Flachdach undicht: Zahlt Versicherung Flachdachschäden und Folge-Wasserschäden?

Wenn durch Starkregen und Sturm Regenwasser durch ein undichtes Flachdach dringt, muss dieses durch einen Sachverständigen oder einen fachkundigen Dachdecker auf einen Sturmschaden oder ein Leck in der Dachabdichtung untersucht werden. Ein undichtes Dach kann kostenintensive Schäden im Wohnbereich nach sich ziehen. Flachdächer sind durch ihre Bauweise anfälliger für Wasserschäden als andere Dachkonstruktionen.

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Fachexperte Jens Hoffmann |
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Inhaltsverzeichnis

Undichtes Flachdach: Was tun bei defekter Abdichtung, Rissen in Bitumenbahnen und ersten Feuchtigkeitsschäden?

Oft werden Flachdachschäden später bemerkt als Schäden an anderen Dächern. Daher ist es umso wichtiger, Flachdächer regelmäßig zu inspizieren. Die Wohnräume liegen hier direkt unter dem Dach. Die Feuchtigkeit zieht folglich leicht von einem schlecht nach unten hin isolierten Flachdach in die Wohnräume. Dort kommt es in der Folge zu Schimmelbildung durch eingedrungenes Regenwasser. Auch Salzausblühungen am Dach(rand) können ein Hinweis auf zu viel Feuchtigkeit im Mauerwerk sein.

Die Frage ist jeweils: Handelt es sich um ein neues Flachdach – und somit um einen Bauschaden? Oder ist die Flachdachabdichtung bei einem älteren Flachdach nicht mehr adäquat? Handelt es sich um ein Garagendach, ein neues Architektenhaus in Klötzchen-Bauweise oder ein Wohnhaus aus den Siebzigern? So oder so steht eine Flachdachsanierung an. Folgeschäden müssen nach Möglichkeit vermieden werden.

Flachdach undicht | Zahlt Versicherung Flachdachschäden und in deren Folge entstehende Wasserschäden am/im Haus? (© MichaelVi / stock.adobe.com)
Flachdach undicht | Zahlt Versicherung Flachdachschäden und in deren Folge entstehende Wasserschäden am/im Haus? (© MichaelVi / stock.adobe.com)

Welche Folgeschäden drohen bei einem undichten Flachdach?

Die Ursache für einen Flachdachschaden bleibt oft lange unentdeckt. Sie kann in porös gewordenen Bitumenbahnen, einer undichten Stelle oder von der Hitze gewellten Bitumenbahnen liegen.

In jedem Fall sind bemerkte Flachdachschäden einer schnellen Begutachtung, Reparatur und ggf. Wasserschadenbeseitigung zuzuführen. Ein undichtes Dach zieht unweigerlich Folgeschäden nach sich. Die Feuchtigkeit dringt ggf. in die Dämmschicht ein. Dadurch drohen Schimmelbefall, ein Verlust an Kälteschutz und steigende Heizkosten.

Prinzipiell findet ein fachkundiger Dachdecker drei unterschiedliche Flachdachkonstruktionen vor:

  • Das früher beliebte Kaltdach findet sich vornehmlich an Häusern älterer Bauweise. Zwischen Dämmung und Dachhaut befand sich dabei ein Luftspalt. Dieser sollte eine Kondenswasserbildung verhindern. Das Kaltdach wird heutzutage wegen seiner konstruktionsbedingten Mängel aber nicht mehr verbaut. Es wird auch als belüftetes Flachdach bezeichnet. Falls nach Starkregen und Sturm eine umfangreiche Reparatur nötig wird, sollte die Sanierung des Flachdaches durch einen vollständigen Abriss und einen Neuaufbau in Form eines Warmdaches erfolgen.
  • Heute hat sich vor allem das nicht belüftete Warmdach als meistgenutzte Flachdachkonstruktion etabliert. Beim Warmdach liegen die Dämmschicht und die Dachhaut direkt aufeinander. Das sorgt für eine geringere Anfälligkeit gegen Wasserschäden.
  • Das Warmdach hat einen Abkömmling in seiner Sonderform, dem sogenannten Umkehrdach. In diesem Fall wird die Dachabdichtung nach unten verlegt und die Dämmschicht wird darüber angebracht. Diese Bauform von Flachdächern ist jedoch seltener zu finden. Ein erfahrener Dachdecker erkennt beide Bauformen auf den ersten Blick.

In Zeiten drastisch steigender Energiekosten ist eine solide Flachdachabdichtung unverzichtbar. Ist ein Flachdach undicht, dann sollte der Flachdachschaden nicht nur durch neue Bitumenbahnen beseitigt werden. Es lohnt sich, nach der Wasserschadenbeseitigung eine bessere Flachdachabdichtung in Angriff zu nehmen. Flachdächer haben durch ihre geringe Neigung von weniger als 10 Prozent eine besondere Affinität, durch Hitzeeinwirkungen, starke Schneefälle mit hohen Lasten auf dem Dach, Starkregen oder Sturmschäden einen Folgeschaden durch eingedrungene Feuchtigkeit zu erleben.

Wasserschaden am Flachdach: Was muss nun getan werden?

In Kürze lautet das Programm: eine Notentwässerung am Flachdach vornehmen, eine Leckortung am Flachdach veranlassen und einen professionellen Dachdecker-Betrieb mit der Flachdachtrocknung beauftragen. Anschließend wird eine Flachdachsanierung fällig, die auf eine Verbesserungen der Dichtigkeit abzielen sollte. Neue Bitumenbahnen anzubringen, genügt meist nicht. Oft muss die Dämmschicht ausgebessert oder erneuert werden. Zudem muss der bereits eingetretenen Folgeschaden beseitigt werden (vgl. Feuchtigkeitsflecken Wand).

Ein undichtes Dach kann eine sehr kostspielige Wasserschadenbeseitigung nach sich ziehen (siehe auch Dach undicht bei Schneeschmelze). Das grundsätzliche Problem am Flachdach ist, dass das Wasser nach starken Regenfällen oder einer Schneeschmelze nicht vollständig abfließen kann. Es mangelt Flachdächern an ausreichend Neigung. Bitumenbahnen und Dämmung werden aber mit der Zeit porös und rissig. Alte wie neue Flachdächer können konstruktionsbedingte Fehler aufweisen. In diesem Fall muss festgestellt werden, wer die Schadensregulierung zu verantworten respektive zu bezahlen hat. Bei einem älteren Flachdach, das nicht gewartet wurde, kann das schwierig werden.

Regenwasser steht auf dem Flachdach - ist dieses undicht, stellt sich schnell die Frage nach Handwerkern / Dachdeckern für die Reparatur, und es entstehen Unsicherheiten bzgl. der Kostenübernahme. Wer muss was zahlen? Übernimmt z.B. die Gebäudeversicherung die Schäden für ein undichtes Flachdach? Für die Reparatur an sich? Für die Folgeschäden / Wasserschäden durch die Undichtigkeit?!... (© DatenschutzStockfoto / stock.adobe.com)
Regenwasser steht auf dem Flachdach – ist dieses undicht, stellt sich schnell die Frage nach Handwerkern / Dachdeckern für die Reparatur, und es entstehen Unsicherheiten bzgl. der Kostenübernahme. Wer muss was zahlen? Übernimmt z.B. die Gebäudeversicherung die Schäden für ein undichtes Flachdach? Für die Reparatur an sich? Für die Folgeschäden / Wasserschäden durch die Undichtigkeit?!… (© DatenschutzStockfoto / stock.adobe.com)

Zudem kann auch die Flachdachsanierung selbst fehlerhaft ausgeführt werden. In diesem Fall muss der zuständige Dachdecker nachbessern. Im Fall eines dadurch eingetretenen Wasserschadens wäre er haftbar zu machen. Denn wenn Nässe in Flachdächer eindringt und bis in die Dämmschichten vorgedrungen ist, kann sie auf natürlichem Wege weder ablaufen noch verdunsten. Das verhindern mehrere Lagen Dachpappe und Bitumen sowie die eingebaute Dampfsperre der Betonschicht, die die Dämmschicht trägt. Wärmeverluste, mangelnder Kälteschutz, Schimmel und Blasenbildung sind als Folgeschäden unvermeidlich.

Doch wer kommt nun für die Kosten der Flachdachschäden auf? Eine Flachdachsanierung kann nach Wasserschäden richtig ins Geld gehen.

Bei alten Flachdächern ist oft die komplette Erneuerung der Dachkonstruktion fällig, wenn das Flachdach undicht ist. Wir empfehlen daher, vor einer möglichen Rechtsstreitigkeit mit Bauträgern oder den zuständigen Versicherungen einen Gutachter oder Sachverständigen hinzuzuziehen. Diesen vermitteln wir Ihnen gerne.

Wir unterstützen Sie auch dabei, einen guten Sanierungsdienstleister zu finden, der sich mit den Problemen an Flachdächern auskennt. Denn: Handelte es sich um einen Nachbarn, der sich als versierter Heimwerker für eine Reparatur des Daches mit zusätzlichen Bitumenbahnen anbot, wird die Sache noch schwieriger. Wer am falschen Ende spart, zahlt hinterher oft doppelt. Doch wer will schon seinen Nachbarn oder einen bekannten Dachdecker verklagen?

Angesichts der Kosten, die auf Sie zurollen können, ist es aber sinnvoll. Ihr Nachbar muss dann klären, welche Versicherung für die Kostenübernahme infrage kommt. Gegebenenfalls ist ein fachkundiger Anwalt eine gute Idee. Denn oftmals wird der Verursacher abstreiten, fehlerhaft gearbeitet zu haben. Wir helfen Ihnen auch bei dieser Frage gerne weiter.

Flachdach undicht: Wer zahlt für eine Flachdachsanierung?

Wenn nach einem Starkregenereignis ein Flachdachschaden eingetreten ist, genügt eine neue Flachdachabdichtung nicht immer. Bei einem Garagendach könnten vielleicht ein paar neue Bitumenbahnen ausreichen. Bei einem Wohnhaus, einem Bürohaus oder einer Werkstatt aber nicht. Hier wirkt sich ein Nässeschaden fataler aus. Die Frage ist, ob die eigene Gebäudeversicherung eintritt (siehe auch Gebäudeversicherung & Regenwasser) oder ob die Haftpflichtversicherung des Verursachers (vgl. Haftpflichtversicherung & Wasserschaden) die Sanierungskosten übernehmen muss. Der komplette Abriss des alten Flachdachs samt des Neuaufbaus kostet bis zu 200 Euro je Quadratmeter. Nicht eingerechnet sind mögliche Sanierungen und Reparaturen in den Innenräumen des Hauses.

Hat sich bereits Schimmel an den Wänden gebildet (vgl. Wandschimmel: Schimmel an den Wänden erkennen), wird es noch teurer. Selbst eine Teilsanierung kann noch teuer genug werden. Besser und billiger wäre es gewesen, alljährlich eine Dach-Inspektion vorzunehmen und dann kleinere Schäden sofort reparieren zu lassen.

Müssen bereits eingetretene Wasserschäden trocknen und Teile der Dachkonstruktion erneuert werden, kommt Sie das wesentlich teurer zu stehen. Prinzipiell könnten nachfolgende Versicherungen einen Anteil an der Schadensregulierung haben – vorausgesetzt, Sie oder der Schadens-Verursacher haben entsprechende Policen vorliegen:

  • die Gebäudeversicherung
  • eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
  • Bauleistungsversicherung
  • Baugewährleistungsversicherung.

Die letzten beiden Versicherungen sind vor allem bei Neubauten mit Flachdächern erstrebenswert, da damit einige Risiken ausgeschlossen werden können, die während der Bauphase oder bzgl. der Gewährleistungsansprüche nach der Bauabnahme existieren.

Außerdem können bei bei Schimmelbefall und durch Nässeschaden verzogenem Mobiliar eine Hausratversicherung in die Schadensregulierung eingebunden werden.

Wer seinen Flachdachbau vermietet hatte, braucht zusätzlich eine Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung. Das macht Sinn unabhängig davon, ob das Flachdach undicht oder dicht ist.

Leckage in der Dachabdichtung | Oft muss eine Leckortung am Flachdach durchgeführt werden, wenn unklar ist, wo genau das Wasser durch die Abdichtung / Dachhaut eindringt. Risse in Dachbahnen sind oft schwer zu erkennen. - Die Reparatur von Flachdachschäden sollte ein Fachmann durchführen. (© MichaelVi / stock.adobe.com)
Leckage in der Dachabdichtung | Oft muss eine Leckortung am Flachdach durchgeführt werden, wenn unklar ist, wo genau das Wasser durch die Abdichtung / Dachhaut eindringt. Risse in Dachbahnen sind oft schwer zu erkennen. – Die Reparatur von Flachdachschäden sollte ein Fachmann durchführen. (© MichaelVi / stock.adobe.com)

Das undichte Flachdach als „Sondereigentum“ vs. „Gemeinschaftseigentum“

Manchmal wird ein Flachdach als Sondereigentum ausgewiesen, ein anderes Mal als Gemeinschaftseigentum. Genauere Regelungen finden sich ggf. in der Teilungserklärung. Wie die Ausweisung der Besitz- und Nutzungsrechte im konkreten Fall aussieht, das wirkt sich auch darauf aus, ob sich alle Miteigentümer an den Sanierungskosten für Flachdachschäden beteiligen müssen, wenn es etwa um ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentümern geht.

In vielen Fällen gehört eine Dachterrasse allen gemeinsam – die nichtkonstruktiven Teile oftmals ausgenommen. Dann sind die Wohnungseigentümer je nach Eigentumsanteil zahlungspflichtig.

Es kommt öfter vor, als die Besitzer einer Eigentumswohnung denken: eine Sachverständigenprüfung ermittelt, dass bei einem zwanzig Jahre zuvor gebauten Haus mit Flachdach die Dampfsperre komplett fehlte. Außerdem entsprach die Dämmung nicht der seinerzeit geltenden Wärmeschutzverordnung. Zudem wurden für viele Dachkonstruktion nicht die Art von Materialien verwendet, die optimal gewesen wären. Die dadurch entstandenen Mehrkosten sind vermutlich erheblich gewesen. Ob es dafür Schadenersatz gibt, ist ungewiss.

Die Eigentümerversammlung muss wegen der eingetretenen Nässe- und Folgeschäden notgedrungen eine umfassende Dachsanierung beschließen (Dachsanierung Möglichkeiten). Zudem muss sie sich auf langwierige juristische Auseinandersetzungen mit dem damaligen Bauträger einstellen – sofern dieser noch existiert. Falls nicht, ist guter Rat teuer.

Flachdach undicht, Versicherung, Kostenverteilung, Sanierung…? – Wir helfen der ratlosen Hausgemeinschaft gerne mit der Vermittlung von Sachverständigen, Sanierungsdienstleistern oder Anwälten weiter. Irgendwie muss die Schadensregulierung am Ende zur Zufriedenheit aller Beteiligten geregelt werden.

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Jens Hoffmann
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