Wasserschaden durch Nachbarwohnung

Die Regulierung von Wasserschäden erfolgt standardmäßig über die Gebäudeversicherung und die Hausratversicherung. Bei Wasserschäden in den eigenen vier Wänden, die durch einen Wasserschaden in der Nachbarwohnung verursacht wurden, kommt zusätzlich die Privathaftpflicht des Nachbarn ins Spiel.

Leider wird die Lage dann oft kompliziert: Mindestens drei Versicherungen, mindestens zwei Mieter / Bewohner, dazu ggf. Eigentümer / Vermieter, eine Hausverwaltung und so weiter…

Wir von der Deutschen Schadenshilfe unterstützen Geschädigte bei der Regulierung von Wasserschäden. Nutzen Sie unser Experten-Netzwerk aus Gutachtern (Sachverständigen), Sanierungsprofis für Wasserschadensanierung sowie Fachanwälten für Versicherungsrecht.

Gemeinsam sorgen wir dafür, dass der Fall zuverlässig geklärt und abgewickelt wird.

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Fachexperte Jens Hoffmann |
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Lesedauer: 10 Minuten

Inhaltsverzeichnis

Hilfe bei einem Wasserschaden durch die Nachbarwohnung

Wasserschäden sind immer ärgerlich. Sie durchnässen Wände, Böden und Hausrat und werden oft nicht gleich bemerkt. So häufig wie Wasserschäden in der eigenen Wohnung vorkommen können, kann es auch zu einem Wasserschaden durch die Nachbarwohnung kommen. Bis der Verursacher diesen bemerkt, vergeht oft wertvolle Zeit.

Oftmals verbergen sich ein Rohrbruch oder ein unscheinbarer Riss in einer Wasserleitung hinter gekachelten Wänden in Bad oder Küche. Seltener sind eine übergelaufene Badewanne oder eine defekte Waschmaschine die Ursache von Wasserschäden in Wohnungen oder am Gebäude.

Wie groß der Schaden durch den Wasseraustritt tatsächlich ist, lässt sich oft nicht gleich absehen. Hinter einer winzigen Wasserlache in der eigenen Wohnung kann sich eine ausgemachte Durchfeuchtungs-Katastrophe beim Nachbarn verbergen. Die größten Schäden treten nach Leitungswasserschäden oft nicht beim Verursacher auf, sondern in der darunter liegenden Nachbarwohnung. Wenn der Schaden für den Mieter ersichtlich wird, ist er oft schon gravierend.

Die Fragen sind nun:

  • Wer ist haftbar zu machen?
  • Wer kommt für die Schadensbeseitigung auf und wer bezahlt die Handwerker?
  • In welchem Zeitrahmen kann der entstandene Schaden überhaupt reguliert werden?
  • Ist die Wohnung unter dem Verursacher weiterhin bewohnbar – oder ist eine Mietminderung gerechtfertigt, weil einzelne Räume vorerst nicht mehr genutzt werden können?

Letzteres kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Wand und Böden unbemerkt durchnässt wurden, weil der Geschädigte in Urlaub war. In diesem Fall kann der Wasserschaden erst Tage oder Wochen später bemerkt werden. Er erfordert eine umfangreiche Wasserschadensanierung.

Welche Versicherung ist zuständig: die eigene Hausratsversicherung, die Wohngebäudeversicherung oder die Haftpflicht des Verursachers?

Das Verschulden des Nachbarn oder seines Vermieters sowie ein eventuelles Mitverschulden des Eigentümers müssen abgeklärt werden.

Im ersten Moment stürmen viele Fragen auf den Geschädigten ein. Dieser muss sich erst einmal ordnen und informieren. Fatal ist, dass Verheerungen durch Wasserschäden aus der Nachbarwohnung oft in der darunter liegenden Wohnung gravierender ausfallen als beim Verursacher selbst. Viele Leitungswasserschäden stellen sich unbemerkt ein. Sie können über lange Zeit unentdeckt bleiben. Ein dramatisch verlaufender Rohrbruch mit nachfolgender Überschwemmung ist in Wohnräumen eher selten ursächlich für Wasserschäden.

Wasserschaden durch Nachbarwohnung | Rohrbruch in der Wohnung drüber (© Melena-Nsk / stock.adobe.com)
Wasserschaden durch Nachbarwohnung | Rohrbruch in der Wohnung drüber (© Melena-Nsk / stock.adobe.com)

Wasserschaden durch Nachbarwohnung – wer zahlt?

Viele Dinge sind nach Wasserschäden durch die Nachbarwohnung zu beachten. Bei einem Fall, wo es um zwei vermietete Eigentumswohnungen geht, ist die hauseigene Wohngebäudeversicherung des jeweiligen Wohnungseigentümers für alle Gebäudeschäden zuständig. Siehe auch: Wohngebäudeversicherung & Wasserschaden.

Allerdings sind alle wasserbedingten Schäden am Hausrat geschädigter Dritter oder am Mobiliar Dritter Sache der Privathaftpflichtversicherung des Schadensverursachers.

Ob der Wasserschaden fahrlässig oder schuldhaft verursacht wurde, spielt erst einmal keine große Rolle. Viel wichtiger ist, ob der Nachbar ausreichend gut versichert ist und die Verursachung des Wasserschadens auf seine Kappe nimmt. Wenn seine Badewanne übergelaufen ist oder eine defekte Waschmaschine schadensverursachend war, ist der Fall relativ klar. Möglicherweise ist aber auch der Wohnungsbesitzer für einen Rohrbruch verantwortlich zu machen. Ihm muss jedoch ein Verschulden nachgewiesen werden – zum Beispiel durch Unterlassung einer vom Mieter nachweislich erbetenen / nötigen Reparatur. Denn als Eigentümer / Vermieter hat man auch bestimmte Instandhaltungspflichten.

Im Falle zweier Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus muss umgehend der Vermieter informiert werden. Dieser muss den Schaden gegebenenfalls dokumentieren und begutachten lassen. Er kann hauseigene Handwerker mit der Sanierung beauftragen. Die Kosten werden gegebenenfalls dem Mieter in Rechnung gestellt, der als Verursacher des Wasserschadens gilt.

Um die zügige Schadensregulierung sicherzustellen, müssen zudem unverzüglich die zuständige Hausrat- und Privathaftpflichtversicherung des Verursachers informiert werden. Die zu klärende Frage ist, ob die Schadensverursachung auf ein Versehen seinerseits zurückzuführen ist – oder eine Verkettung von Nachlässigkeiten durch verschiedene Instanzen beinhaltet. Zudem müssen alle Leitungswasserschäden sorgfältig dokumentiert werden.

Die Dokumentation der entstandenen Schäden hat nicht nur für Versicherungsfragen eine Relevanz. Sie wird gegebenenfalls bei der Rechtfertigung einer Mietminderung (vgl. Wasserschaden Mietminderung) oder für das Durchsetzen von Schadensersatzanspruch benötigt. Fotos und Protokolle sind ebenso beweiskräftig wie Gutachten, die gerichtsfeste Beweise für Fahrlässigkeit oder gar Vorsatz liefern können.

Die Schadenshöhe könnte durch Sachverständige und fachkundige Handwerker geschätzt werden. Berücksichtigt werden müssen unmittelbar eingetretene Schäden und bereits absehbare Folgeschäden. Sind mehrere Wände betroffen, besteht beispielsweise eine erhöhte Schimmelgefahr (vgl. Schimmel in der Wohnung). Durchfeuchtete Holzböden können oft nicht ausreichend getrocknet werden. Sie müssen ganz oder teilweise erneuert werden (vgl. Schimmel und Feuchtigkeit unter Parkett / Laminat).

Wann sind Sachverständige und Gutachter nötig?

Oft stellen sich viele Einzelfall-abhängige Fragen, die auch im Einzelfall zu unterschiedlichen Konsequenzen führen, was die Haftung, Kostenübernahme und weitere Vorgehensweise angeht.

  • Wenn die Waschmaschine des Nachbarn defekt war und dieser sich zum Einkaufen außer Haus befand – hat der Schadensverursacher dann seine Aufsichtspflicht vernachlässigt?
  • Hat er fahrlässig gehandelt, wenn er von dem Defekt an der Waschmaschine wusste ?
  • Und wenn ja, hat das Konsequenzen für den Geschädigten oder nur für den Verursacher?
  • Kann die Sachlage der Verursachung ohne eine Klage einvernehmlich geklärt werden – oder muss sie vor Gericht geklärt werden?

In jedem Fall können Leitungswasserschäden zu gravierenden Folgeschäden am Mauerwerk, an Holz- und Laminatböden und am Mobiliar führen. Zudem besteht ein erhöhtes Risiko für Schimmelprobleme.

Der Wohnungseigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung kann von uns mit der Vermittlung von Gutachtern oder Sachverständigen unterstützt werden. Gegebenenfalls muss ein Gegengutachten belegen, dass die Verursachung der Leitungswasserschäden durch den Wohnungsnutzer oder den Eigner fahrlässig geschah. In diesem Fall kann dieser mit sämtlichen Kosten für die Instandsetzung belegt werden. Er muss zusätzlich mit Schadensersatzforderungen des oder der Geschädigten rechnen. Möglicherweise muss die Angelegenheit vor einem Gericht geklärt werden. In diesem Fall vermitteln wir gerne fachkundige Anwälte, die sich mit Sachversicherungsrecht auskennen.

In Mietwohnungen muss der Vermieter zeitnah für die Schadensbeseitigung sorgen. Gegebenenfalls muss ein Sachverständiger hinzugezogen werden, um die Schadensaufnahme vorzunehmen. Es kann aber auch vorkommen, dass die zuständige Versicherung einen Gutachter mit der Schadensaufnahme beauftragt. In diesem Fall trägt der Versicherer die Kosten für dessen Beauftragung. Ihm geht es darum zu überprüfen, ob er überhaupt zahlungspflichtig ist – oder ob andere Versicherungen einen Teil der Schadensregulierung übernehmen müssten.


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Youtube: Wasserschaden durch Nachbarwohnung | Erschreckendes, anschauliches Video über die Folgen eines Wasserschadens durch einen Nachbarn / Mieter, der nicht kooperierte bzgl. der Wasserschaden-Abdichtung und -Sanierung (youtube.com/watch?v=8ius3ZQHKqA)


Was, wenn die Versicherung des Nachbarn nicht zahlt?

Der Nachbar, der den Leitungswasserschaden verursacht hat, rechnet naturgemäß damit, dass seine Versicherung die Schadensregulierung übernimmt. Es kommt aber vor, dass die zuständige Versicherung sich weigert und Gründe dafür anführt. Ob diese ausreichend und juristisch haltbar sind, muss geprüft werden.

In manchen Fällen wird die zuständige Versicherung nur Teilsummen übernehmen. Der Rest der Schadenssumme soll vom Verursacher getragen werden. Diesem wird beispielsweise grobe Fahrlässigkeit unterstellt (vgl.: grobe Fahrlässigkeit, Gebäudeversicherung, Beispiele). In diesem Fall ist guter Rat oft teuer. Denn der Betroffene muss nachweisen, dass keine grobe Fahrlässigkeit seinerseits im Spiel war, sondern dass der Eigentümer der Wohnung oder des Mietshauses mitschuldig ist. Wenn der Fall vor Gericht geht, stellen wir Ihnen gerne einen fachkundigen Sachverständigen oder einen Anwalt für Versicherungsrecht zur Seite.

Zunächst müssen Zuständigkeitsfragen korrekt geklärt werden:

  • Welche Versicherung ist für welche Leitungswasserschäden und für eventuelle Folgeschäden zuständig?

Der Versicherung gegenüber besteht eine Nachweispflicht. Ohne die unverzügliche und detaillierte Angabe der Schadensentstehung und der geschätzten Schadenshöhe sowie die Dokumentation aller Wasserschäden durch den Nachbarn wird die Versicherung nicht zahlen. Die Versicherung benötigt neben persönlichen Angaben auch alle Rechnungen, die für die Schadensbegleichung anfallen. Zu beachten ist zweitens, dass ein Wasserschaden vom Geschädigten und vom Verursacher unverzüglich dem Vermieter mitgeteilt werden muss. Siehe auch: Wasserschaden / Rohrbruch: Wen anrufen? Falls die Meldung „vergessen“ oder bewusst unterlassen wird, kann der Vermieter gemäß § 280 BGB bei Schäden an der Wohnung Schadensersatz fordern.

Gegebenenfalls muss ein vom Vermieter bestellter Gutachter oder Sachverständiger die Wohnung des Geschädigten sowie die Nachbarwohnung besichtigen, um die Schadensfeststellung vorzunehmen. Er muss die Schadenshöhe in etwa beziffern und dabei auch die möglichen Folgeschäden im Blick haben.


Ein längere Zeit unbemerkter Wasserschaden in der Nachbarwohnung kann zu teuren Nässeschäden, Schimmelproblemen und entsprechend nötigen Sanierungsmaßnahmen in den anliegenden Wohnungen führen (© fotoduets / stock.adobe.com)
Ein längere Zeit unbemerkter Wasserschaden in der Nachbarwohnung kann zu teuren Nässeschäden, Schimmelproblemen und entsprechend nötigen Sanierungsmaßnahmen in den anliegenden Wohnungen führen (© fotoduets / stock.adobe.com)

Muss die Sache vor Gericht?!

Wenn eine der zuständigen Versicherung die Schadensregulierung mit Blick auf die Verursachung teilweise oder ganz verweigert, muss der Fall gegebenenfalls vor Gericht geklärt werden. Doch zuvor müssen Sie den Widerspruch prüfen. Folgende Fragen sind dabei relevant:

  • Erfüllt die Schadensmeldung alle erforderlichen Voraussetzungen?
  • War der Wasserschaden überhaupt durch die Police abgedeckt?
  • Waren alle früher gemachten Angaben in der Versicherungs-Police korrekt?
  • Bestand überhaupt schon/noch ein Versicherungsschutz für solche Schäden?
  • Ist die Selbstbeteiligung vielleicht höher als die Schadenssumme?
  • War grobe Fahrlässigkeit im Spiel?

Oftmals sind mehrere Versicherungen für verschiedene Schadensanteile zuständig. Das kann schwierig werden. Zum großen Teil muss sich aber der Nachbar als feststehender Verursacher damit herumschlagen.

Zuständig können die private Haftpflichtversicherung, die Hausratversicherung, gegebenenfalls die Gebäudeversicherung des Wohnungseigentümers oder Vermieters, sowie bei äußeren Einflüssen die Elementarschadenversicherung sein. Jede der genannten Versicherungen versichert nur bestimmte Teile der Wohnung bzw. Schäden. Ein Schaden am Gebäude oder in der leitungsführenden Wand ist oft Sache der Gebäudeversicherung. Diese wird vom Eigentümer eines Wohnhauses abgeschlossen.

In der Regel ist die private Haftpflichtversicherung für Wasserschäden durch einen Nachbarn verantwortlich. Auch die Hausratversicherung muss in die Schadensregulierung eingebunden werden.

Interessant ist: Falls die Haftpflichtversicherung des Nachbarn nur den Zeitwert aller beschädigten Gegenstände ersetzt, kann die Hausratversicherung den ausgezahlten Versicherungsbetrag so erhöhen, dass eine Neubeschaffung zum aktuellen Kaufpreis abgedeckt wird.

Solche Fragen werden in der Praxis rechtssicher nur mit einem erfahrenen Fachanwalt geklärt. Bei der Vermittlung eines solchen helfen wir Ihnen gerne; siehe auch Anwalt Wasserschaden.

Jens Hoffmann
Leiter Sachschaden

Wir unterstützen Sie sofort bei der erfolgreichen Schadensabwicklung.

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