Bauschäden-Gutachter ermitteln die Ursache eines Bauschadens
Wo gehobelt wird, da fallen auch Späne – der Kern dieser Binsenweisheit ist nicht zu bezweifeln und so überrascht es niemanden, dass mit zunehmender Bautätigkeit auch immer mehr Nutzer von Immobilien mit Bauschäden konfrontiert sind. Im Jahr 2017 setzte die Bauwirtschaft allein in Deutschland über 120.000 Millionen Euro um. Und auch wenn in den meisten Fällen die Auftraggeber ordnungsgemäße Leistungen abnehmen durften, gibt es immer eine gewisse Fehlerquote. Für den Bereich der neu errichteten Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichneten Gutachter im Jahr 2015 über 30 Baumängel pro Bauvorhaben im Durchschnitt.
Hinzu kommen Schäden an Gebäuden, die durch Materialalterung, Abnutzung sowie Beschädigungen durch Unwetter oder andere äußere Einwirkungen entstehen. In allen Fällen sieht sich ein Mieter oder Eigentümer am Ende mit der Frage konfrontiert, wie es nun weitergehen soll, wer die Instandsetzung zu bezahlen hat und wie die Kosten zu bewerten sind.
Was tun bei Bauschäden und wer haftet für einen Bauschaden?
Wer einen Bauschaden entdeckt, wird in den meisten Fällen zuerst seine Versicherung kontaktieren. In der Regel kommen dafür die eigene Gebäudeversicherung und für die Einrichtung die Hausratversicherung in Frage. Diese regulieren Schadensfälle aus:
- Brand
- Sturm
- Leitungswasser
- Einbruch
- Elementarschäden wie Schneelawinen, Überschwemmungen und Erdbeben (soweit Elementarschäden als Zusatzoption mit versichert wurden)
Sobald eine Versicherung in die Behebung eines Bauschadens involviert ist, wird sie in jedem Fall einen eigenen Gutachter beauftragen, um Schadenshöhe und zugehörige Ursachen zu ermitteln (vgl. Ab welcher Schadenshöhe schickt die Versicherung einen Gutachter?). Für den Versicherungsnehmer kann es trotzdem sinnvoll sein, selbst einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen (Sachverständigen finden), denn nicht selten kommt es im Laufe der Schadensbearbeitung durch die Versicherer zu Unstimmigkeiten hinsichtlich der Zahlungspflicht des Versicherers. Hier ist es durchaus empfehlenswert, wenn einen vereidigter Sachverständiger von Anfang an auf Seiten des Geschädigten ist. Entsprechende Experten aus Ihrer Region vermitteln wir Ihnen gern aus unserem Gutachter-Netzwerk der Deutschen Schadenshilfe.
Wer haftet für Baumängel und was ist ein baulicher Mangel?
Nicht zuständig sind die genannten Versicherungen jedoch für Schäden, die aus fehlerhafter Bauausführung resultieren, oder sonst in irgendeinem Zusammenhang mit Baumängeln stehen. Hier trifft das Verursacherprinzip aber eventuell eine Haftpflichtversicherung, zum Beispiel die eines Handwerksunternehmens. Diese unübersichtliche Sach- und Rechtslage ist für Laien kaum zu durchschauen und Fehler bei der Einschätzung, an wen man sich wegen der Entschädigung für einen Bauschaden wendet, können letztlich sehr teuer werden.
Ein Sachverständiger für Baumängel / Baugutachter untersucht in einem solchen Fall nicht nur die Schadensursache und stellt fest, ob es sich um einen Baumangel an der konkreten Immobilie handelt. Bestandteil eines entsprechenden Gutachtens (“Bauschadengutachten“, “Bauschadenbewertung“) wird auch immer ein Sanierungskonzept sein. Sind Arbeiten in größerem Umfang zur Behebung eines Baumangels und daraus folgender Bauschäden nötig, kann ein Sachverständiger auch die Sanierungsarbeiten begleiten (s.a. Immobiliensachverständiger) oder einen anderen Fachingenieur als Bauleiter empfehlen sowie bei der Auftragsvergabe an das passende Handwerksunternehmen behilflich sein.
Die Frage, wann ein Bauschaden ein baulicher Mangel ist, beantworten zwei Regelwerke:
- Nach Auffassung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) liegt ein Baumangel vor, wenn es sich um eine negative Abweichung der vereinbarten Beschaffenheit eines Werks oder Gebäudes handelt.
- Diese sehr weit gefasste juristische Definition wird durch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) noch konkretisiert: Danach handelt es sich um einen Baumangel, wenn ein Bauwerk (ganz oder in Teilen) nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Um einzuschätzen, welche Grundlage jeweils maßgeblich ist, wird ein Gutachter den ursprünglichen Bauvertrag ebenfalls prüfen. Nur so ist ein Baumangel an der Immobilie ggf. auch vor Gericht nachweisbar.
Diese Definitionen zielen auf den Zeitpunkt unmittelbar nach der Errichtung eines Bauwerks oder nach Arbeiten daran ab. Nicht erfasst werden davon Bauschäden, die aus Abnutzung, Verwitterung oder Materialverschleiß resultieren – der berühmte „Zahn der Zeit“ nagt schließlich an allen Gebäuden.
Das Vorgehen bei der Entdeckung eines Schadens durch Bauschäden Gutachter
Schadensbilder können sich an Gebäuden auf sehr unterschiedliche Art zeigen. Wenn bei Sturm ein Schaden an einem Dach entsteht (siehe auch: Sachverständiger Dachdeckerhandwerk), lassen sich Ursache und Wirkung recht einfach bestimmen. Ähnlich verhält es sich bei Brand- und Einbruchschäden sowie bei direkten Beschädigungen – etwa, weil ein beim Nachbarn gefällter Baum auf der eigenen Garage landet. Hier ist es für die meisten Hausbesitzer recht einfach, sich mit ihren Ansprüchen an die richtige Versicherung oder direkt an den Verursacher zu wenden. In der Regel wird derjenige oder seine Versicherung für die Regulierung des Schadens sorgen. Lediglich im Streitfall sind hier Gutachter und Rechtsanwälte – und ggf. die Klärung vor Gericht – notwendig.
Schwieriger sind allerdings die Fälle, in denen ein Bauschaden seine Ursache nicht unmittelbar erkennen lässt. Das trifft beispielsweise auf die meisten Fälle von eingedrungener Feuchtigkeit zu. Wer durchfeuchtetes Mauerwerk (vgl. Wasserschaden Mauerwerk) oder Schimmel im Keller entdeckt, kann daraus meist nur schlussfolgern, dass der Schimmel durch Feuchtigkeit entstanden ist. Deren Herkunft ist aber schwieriger zu bestimmen und daher eine Aufgabe, die besser ein Sachverständiger durch eine Begutachtung und die Erstellung eines professionellen Bauschadengutachten übernimmt.
Nicht selten liegen ein Schadensereignis und das Sichtbarwerden von Bauschäden zeitlich weit auseinander. Zum Beispiel können sich ein Sturmschaden oder Baumängel am Dach auch erst sehr viel später durch Feuchtigkeit im Mauerwerk darunter zeigen. Die Ursache zu bestimmen ist dann eine Aufgabe für Profis.
Unverzichtbar sind Bausachverständige auch bei undichten Leitungen. Leckortungen können kompliziert sein. Um etwa nachzuweisen, dass ein Kanal durch Straßenbauarbeiten beschädigt wurde, oder herauszufinden, dass ein Leitungsschaden durch Baumwurzeln verursacht wurde, ist nicht nur Fachwissen, sondern auch eine entsprechende technische Ausrüstung notwendig. Solche Schadensereignisse sind ohne Fachkenntnisse kaum von Schäden, die aus alterungsbedingten Schwachstellen entstehen können und für die niemand haftet, zu unterscheiden. Von diesem winzigen Unterschied hängt aber ab, wer die Reparaturkosten zu tragen hat.
Gutachter für Bauschäden – Nutzen Sie erfahrene Sachverständige zum Thema Bauschaden und Baumängel
Im Experten-Netzwerk der Deutschen Schadenshilfe finden Sie Handwerker, Gutachter (vgl. auch Immobiliengutachter) und falls nötig auch einen in Bau- und Versicherungsrecht erfahrenen Rechtsanwalt aus Ihrer Nähe (vgl. Anwalt Baumängel, Anwalt Bauschäden). Wir bringen Sie auf dem kürzesten Weg mit allen Spezialisten zusammen, die nötig sind, um Ihren Bauschaden zu beheben.
Gerade bei Bauschäden, bei denen für Sie nicht feststellbar ist, ob es sich um Bau-Mängel handelt, für die ein Anspruch aus der gesetzlichen Gewährleistung bestünde, ist es besonders wichtig, dass alle Beteiligten eng zusammen arbeiten. Oft ist es wichtig, schnell mit der Reparatur zu beginnen – etwa bei einem Wasserschaden. Bei der Instandsetzung würden aber Beweise beseitigt, die für die Haftungsfrage entscheidend sind. Umso wichtiger ist es dann, juristisch und technisch einwandfrei vorzugehen. Darauf können Sie sich bei den von uns vermittelten Fachleuten verlassen.
In den meisten Fällen ist es möglich, dass unsere Dienstleister Schäden direkt mit den zahlungspflichtigen Versicherungen regulieren. Sollte es Unstimmigkeiten über die Wertermittlung der Entschädigung geben, ist es immer ratsam einen Anwalt hinzuziehen. Ein Jurist kann Ihnen außerdem unangenehme persönliche Auseinandersetzungen abnehmen, zum Beispiel falls die Kletterpflanzen eines Nachbarn Ihre Fassade beschädigt haben und jemand ihn über seine Haftpflicht und die Kosten der Reparatur informieren muss o. Ä.
