, dass man dann auf dem Schaden sitzen bleibt und womöglich hohe Kosten für eine Beseitigung durch einen Schadensanierer zahlen muss. So weit muss es allerdings nicht kommen.

Bereits bei der ersten Besichtigung eines Gebäudes oder einer Wohnung ist es wichtig, sich einen Überblick über dessen Zustand zu verschaffen – das können auch Laien. Allerdings ist es im Rahmen eines Bauprojekts immer besser, einen Experten zur Besichtigung mitzunehmen, der schon vor der Abnahme des Baus einzelne ausgeführte Schritte des Bauträgers kontrolliert und gegebenenfalls beanstandet (vgl. Baumängel richtig reklamieren). Es gilt darauf zu achten, dass keine Immobilie mit unentdecktem Baumangel übernommen wird – im Zweifelsfall sollte vor dem Kauf immer ein Fachmann eine Besichtigung des Hausbaus vornehmen. Das gilt insbesondere bei Altbauten. Denn sollte sich ein versteckter Mangel nach dem Hausbau erst viel später zeigen, ist es gut, wenn man sich im Vorfeld durch einen Werkvertrag abgesichert hat und seine Gewährleistungsrechte gegenüber dem Bauträger kennt.

Jens Hoffmann
Leiter Sachschaden

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