Immobiliensachverständiger benötigt? – Nutzen Sie unsere Experten!

Immobiliensachverständige können in vielen Bereichen zum Einsatz kommen – vor allem werden sie jedoch gebraucht, wenn es darum geht, Brand- oder Wasserschäden zu bewerten und zu untersuchen. Hierbei müssen sich die Sachverständigen an gesetzliche und fachliche Vorgaben halten. Eingesetzt werden sie vor allem aber auch dann, wenn Immobilien verkauft werden sollen oder wenn ein Eigentümer aufgrund mangelnder Fachkenntnisse nicht dazu in der Lage ist, selbst den Wert einer Immobilie einzuschätzen.

Sachverständige können aber auch beim Kauf einer Immobilie dabei helfen, zu prüfen, ob ein Kaufpreis angemessen ist oder ob es versteckte Schäden gibt, die der Verkäufer verschweigt.

Wir von der Deutschen Schadenshilfe sind spezialisiert auf Gebäudeschäden, und haben in unserem Experten-Netzwerk eine ganze Reihe geprüfter und zertifizierter Sachverständiger / Gutachter. Gern stellen wir einen Kontakt in Ihrer Nähe her.

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Fachexperte Jens Hoffmann |
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Inhaltsverzeichnis

Die Arbeit eines Immobiliensachverständigen: Welche Aufgaben er übernimmt

Ein Immobiliensachverständiger prüft nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch sämtliche Unterlagen, die zum entsprechenden Gebäude vorliegen. Anhand dieser Daten lässt sich auch eine realistische Einschätzung eines Immobilienwerts vornehmen. Bei der Analyse kommt es vor allem auf die Bausubstanz sowie auch auf das Baujahr des Gebäudes an, wobei auch das Fundament und der Keller sowie die Raumaufteilung, die Wohnfläche und die Ausstattung untersucht werden. Neben diesen wesentlichen Faktoren berücksichtigt er auch die Lage sowie auch die umliegende Infrastruktur. Der Sachverständige kann auch Dokumente zu Sanierungsarbeiten unter die Lupe nehmen (etwa zu einer durchgeführten oder zumindest geplanten Kellersanierung, Elektrosanierung, Rohrsanierung, Dachsanierung oder auch Schimmelsanierung.

Doch das ist nicht alles: Die Begutachtung von Brandschäden oder Wasserschäden am Gebäude gehört ebenfalls zu den wichtigsten Aufgaben von Immobiliengutachtern. Darüber hinaus kann er auch für die Überprüfung und Überwachung von Bauprozessen mit einbezogen werden.

Grundsätzlich gibt es allerdings mehrere Arten von Sachverständigen, darunter freie Immobiliengutachter, welche vor allem für den Hauskauf oder -verkauf konsultiert werden oder auch öffentlich bestellte Gutachter, die entsprechend geprüft und zertifiziert sind. Weiterhin gibt es staatlich anerkannte Gutachter, die ebenfalls von der IHK zertifiziert werden und sich vor allem um öffentlichen Auftrag um Immobilien kümmert.

Immobiliensachverständiger / Gutachter für Immobilien (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)
Immobiliensachverständiger / Gutachter für Immobilien (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)

Der Immobiliensachverständige für den Brandschaden – was macht er genau?

Nicht immer lässt sich der Auslöser eines Brandes finden. Weiß man auch als Besitzer einer Immobilie nach einem Feuer noch nicht, wie dies überhaupt entstanden ist, dann ist ein Brandschadengutachter der richtige Ansprechpartner. Er untersucht das Gebäude sehr genau und kann auf diese Weise ermitteln, wodurch es zum Brand gekommen ist (siehe auch Brandursachenermittler). Unabdingbar ist dabei, dass ein Bausachverständiger dabei über eine umfassende Erfahrung verfügt: Er muss als Sachverständige für Brandschäden physikalisches, technisches und chemisches Verständnis besitzen, um die Brandursache eindeutig feststellen zu können.

Doch gerade weil ein Brand oft nur Asche und verbrannte Reste hinterlässt, ist es oft nicht einfach, den Grund ausfindig zu machen. Im Normalfall kommt ein Gebäude durch das Feuer stark zu Schaden – auch die Löschmaßnahmen können zu einem zusätzlichen Wasserschaden führen (Löschwasserschäden), unter dem die Gebäudesubstanz massiv leidet. Hier macht ein professionelles Gutachten von einem Sachverständigen unnötige Mutmaßungen überflüssig, denn er stellt die Ursache unmissverständlich fest. Hilfreich ist dies insbesondere beim Austausch mit der zuständigen Versicherung, so dass es nicht zu Streitigkeiten aufgrund der Kostenübernahme kommt.

Eine Immobiliensachverständige begutachtet eine Baustelle. Die typischen Aufgaben solcher Sachverständiger sind die Immobilienbewertung, v.a. die Erstellung von Wertgutachten von Häusern und Grundstücken (Verkehrswertgutachten) sowie Schadensgutachten für Versicherungen sowie beim Hauskauf / Hausverkauf. (© Peter Atkins)
Eine Immobiliensachverständige begutachtet eine Baustelle. Die typischen Aufgaben solcher Sachverständiger sind die Immobilienbewertung, v.a. die Erstellung von Wertgutachten von Häusern und Grundstücken (Verkehrswertgutachten) sowie Schadensgutachten für Versicherungen sowie beim Hauskauf / Hausverkauf. (© Peter Atkins)

Wie arbeitet ein Immobiliensachverständiger bei Brandschäden und Wasserschäden?

Normalerweise beginnt die Ermittlung einer Schadensursache als Erstes mit einer genauen Analyse am Schadensort. Hier befolgen Immobiliensachverständige festgelegte Qualitätsstandards. Oft handelt es sich dabei um öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter, welche einen Brandschaden vor Ort exakt protokollieren, die Ursache herausfinden und den zu Schaden gekommenen Bereich untersuchen. Sofern beispielsweise vermutet wird, dass Elektrogeräte Auslöser für den Brandschaden sind (vgl. Brand durch Elektrogeräte), müssen diese gesondert in einem Labor begutachtet werden.

Das Resultat der Analyse nach einem Brandschaden wird dann in einem rechtsgültigen Protokoll festgehalten und dient als Grundlage für die Versicherungsleistung. Somit zeigt sich, wie wichtig eine professionelle Brandschadenermittlung auch im Zusammenhang mit der Schadensregulierung fest. Sachverständige klären darüber hinaus, welche Risiken es in der unmittelbaren Umgebung geben kann, wie sich Brandrisiken reduzieren lassen und welche Folgeschäden möglich sind.

All dies zeigt, dass die richtige Ursache eines Wasser- oder Brandschadens das gesamte weitere Vorgehen deutlich beeinflusst. Denn nicht nur die Versicherung, sondern auch die Staatsanwaltschaft und die Polizei greifen auf das umfassende Wissen von Immobiliensachverständigen und Bausachverständigen zurück, die sich bestens mit dieser Thematik auskennen.

Denn gerade bei einem größeren Schaden, der durch Wasser oder Feuer zustande gekommen ist, lässt sich ohne eine professionelle Meinung eines Experten kaum feststellen, wie hoch der Schaden tatsächlich zu beziffern ist. Es passiert nicht selten, dass auch Versicherungen einen weiteren Gutachter beauftragen, um den Schadensort zu untersuchen – das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Versicherte auf eine hohe Schadenssumme plädieren, welche den Versicherer aber skeptisch macht. Ein Gutachter kann dann die Schadenshöhe bestätigen oder korrigieren, meist einigt man sich dann auf einen Mittelwert.

Selbstverständlich hat jeder Versicherte dazu das Recht, selbst einen Gutachter zu bestellen – allerdings sollte man sich in jedem Fall darüber im Klaren sein, dass die Kosten für diesen selbst getragen werden müssen. In Streitfällen macht das jedoch – in Verbindung mit einem Anwalt – sehr oft Sinn.

Können auch Versicherte ein Gutachten einsehen?

Rechtlich gesehen können Versicherte natürlich auf eigene Faust Ermittlungen über den Schadenswert vornehmen, allerdings muss hierbei berücksichtigt werden, dass die Kosten stets selbst zu tragen sind. Deshalb müssen Versicherte auch – dazu sind sie sogar verpflichtet – den Schaden untersuchen und bewerten lassen. Dies geschieht jedoch nicht nur im eigenen Interesse einer Versicherung, sondern auch in dem des Versicherten selbst. Siehe auch: Sachverständiger für Schäden an Gebäuden.

Je schneller die Ermittlungen abgeschlossen sind, desto schneller und reibungsloser läuft auch die Regulierung ab.

Da ein Schadensgutachten, Kurzgutachten oder Wertgutachten in der Regel eine wichtige Grundlage für die Schadensregulierung darstellt, müssen Ermittlungen vom Versicherten selbst normalerweise gar nicht durchgeführt werden. Es ist aber trotzdem erforderlich, dass Versicherte Einblick in das Gutachten erhalten, um nachvollziehen zu können, was geschieht. – Oft verweigern Versicherer diesen Einblick aber, so dass man via Anwalt Druck machen muss.

Sachverständiger und Gutachter – welche Unterschiede gibt es?

Prinzipiell muss zwischen drei Arten von Sachverständigen unterschieden werden, die unterschiedliche Funktionen erfüllen und daher auch bei unterschiedlichen Ereignissen zum Einsatz kommen.

  1. Freie Sachverständige sind Sachverständige, die sich auch ohne fachliche Qualifizierung so bezeichnen dürfen. Aus diesem Grund werden allerdings Gutachten, die von ihnen erstellt werden, nicht gerichtlich oder von behördlicher Seite anerkannt.‌
  2. Anders sieht es dagegen bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen aus, der von der IHK überprüft und zertifiziert wird. Gutachten von solchen Sachverständigen besitzen auch gerichtliche Gültigkeit. Weiterhin darf ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger behördlich anerkannte Verfahren für die Feststellung des Verkehrswerts durchführen sowie auch ein Verkehrswertgutachten erstellen.‌‌
  3. Der dritte Experte ist der staatlich anerkannte und von der IHK zertifizierte Immobiliengutachter. Er ist für die Bewertung von Immobilien im öffentlichen Auftrag zuständig und untersteht zudem den Landesbehörden. Siehe auch: Staatlich anerkannter Immobiliengutachter.

Den Immobilienwert feststellen: Welche Arten von Gutachten gibt es dafür?

‌Es gibt unterschiedliche Arten zur Bestimmung von Immobilienwerten und somit auch verschiedene Gutachten, die es zu differenzieren gilt.

Ein Beispiel ist das Vergleichswertverfahren. Es orientiert sich in erster Linie am derzeitigen Immobilienmarkt und beinhaltet einen soliden Vergleich von Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften. Auf diese Weise lässt sich unter Berücksichtigung der Größe, des Zustands und der Lage einer Immobilie der Immobilienwert errechnen.

Eine andere Möglichkeit ist ein Sachwertverfahren, bei dem der Immobilienwert anhand des Sachwerts einer Liegenschaft ermittelt wird. Zum Wert zählen dabei vor allem die Baukosten für ein Gebäude, die Baukosten für Außenanlagen wie Garagen oder Gehwege sowie auch der Wert des Grundstücks an sich.

Darüber hinaus gibt es noch das Ertragswertverfahren, bei dem insbesondere die Erträge, die eine Immobilie erzielt, relevant sind. Nicht nur der Wert eines Grundstücks, sondern auch der Zustand einer Immobilie sowie der Nettoertrag, der sich durch eine Immobilie erwirtschaften lässt, werden für die Wertermittlung einer Immobilie im Rahmen des Ertragswertverfahrens herangezogen.

Die Immobilienbewertung (Haus, Grundstück) kann als vom Immobiliengutachter als Kurzgutachten oder Vollgutachten vorgenommen werden. Häufig besteht Bedarf für die Wertermittlung / ein Verkehrswertgutachten bei einem Immobilienverkauf. Genutzte Verfahren sind z.B. das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)
Die Immobilienbewertung (Haus, Grundstück) kann als vom Immobiliengutachter als Kurzgutachten oder Vollgutachten vorgenommen werden. Häufig besteht Bedarf für die Wertermittlung / ein Verkehrswertgutachten bei einem Immobilienverkauf. Genutzte Verfahren sind z.B. das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. (© MQ-Illustrations / stock.adobe.com)

‌Wie hoch sind die Kosten für ein professionelles Gutachten von einem Immobiliensachverständigen?

Abhängig von der Art des Gutachtens sind auch die Kosten für den entsprechenden Sachverständigen unterschiedlich hoch – sie lassen sich im Vorfeld nur schwer pauschalisieren, allerdings gibt es etwaige Richtwerte, an denen man sich orientieren kann.

Sofern eine einfache Immobilienbewertung vorgenommen werden, die ein freier Sachverständiger durchführt, bewegen sich die Kosten dafür für gewöhnlich zwischen 400 und 500 Euro. Hierbei handelt es sich im besten Fall um Baugutachter oder Bausachverständige, die sich mit dem Thema Bausubstanz auskennen und zum Beispiel auch Kosten für eine geplante Haussanierung gut einschätzen können.

‌Darüber hinaus gibt es aber auch die Möglichkeit, eine fundierte Bewertung einer Immobilie von einem Makler durchführen zu lassen. Hier lassen sich die Kosten allerdings im Vorfeld nur schwer ermitteln. Vor allem orientieren diese sich nämlich daran, ob ein Makler auch beim Kauf einer Immobilie mit involviert ist oder lediglich für die Bewertung konsultiert wird.

‌‌Bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter liegen die Kosten normalerweise bei etwa 0,5 bis 1 % des Immobilienwerts und sind in etwa im Bereich von 2.000 bis 3.000 Euro anzusiedeln. Dabei muss allerdings auch berücksichtigt werden, dass sich solche Gutachten sogar vor Gericht verwenden lassen und sehr aussagekräftig sind. Siehe auch: Sachverständiger Bauwesen, Baugutachten erstellen lassen.

Den richtigen Immobiliensachverständigen finden: Wir helfen Ihnen gerne weiter!

Sie haben als Eigentümer einer Immobilie mit den Folgen eines Brand- oder Wasserschadens zu kämpfen, möchten die genaue Ursache des Schadens herausfinden oder es gibt vielleicht sogar Unstimmigkeiten mit der zuständigen Versicherung? Dann helfen wir Ihnen gerne weiter und vermitteln Ihnen einen erfahrenen Immobiliensachverständigen, der sich mit dem Thema bestens auskennt und über die notwendige Erfahrung verfügt.

Verzichten Sie als Eigentümer einer Immobilie keinesfalls auf das umfassende Wissen eines Bausachverständigen oder eines anderen Experten, der genau weiß, worauf es zu achten gilt – egal, ob es sich um einen Bauschaden, um Mängel am Gebäude durch Baupfusch, um die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie oder auch um die Bezifferung eines Schadens an einem Gebäude geht. Auch wenn es um die Immobilienwertermittlung, ein Vergleichswertverfahren oder um eine Beleihungswertermittlung mit einem Immobilienmakler für ein Objekt geht, helfen wir Ihnen gerne weiter und stellen Ihnen einen erfahrenen Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständigen zur Seite, der Sie umfassend beraten kann.

Kommt es zu einem Baumangel während der Bauphase (Baumängel Beispiele), ist es ebenfalls wichtig, schnell zu handeln und sich an einen Experten zu wenden, der den Bauschaden untersucht sowie auch den Kontakt zum Bauträger oder zur Wohngebäudeversicherung sucht. Selbst im Falle einer Scheidung oder eines Hausverkaufs ist die Unterstützung von einem Sachverständigen oft essenziell, damit es nicht zu fatalen Fehlern oder falschen Einschätzungen beim Verkehrswert kommt. Benötigen Sie ein professionelles Immobiliengutachten, das gerichtsfest ist, helfen Ihnen unsere Experten ebenfalls gerne weiter.

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Jens Hoffmann
Leiter Sachschaden

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