Mieter verursacht Wasserschaden im Haus: Wer haftet, hängt vom Verursacher ab
Wenn ein Wasserschaden durch einen Mieter verursacht wird, stellen sich Eigentümer, der Verursacher selbst, aber auch andere Mieter meist zuerst die Frage: Wer zahlt und wer kommt für die Reparaturen auf?
Hier besteht grundsätzlich das Verschuldensprinzip, das heißt derjenige, der Schäden verursacht, haftet prinzipiell und muss für die Schadensbehebung und ggf. Schadensersatz einstehen. Hier kommen jedoch verschiedene Versicherungen auf, die in unterschiedlichen Fällen für unterschiedliche Leistungsteile zuständig sind. Dabei geht es primär um drei Versicherungen bzw. Versicherungsarten, nämlich die Hausratversicherung, die Wohngebäudeversicherung und die private Haftpflichtversicherung. Mehr dazu später im Artikel.
Kommt es zu einem Wasserschaden in der (selbst) bewohnten Wohnung oder am eigenen Inventar, ist es wichtig, dass der Mieter eine Hausratversicherung besitzt. Diese kann ihm im besten Fall die eigenen Schäden umfangreich ersetzen. Hat der Vermieter eine Gebäudeversicherung (davon ist in aller Regel auszugehen), dann lässt sich ein Teil des Schadens häufig auch über diese abwickeln; konkret was die Schäden am Gebäude angeht.
Generell sind Mieter gemäß geltendem Mietrecht im Rahmen ihrer Obhutspflicht zu einer regelmäßigen Sichtkontrolle ihrer Hausgeräte verpflichtet. Ein Beispiel: Schläft man vor dem Fernseher ein, während andere Geräte im Haushalt laufen und entsteht dadurch ein Wasserschaden, handelt es sich um Fahrlässigkeit und der Mieter haftet u.U. selbst für den entstandenen Schaden. Bereits bei geringer Nachlässigkeit kann es zu schweren Schäden kommen, so dass solche Risiken nicht unterschätzt werden sollten. Weiterhin darf aus versicherungstechnischer Sicht kein Verlassen der Wohnung stattfinden – hier müsste die Wasserzufuhr unterbrochen werden. Über derartige Fälle wird aber auch oft per Anwalt und vor Gericht gestritten.
Mieter verursacht Wasserschaden bei anderem Mieter – was ist zu tun und wer zahlt?
Gesetzter Fall: Ein Mieter verursacht einen Wasserschaden bei anderem/weiteren Mieter und es kommt deshalb bei dem unteren Mieter zu einem weiteren Schaden, kann der Vermieter diesen über die Gebäudeversicherung abwickeln – ganz egal, ob er Schadensersatz vom Verursacher verlangt oder nicht. Weiterhin kann der Geschädigte auf eine Mietminderung bestehen – hier greift das sogenannte mietrechtliche Gewährleistungsrecht.
Doch Vorsicht: Ein Schadensersatzanspruch aufgrund eines Schadens am Hausrat des zweiten (unteren) Mieters lässt sich gegenüber dem Vermieter nicht geltend machen – es sei denn, er trägt eine Mitschuld aus Fahrlässigkeit oder gar Vorsatz am Schaden (vgl. auch: Grobe Fahrlässigkeit, Gebäudeversicherung Beispiele). Ein Schadensersatzanspruch lässt sich allerdings gegenüber dem ersten Mieter, welcher den Schaden fahrlässig verursacht hat, geltend machen. Unter Umständen kann der zweite (untere) Mieter als Schadenersatz von der Privathaftpflicht des ersten (oberen) Mieters bekommen. Hat dieser jedoch keine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen, stellt sich die Frage, ob er privat selbst (aus Erspartem) für den Schaden bzw. Schadenersatz seines Untermieters aufkommen kann und aufkommt.
Gleichzeitig besteht auch die Möglichkeit, dass die Hausratversicherung des unteren Mieters ihm seinen Schaden ersetzt. Dann wiederum kann es sein, dass die Hausrat-Versicherung des unteren Mieters den Obermieter in Regress nimmt, d.h. sich von diesem das Geld / den Schadenersatz zurückholt. – Man sieht: es liegt eine vielschichtige, komplexe Sachlage vor, wenn wie hier gleich drei Parteien vom Schaden betroffen sind.
Noch komplizierter wird die Schadenslage, wenn zusätzlich ein sogenannter Schaden am Gemeinschaftseigentum entstanden ist (z.B. das Treppenhaus eines Gebäudes, in dem es verschiedene Wohnungseigentümer und Vermieter gibt, d.h. nicht das ganze Haus gehört einer einzigen Person oder Immobilienfirma). – Oft kann nur durch speziell geschulte, unabhängige Sachverständige geklärt werden, was die wirkliche Schadenursache ist und wer wie weit haftet. Denn oftmals steckt hinter der oberflächlich “festgestellten” Schadenursache eine tieferliegende. Und dann sieht die Antwort auf die Haftungsfrage plötzlich ganz anders aus. – Im Streitfall (bzw. wenn die Situation für einen selbst ungünstig auszugehen scheint) kann es insofern mehr als sinnvoll und lohnend sein, einen eigenen Gutachter (quasi ein Gegengutachten) zu beauftragen. – Die Deutsche Schadenshilfe vermittelt Ihnen bei Bedarf gern einen kompetenten Sachverständigen aus unserem Gutachter-Netzwerk.
Wie die Sachlage bei Eigentumswohnungen aussieht
Nicht immer muss ein Wasserschaden vom Mieter verursacht sein: Wenn es in einer Eigentumswohnung zum Beispiel einen Wasserrohrbruch gibt (vgl. Wasserschaden in Eigentumswohnung), dann ist der Eigentümer auch dafür zuständig, den beim Nachbarn entstandenen Schaden zu ausgleichen – auch dann, wenn er eigentlich nicht daran schuld ist (vgl. Wasserschaden durch Nachbarwohnung, Wasserschaden durch Nachbar – wer zahlt?). Gemäß eines neuen Urteils des Bundesgerichtshof sind Wohnungseigentümer ab sofort rechtlich normalen Grundstückseigentümern gleichgestellt. Das heißt, dass Schäden beim Nachbarn ausgeglichen werden müssen, sofern deren Grundstück oder Eigentumswohnung durch Einwirkungen vom eigenen Grundstück zu Schaden kommen.
Welche Wasserschäden werden nicht von der Hausratversicherung übernommen?
Ganz egal, ob in der Mietwohnung oder im Eigenheim – es gibt einige Fälle, in denen die Hausratversicherung nicht für einen Wasserschaden aufkommt (siehe auch: Hausratversicherung zahlt nicht). Dabei handelt es sich beispielsweise um klassische Durchnässungsschäden, die entstehen, wenn man vergisst, bei Starkregen sein Fenster zu schließen und dadurch Möbel beschädigt werden (siehe Starkregen versichern).
Eine Haftung der Hausratversicherung ist auch bei einem Rückstau aus der Kanalisation ausgeschlossen: Ist der Abwasserkanal verstopft und tritt das Wasser aus den Abflüssen wieder nach oben, übernimmt die Versicherung hierfür keine Kosten. Dasselbe gilt auch für Reinigungswasser, wie beispielsweise aus einem umgekippten Wischeimer, der einen teuren Teppich beschädigt, sowie für Grundwasser, das im Keller zu Schäden führen kann (vgl. Grundwasser im Keller: Versicherung). Wasserbetten und Aquarien werden von einigen Versicherern über die Hausratversicherung abgedeckt, der genaue Schutz variiert jedoch von Vertrag zu Vertrag und sollte daher genau geprüft werden (vgl. Hausratversicherung Leistungsumfang).
Ist man sich darüber im Klaren, einen Wasserschaden selbst verschuldet zu haben (vgl. Eigenverschulden), kann es also passieren, dass die Hausratversicherung nicht dafür aufkommen möchte (vgl. Wasserschaden Hausrat). Ist man selbst daran schuld, dass die Badewanne überläuft, weil man vergessen hat, das Wasser rechtzeitig abzustellen, trägt man die Kosten sowohl für Schäden in der eigenen Wohnung als auch in der des Nachbarn. Siehe auch: Beispiele für grobe Fahrlässigkeit in der Hausrat-Versicherung.
Wasserschaden durch Mieter verursacht: Wer zahlt wann beim Nachbarn?
Zu einem Wasserschaden bei einem Nachbarn kann es schnell kommen, wenn ein Wasserschaden durch Mieter verursacht wird. Doch wer haftet, wenn man selbst der Geschädigte ist und der Nachbar über dir eine defekte, auslaufende Waschmaschine besitzt? Tropft es von der Decke und beginnen die Tapeten, sich durch die Feuchtigkeit aufzurollen, ist dies zu Recht sehr ärgerlich – wer haftet also für den Schaden?
Grundsätzlich gilt, dass man sich als Erstes an den Vermieter wenden sollte, wenn Schäden an der Wohnung – wie am Mauerwerk oder dem Bodenbelag – entstanden sind. Denn man steht selbst als Mieter nur in einem Vertragsverhältnis zu ihm und es handelt sich um sein Eigentum. Nach dem Wasserschaden kann man ihm gegenüber Ansprüche geltend machen, sofern sich die Wohnung nicht mehr im Zustand befindet, den einem der Mietvertrag zusichert. In so einem Fall geht es um einen sogenannten Mängelbeseitigungsanspruch – der Vermieter muss also dafür sorgen, dass die Wohnung wieder in ihren normalen Zustand versetzt wird und wie zuvor bewohnt werden kann.
So spielt es erst einmal keine Rolle, ob der Nachbar oder der Vermieter schuld am Wasserschaden ist. Die Kosten werden in der Regel von der Gebäudeversicherung des Vermieters übernommen. Hat er eine solche Police nicht abgeschlossen (unwahrscheinlich), kann er unter Umständen Schadensersatzansprüche gegenüber den verursachenden Nachbarn geltend machen. Zahlt die Gebäudeversicherung des Vermieters, kann/wird sich diese ggf. aber Schadenersatz vom Verursacher bzw. dessen Haftpflicht holen.
Die primäre Zuständigkeit der Gebäudeversicherung greift für sämtliche “festverbauten” Objekte, welche untrennbar mit einer Mietwohnung verbunden sind – wie zum Beispiel sanitäre Einrichtungen, Fußböden, Tapeten oder Decken. Der Nachbar kann jedoch nicht direkt in die Pflicht genommen werden, damit er Schäden an der Nachbarwohnung ersetzt bzw. eine Wasserschadensanierung bezahlt – dies geht aus einem Gerichtsurteil des Oberlandesgericht in Frankfurt am Main aus dem Jahr 2018 vor.
Alle Schäden, die an beweglichen Gegenständen entstanden sind – wie zum Beispiel dem Mobiliar an Wertgegenständen oder auch an Elektrogeräten – sollten über die private Haftpflichtversicherung des Verursachers abgewickelt werden. Hat er keine solche Versicherung abgeschlossen, sind die Reparaturkosten von ihm aus eigener Tasche zu bezahlen (siehe Wasserschaden beheben). Ist er dazu nicht imstande, ist es für den Geschädigten von Vorteil, wenn er selbst eine private Haftpflichtversicherung mit Ausfalldeckung abgeschlossen hat – diese greift dann, wenn der Verursacher des Schadens die Kosten selbst nicht bezahlen kann.
Mieter verursacht Wasserschaden – wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt?
In gewissen Fällen ist eine Mietminderung beim Vermieter durchsetzbar, wenn ein anderer Mieter einen Wasserschaden verursacht. Kommt es im Zuge der Aufräumarbeiten zu einer Lärmbelästigung durch Trocknungsgeräte (siehe auch: Trocknungsgerät – wie lange es laufen muss) oder kann der Geschädigte die Wohnung selbst nicht nutzen, ist eine Mietminderung durchaus gerechtfertigt – sofern man selbst nicht der Verursacher des Schadens ist. Wie hoch die Mietminderung genau ausfällt, lässt sich nicht so einfach pauschalisieren – hier kommt es immer auf die individuellen Umstände an. Im Zweifelsfall ist es von Vorteil, sich von einem örtlichen Mietverein beraten zu lassen. Eine außerordentliche Kündigung der Wohnung ist deshalb aber nicht so einfach durchzusetzen – hier muss sich auch der Mieter an geltende Fristen halten. Siehe auch: Mietminderung bei Wasserschaden.
Auch kann der Vermieter dem Mieter nur aufgrund eines Wasserschadens nicht so einfach eine Kündigung vorlegen – auch dann nicht, wenn der Schaden grob fahrlässig verursacht worden ist (siehe unseren Artikel: Wasserschaden durch Nachbar).
Fazit: Die Verantwortlichkeit bei einem Wasserschaden hängt stets vom Einzelfall ab
Wer bei einem Wasserschaden haftet und wer genau was bezahlt, wenn ein Mieter diesen in einem Mehrfamilienhaus verursacht, hängt immer vom Einzelfall ab. Es ist in jedem Fall wichtig, sich umgehend mit dem Vermieter zu besprechen und eine Lösung zu finden. Grundsätzlich lässt sich ein Wasserschaden natürlich nie zu 100 % vermeiden – allerdings kann man selbst das Risiko eindämmen, indem man wasserführende Elektrogeräte nur dann laufen lässt, wenn man auch zu Hause ist und deren Funktionsfähigkeit regelmäßig überprüft. Es ist zudem ratsam, sich bereits im Vorfeld danach zu erkundigen, wer im Schadensfall haftet, wer zu kontaktieren ist und wie die Trocknung richtig erfolgt.
