Wer ein Haus baut, achtet natürlich darauf, dass alle Aufgaben fachgerecht vom Bauträger und allen Beteiligten durchgeführt werden. Dennoch kommt es leider immer wieder vor, dass es zu Bauschäden kommt. Allein im Jahr 2021 verzeichneten Sachverständige und Gutachter pro Bauvorhaben durchschnittlich 35 Baumängel – das ist eine ganze Menge, die nicht unterschätzt werden sollte. Problematisch wird es nämlich dann, wenn sich erst viele Jahre später Folgeschäden zeigen, die teure Sanierungskosten nach sich ziehen.
Das können schlecht abgedichtete Fenster oder Türen, beschädigte Teile des Daches aufgrund einer falschen Montage oder andere Gründe sein. In jedem Fall stehen Mieter am Ende vor der Frage, wie man weiter macht – wer übernimmt die Kosten für die Reparatur und wann ist ein Sachverständiger oder Gutachter nötig?
Bauschäden – wie geht man dabei vor, wenn man selbst betroffen ist?
Wer in seinem Haus einen Bauschaden entdeckt, ist in der Regel erst einmal geschockt und sucht nach den Gründen. Die meisten Menschen setzen sich im Anschluss mit ihrer Versicherung in Verbindung – normalerweise kommt hierfür dann die Gebäudeversicherung des Eigentümers / Vermieters auf – ist auch die Einrichtung oder das Mobiliar davon betroffen, dann ist es sogar ein Fall für die Hausratversicherung.
Sofern eine Versicherung für die Übernahme eines Bauschadens aufkommen muss, ist es keine Seltenheit, dass diese einen Gutachter beauftragt, um die Ursache und die Höhe des Schadens festzustellen. Für Versicherte kann es aber dennoch Sinn machen, auch auf eigene Faust einen Sachverständigen oder Gutachter zu beauftragen. Das ist zwar mit Kosten für den Hausbesitzer verbunden, allerdings kann es durchaus sein, dass der von der Versicherung entsendete Gutachter eher zugunsten der Versicherung entscheidet – in so einem Fall kann eine zweite Meinung durchaus lohnenswert sein. Es ist ein klarer Vorteil, wenn ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger direkt zu Beginn schon auf der Seite des Geschädigten ist (vgl. öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Bauwesen). Idealerweise sollte es sich dabei um einen Gutachter aus der näheren Umgebung handeln. Dieser kann auch nach seiner Tätigkeit noch für Fragen zur Verfügung stehen und im Notfall noch einmal kurzfristig einen Blick auf die Immobilie werfen, falls nötig.
Nicht übernehmen müssen die Versicherungen allerdings Schäden, welche aus Fehlern, die während der Bauphase gemacht wurden, oder auch selbst mit Baumängeln in Verbindung stehen. Hier können stattdessen auch Handwerksunternehmen in die Pflicht genommen werden, die dann mit ihrer Haftpflichtversicherung eintreten. Hier zeigt sich bereits, dass die rechtliche Lage oft nicht ganz so einfach ist und es immer besser ist, wenn man sich an einen Sachverständigen oder Gutachter für Baurecht und Baumängel wendet, um zu seinem Recht zu kommen (siehe Sachverständiger Baumängel, sowie Anwalt für Baumängel, Anwalt für Baurecht). Oft sind Ansprüche vor Gericht deutlich leichter durchsetzbar, wenn man sich bereits im Vorfeld einen Fachmann mit ins Boot holt.
Ein Baugutachter analysiert in solchen Fällen nicht nur die Ursache des Schadens und ermittelt, ob es sich um einen Baumangel am Gebäude selbst handelt. Zu einem solchen professionellen Gutachten – dem Bauschadengutachten / Bauschadensbewertung – gehört auch immer ein umfassendes Konzept für eine geplante Sanierung. Sofern umfassendere Sanierungsarbeiten zur Behebung eines Mangels oder auch daraus resultierender Schäden erforderlich sind, so kann ein Gutachter neben der Sanierungsberatung dank seiner Sachkunde auch eine begleitende Kontrollfunktion während der Durchführung dieser Maßnahmen einnehmen. Ebenfalls kann er den Hausbesitzer beraten und geeignete Handwerksfirmen in der Umgebung empfehlen, bevor diese im Begriff sind, der nächstbesten unbekannten Firma einen Auftrag zu erteilen.
Wann handelt es sich bei einem Bauschaden tatsächlich um einen baulichen Mangel?
Hier muss man einen Blick auf das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) werden. Gemäß diesem liegt dann ein Baumangel vor, sofern es sich um eine negative Abweichung der mit dem Bauunternehmen vereinbarten Beschaffenheit eines Hauses handelt. Etwas genauer beschreibt die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) diese Definition: Ein Baumangel liegt dann vor, wenn ein Gebäude nicht den geltenden Regeln für Technik gerecht wird. Um einschätzen zu können, welche Grundlage angewandt werden kann, untersucht ein Sachverständiger normalerweise auch den Bauvertrag. Nur auf diese Weise lässt sich ein Baumangel an einem Gebäude auch gerichtlich nachweisen.
Die genannten Definitionen beziehen sich auf den Zeitraum direkt nach dem Bau eines Hauses oder nach Veränderungen daran. Unbeachtet dessen bleiben allerdings Bauschäden, welche aufgrund Verwitterung, verschlissenem Material oder auch Abnutzung entstanden sind. Denn natürlich nutzt sich jedes Gebäude im Laufe der Zeit irgendwann mehr oder weniger ab – dies hat aber nicht unbedingt etwas mit baulichen Mängeln zu tun.
Hilfe, ich habe einen Bauschaden entdeckt – wie gehe ich jetzt vor?
Schäden können sich an Gebäuden in ganz unterschiedlicher Form zeigen. Kommt es zum Beispiel aufgrund eines Sturms zu einem Schaden am Hausdach, so ist sofort klar, was die Ursache für den Schaden ist (siehe auch: Sturmschaden versichert?). Auch bei einem Einbruchschaden (siehe Wohnungseinbruchdiebstahl) oder Brandschaden (vgl. Gebäudebrand, Dachstuhlbrand, Küchenbrand) oder einer sofort sichtbaren Beschädigung ist die Ursache normalerweise sofort sichtbar. Hier haben Hauseigentümer in der Regel keine großen Probleme, ihre Ansprüche gegenüber der zuständigen Versicherung durchzusetzen. Normalerweise kommt diese für die Beseitigung des Schadens auf, sofern dieser versichert ist. Kommt es aber zu einer ungeklärten Schadensursache und somit zu einem Streitfall, dann sind Sachverständige Gutachter wichtig, um schnell eine gerichtlichen Einigung zu erzielen.
Komplizierter sind es allerdings aus, in denen die Ursache eines Bauschadens nicht auf den ersten Blick erkennbar ist. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Feuchtigkeit in das Gebäude eindringt und die daraus resultierenden Schäden (Feuchtigkeitsschäden) sich erst viel später zeigen.
Entdeckt man feuchte Wände oder sogar einen Schimmelbefall im Keller, dann ist die Sachlage klar: Von irgendwo her muss das Wasser her stammen und es sollte umgehend beseitigt werden. Hier greift ein Sachverständiger oder Gutachter ein, indem er den Schaden vor Ort selbst untersucht und ein professionelles Bauschadengutachten mitsamt der Empfehlung geeigneter Gegenmaßnahmen erstellt.
Oft gibt es die Situation, dass das Ereignis des Schadens und die Sichtbarkeit der daraus entstandenen Schäden zeitlich sehr weit auseinander liegen. Ein Beispiel sind auch Baumängel am Dach oder auch schlecht abgedichtetes Mauerwerk – hier kann sich die Feuchtigkeit erst viel später zeigen und es ist nicht mehr ganz so einfach, die Ursache für den daraus folgenden Schaden zu ermitteln. Vgl. Sachverständiger Dach.
Unbedingt hinzugezogen sollten Bausachverständige jedoch auch im Falle undichter Leitungsrohre, da eine Leckageortung sich sehr kompliziert gestalten kann. Wer nachweisen möchte, dass aufgrund Straßenbauarbeiten eine Leitung beschädigt worden ist oder ob ein kaputtes Rohr aufgrund sich ausbreitender Baumwurzeln entstanden ist, benötigt nicht nur die entsprechende Fachkenntnisse (Sachkunde und Berufserfahrung), sondern auch technisches Gerät, um die Ursache eindeutig feststellen zu können. Diese Schadensarten sind ohne entsprechende Kenntnisse kaum von Schäden, die im Laufe der Zeit durch normale Verwitterung und Abnutzung entstehen – und für die man natürlich niemanden haftbar machen kann – zu unterscheiden. Genau dieser Unterschied entscheidet jedoch, wer für die Kosten aufkommen muss.
Warum ist ein Bausachverständiger so wichtig?
Insbesondere bei baulichen Schäden, in denen durch den Hausbesitzer nicht festgestellt werden kann, ob es sich um einen Baumangel handelt, für den eine gesetzliche Gewährleistung vorliegt, spielt die enge Zusammenarbeit aller Beteiligten eine besonders große Rolle. In vielen Fällen muss so schnell wie möglich mit der Reparatur oder Sanierung begonnen werden, damit sich der Schaden nicht noch etwa verschlimmert – das ist beispielsweise bei einem Wasserschaden von großer Bedeutung. Allerdings werden im Zuge der Sanierung auch Beweise zerstört, welche für die Haftung von großer Bedeutung sind. Deshalb muss unbedingt mit der Unterstützung eines Sachverständigen gehandelt werden, um sich auch gerichtlich durchsetzen zu können.
So ist es beispielsweise möglich, dass sich ein Schaden direkt über die dafür zuständige Versicherung regulieren lässt. Falls es einmal zu Unstimmigkeiten oder Streit über die Höhe der Entschädigung gibt, sollten Hausbesitzer sich damit nicht zufrieden geben, sondern sich lieber an einen Anwalt wenden. Dieser kann sich um unangenehme Streitfälle kümmern und im äußersten Fall auch vor Gericht für eine Einigung sorgen.
Diese Leistungen kann ein Sachverständiger für Baumängel übernehmen
Bausachverständige sind durch ihr breites Fachwissen dazu in der Lage, noch während der eigentlichen Bauphase, aber auch nach der Fertigstellung eines Hauses Bauschäden oder auch Mängel zu ermitteln. Es ist in jedem Fall wichtig, diese möglichst früh zu beseitigen, um zu verhindern, dass es zu noch größeren Schäden kommt. Darüber hinaus kann er auch als fundierter Berater beim Kauf oder Verkauf von Immobilien tätig werden. Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu kaufen, profitiert in jedem Fall davon, einen Baugutachter (respektive Immobiliengutachter / Immobiliensachverständige) mit ins Boot zu nehmen – der auf Wunsch auch bei der Hausbesichtigung dabei sein kann.
Der Sachverständige erkennt mit seinem geschulten Auge auf ihrem Fachgebiet etwaige Mängel schnell, kann die Höhe der zu erwartenden Reparaturkosten einschätzen und dem Hausbesitzer mitteilen, ob die Immobilie im derzeitigen Zustand und in ihrer Lage den Kaufpreis wert ist, den der Verkäufer verlangt. Auf diese Weise erhält man eine solide Verhandlungsgrundlage – und spart sich zudem böse Überraschungen durch vielleicht sogar verschwiegene Baumängel. Insbesondere bei älteren Gebäuden lohnt sich die Unterstützung und Beratung durch einen Gutachter, der sich mit der Materie auskennt. Weiterhin kann er Kaufinteressenten einer Immobilie darüber informieren, ob geplante Änderungswünsche nach dem Kauf überhaupt durchführbar sind – das können Wanddurchbrüche oder auch die Installation einer Solaranlage auf dem Dach sein. Er untersucht außerdem, ob aus baurechtlicher Sicht eine Garage oder ein Anbau errichtet werden darf.
Weitere wichtige Sachverständigenleistungen
Neben den oben genannten Tätigkeiten führt ein Sachverständiger noch weitere Leistungen aus – diese stellen wir nachfolgend genauer vor.
► Erstellung eines Wertgutachtens für Immobilienverkäufer
Nicht nur Käufer einer Immobilie profitieren von der Beratung durch einen Bausachverständigen – auch Verkäufer eines Hauses können daraus Vorteile ziehen. Ein Wertgutachten von einem Sachverständigen (als Immobiliengutachter) gibt sofort Klarheit über den genauen Wert einer Immobilie und spart nervenaufreibende Preisverhandlungen. Die Bewertung einer Immobilie durch einen Baugutachter lässt sich sowohl als Vollgutachten als auch als Kurzgutachten durchführen.
► Baubegleitung während des Hausbaus
Wird ein Bausachverständiger noch während der Bauphase damit beauftragt, den Bau zu betreuen, dann untersucht er zunächst, ob die Planungen dem derzeitigen technischen Stand entsprechen. Er kann immer wieder Stichproben durchführen und auf diese Weise feststellen, ob die einzelnen Schritte korrekt ausgeführt worden sind. Ebenfalls kann er bei Bauschäden umgehend eingreifen und so verhindern, dass ein aufwändiger Rückbau nötig wird. Sofern er noch während des Baus einen Bauschaden entdeckt, kann der Bauherr die tätige Baufirma mit der Beseitigung des Mangels beauftragen – auch hier nimmt der Gutachter eine beratende und vermittelnde Funktion ein.
► Unterstützung bei der Bauabnahme
Bei der Abnahme einer Immobilie nach deren Fertigstellung wird ein Gutachter hinzugezogen, der untersucht, ob alles korrekt durchgeführt worden ist. Für Laien ist es in den meisten Fällen kaum möglich, etwaige Mängel selbst festzustellen – das kann gravierende Folgen nach sich ziehen. Wer nämlich bei der Abnahme keinen Gutachter hinzuzieht, läuft Gefahr, zu schnell zu unterschreiben und somit ein Haus abzunehmen, das voller Mängel ist. Die Kosten hierfür trägt im Nachgang der Hausbesitzer selbst – die Baufirma kann dann nicht mehr in die Haftung genommen werden!
Wie hoch sind die Kosten für einen Bausachverständigen?
Die Beauftragung eines Baugutachters ist natürlich immer mit einer gewissen Investition verbunden. Generell werden Bausachverständige pro Stunde abgerechnet – der Stundenlohn beträgt dabei normalerweise zwischen 100 und 200 Euro, hinzu kommen Anfahrtskosten.
Für die Beratung zum Erwerb eines Wohnhauses muss mit Kosten von 300 bis 500 Euro für die Beratung gerechnet werden – bei einem größeren Mehrfamilienhaus liegen die Kosten oft bei 600 oder 800 Euro plus Anfahrtskosten. Eine Beratung wird dabei stets mündlich durchgeführt. Besteht man auf ein schriftliches Gutachten, werden die Kosten dafür je DIN A4-Seite abgerechnet. Wer lediglich ein Kurzgutachten benötigt, kommt normalerweise mit 400 bis 500 Euro davon.
Welche Kosten für die Baubegleitung durch einen Baugutachter anfallen, hängt stets vom Aufwand, aber auch von der Art der Immobilie an. Grundsätzlich sind die Kosten natürlich höher als beim Hauskauf. Die Baubegleitung von einem Einfamilienhaus durch einen fachlich qualifizierten Gutachter kostet normalerweise zwischen 5.000 und 7.000 Euro. Für die Bauabnahme selbst muss mit Kosten von 500 bis 1.000 Euro gerechnet werden.
Lohnt sich die Beauftragung eines Bausachverständigen immer?
Sicherlich sind die Dienstleistungen eines Baugutachters nicht unbedingt günstig (vgl. Baugutachten erstellen), doch hinsichtlich der vergleichsweise hohen Zahl an Bauschäden und -mängeln, die auch nach der Bauabnahme oft noch unentdeckt bleiben, rentiert sich die Investition. Im Durchschnitt betragen die Schäden, die durch Baupfusch entstehen, zwischen 10.000 und 20.000 Euro je Bauobjekt. Denn: Wenn erst nach der Fertigstellung eines Hauses deutlich wird, dass in der Bauphase gepfuscht wurde – weil vielleicht die Dämmung nicht korrekt verlegt oder auch gänzlich vergessen wurde – muss mit langwierigen, aufwändigen Rückbauten rechnen. Das nimmt nicht nur zusätzliche Zeit in Anspruch, sondern kostet auch Geld. Hat man das Haus dann bereits abgenommen, bleibt man auf den Kosten sitzen. Glück gehabt hat man, wenn ein Sachverständiger den Mangel schon während der Bauphase entdeckt und dieser noch rechtzeitig korrigiert werden kann.
Wodurch zeichnet sich ein guter Bausachverständigen aus?
Grundsätzlich ist die Berufsbezeichnung bzw. der Titel Sachverständiger oder Gutachter nicht gesetzlich geschützt, da es sich nicht um eine anerkannte Ausbildung handelt. Grundsätzlich kann sich also jeder als Sachverständiger bezeichnen, auch wenn er eigentlich keine richtige Ahnung hat.
Darüber hinaus gibt es viele Arten von Sachverständigen, wie zum Beispiel zertifizierte, öffentlich bestellte und vereidigte oder auch staatlich geprüfte Sachverständige. Darüber hinaus können auch Bausachverständige und Gerichtssachverständige von Behörden beauftragt werden.
Als Auftraggeber geht man somit natürlich immer ein gewisses Risiko ein, wenn man sich nicht über die Qualifikation und die Erfahrung des Sachverständigen im Klaren ist. Wichtig ist, dass ein Bausachverständiger weitreichende Kenntnisse in Bauchemie und Bauphysik sowie Baugeologie und Baubiologie besitzt. Weiterhin muss er für die zuverlässige Untersuchung von Schimmel auch Kenntnisse in der Pilzkunde (Mykologie) haben. Möchte man einen Baugutachter für die Untersuchung von Baumängeln und Bauschäden beauftragen, dann ist es immer von Vorteil, wenn es sich um einen vom TÜV zertifizierten und geprüften Gutachter handelt, der sein Handwerk versteht.
Wir empfehlen, zunächst einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen zu kontaktieren. Denn diese durchlaufen eine Ausbildung, welche sie in jedem Fall für die entsprechenden Tätigkeiten und Berufsbezeichnung qualifiziert: Sie können Schäden erkennen, Beratung bieten und auch die Bauabnahme übernehmen (vgl. Sachverständige für Schäden an Gebäuden). Er verfügt über ein breites Wissen in seinem Sachgebiet und kennt sich durch seine allgemeinen Kenntnisse oft besser aus als ein Spezialist, der sich nur auf einem bestimmten Fachgebiet sicher zurechtfindet.
Auf Nummer sicher geht man, indem man vom Gutachter Nachweise über seine Qualifikation fordert, wie zum Beispiel über Fortbildungen oder Seminare. Seriöse Gutachter zeigen darüber hinaus auch gerne ältere Referenzgutachten vor, so dass man sich von ihrer Arbeit ein besseres Bild machen kann, z.B. wenn sie für die Begutachtung eines großen Wasserschadens z.B. auch schon als Gutachter für Hochwasserschäden im Einsatz waren.
Die nachfolgenden Anerkennungen sind ein Signal für qualifizierte und erfahrene Sachverständige:
- Staatliche Anerkennung
- Anerkennung von einem offiziellen Sachverständigenverband
- Anerkennung als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
- Zertifizierung durch den TÜV oder eine andere Zertifizierungsstelle gemäß DIN EN ISO/IEC 17024
Wie kann man sich mit einem Bausachverständigen in Verbindung setzen?
Wer sein Haus von einem Bauträger schlüsselfertig errichten lässt, sollte in keinem Fall den Fehler machen, den Ingenieur oder den Architekten der Baufirma nach seiner Einschätzung zu fragen. Denn hier wird man meist dieselbe Antwort erhalten: Alles hat seine Richtigkeit – schließlich müsste die Baufirma sonst die Kosten tragen. Besser ist es, selbst einen unabhängigen Ingenieur oder Architekten zu kontaktieren, der als Bausachverständiger fungieren kann.
Von Vorteil ist außerdem, wenn es sich um einen Gutachter handelt, der aus der Region kommt und die Umgebung kennt. Er weiß um die Lage, die Infrastruktur und die gängigen Richtlinien der Bauprojekte in der Umgebung und kann daher eine fundierte Einschätzung erteilen. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, die unabhängig tätig sind, lassen sich in ganz Deutschland über das Sachverständigenverzeichnis der IHK ausfindig machen. Jedoch kann es unter Umständen etwas mehr Zeit in Anspruch nehmen, bis man einen Termin bei einem solchen Sachverständigen bekommt. Gern vermitteln wir Ihnen geprüfte Sachverständige aus dem Experten-Netzwerk der Deutschen Schadenshilfe!
Insbesondere bei einer Sanierung lohnt sich die Hilfe eines Gutachters
Gebrauchte Immobilien weisen fast immer klassische Schwachstellen auf – mit Pech ist sogar die Bausubstanz beschädigt und benötigt eine umfangreiche Grundsanierung. Hier kann ein Sachverständiger eine neutrale Meinung einbringen und den Zustand des Gebäudes unabhängig bewerten – dadurch lässt sich auch das Risiko reduzieren, dass die Kosten für die Sanierung / Renovierung unnötig in die Höhe schießen.
Nahezu unverzichtbar ist die Hilfe von einem Fachmann vor allem im Rahmen einer energetischen Sanierung des erworbenen oder selbst errichteten Hauses, welches schon einige Jahre oder Jahrzehnte alt ist. Aus diesem Grund fördert der Bund eine professionelle Baubegleitung mittels Gutachter bereits während der Sanierung mit finanziellen Zuschüssen. Diese können bis zu 50% der Gesamtkosten betragen, maximal sind jedoch 2.000 Euro je Bauprojekt möglich. Wichtig ist, dass der Antrag nicht später als sechs Monate nach dem Ende der Sanierung bei der KfW-Förderbank zu stellen, damit er auch berücksichtigt werden kann.
Im Fall von Beanstandungen sind Hausbesitzer klar im Vorteil, wenn ihnen ein erfahrener Experte zur Seite steht. Bauträger und Handwerker vertrauen auf dessen Meinung natürlich oft mehr als auf die eines Laien – somit spart man sich durch die Beauftragung eines Fachmanns häufig unangenehme Gespräche oder sogar hitzige Diskussionen mit dem Baubetrieb.
Weiterhin unterstützen Sachverständige ihre Auftraggeber mit weiteren Leistungen – wie zum Beispiel mit der Dokumentation der festgestellten Mängel mit Text und Fotos, welche auch eine gerichtliche Gültigkeit besitzen. Sie können ebenfalls die Überprüfung der Abrechnungen vornehmen und mit dem Kostenvoranschlag abgleichen. Vor allem jedoch können sie den Bau begleiten und Mängel zuverlässig erkennen sowie auch nachbessern lassen. Und: Sie informieren Bauherren über Schäden, die sich nicht beseitigen lassen und verhandeln dann eine entsprechende Nachbesserung.
Bei der Bauabnahme ist ein Experte jedoch Pflicht, um sich davor zu schützen, dass unentdeckte Mängel mit abgenommen werden. Wir empfehlen allerdings, bereits während der Planung des Baus mit einem Fachmann zusammenzuarbeiten. Denn sobald die Wände im Haus erst einmal verputzt worden sind, kann auch ein Gutachter nicht mehr so einfach erkennen, ob die Leitungen innerhalb des Mauerwerks korrekt verlegt worden sind. Das ist wichtig, um Nässeschäden oder Feuchteschäden, die auch erst viele Jahre später auftreten können, zu vermeiden.
