Baumängel – was genau ist eigentlich Pfusch am Bau?
Worum es sich bei einem Baumangel und somit auch bei Pfusch am Bau handelt, hängt vor allem vom sogenannten Werkvertragsrecht im BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) ab. Genau genommen liegt ein solcher Mangel dann vor,
- wenn die Bauwerksleistung nicht wie im Vertrag vorgeschrieben erfolgt ist oder
- sich nicht für die normale Verwendung eignet.
Gemäß der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen ist darüber hinaus vorgeschrieben, dass eine solche Bauwerkleistung auch den geltenden Technikregeln gerecht wird.
Um festzustellen, ob es sich tatsächlich um Baupfusch handelt, ist es allerdings zunächst erforderlich, genau zu ermitteln, wie das Haus korrekterweise hätte gebaut werden müssen. Was wurde im Vertrag festgelegt und wie sind die geltenden Vereinbarungen geregelt?
Wenn die tatsächliche Beschaffenheit vom Sollzustand abhängt, handelt es sich um vorliegende Baumängel. Und dann kommt ein Anwalt für Baumängel ins Spiel, den wir Ihnen aus dem Experten-Netzwerk der Deutschen Schadenshilfe bei Bedarf gern vermitteln.
Welche Ansprüche haben Hausbesitzer bei Baupfusch?
Stellt man an seinem Eigenheim Baumängel fest, dann hat man als Hausbauer – dies legt das deutsche Baurecht glücklicherweise so fest – gewisse Ansprüche, die man gegenüber den dafür Verantwortlichen durchsetzen kann. So ist es zunächst möglich, vom Bauunternehmen, das den Schaden zu verschulden hat, Nacherfüllung zu fordern. Das Unternehmen muss die Bauleistung gemäß der im Vertrag geregelten Abmachung herstellen – auch wenn dies bedeutet, dass erst einmal ein Rückbau erfolgen muss, der mit zusätzlichen Kosten für das Bauunternehmen verbunden ist. Ein gutes Beispiel sind Fenster, die nicht die erforderliche Schallschutzklasse erreichen. Stellt der Hausbesitzer diesen Mangel fest, so kann er fordern, dass die Fensterrahmen ausgetauscht werden und die Zuständigen auch die Kosten dafür übernehmen.
Kommt es zu Problemen oder weigert sich der Bauunternehmer, den Baumangel innerhalb einer ihm vorgegebenen Frist zu beseitigen, so darf der Hausbesitzer den Mangel selbst oder auch mit Unterstützung eines anderen Bauunternehmens auf die Kosten des Verursachers beheben. Geschädigte haben allerdings auch das Recht, den Lohn für die Bauarbeiter zu mindern oder sogar den Vertrag aufzulösen. In letzterem Fall würde eine Rückabwicklung des ganzen Vertrags erforderlich sein. Selbstverständlich haben Hausbesitzer auch Anspruch auf einen entsprechenden Schadensersatz, falls Baupfusch in der nachfolgenden Zeit weitere darauf zurückzuführende Schäden verursachen sollte.
Wichtige Informationen zur Haftung – wer kommt für Baupfusch auf?
Grundsätzlich gilt: Wer für Pfusch am Bau verantwortlich ist, der muss auch dessen Beseitigung, Nachbesserung oder auch einen erforderlichen Ersatz bezahlen. Allerdings ist die Sachlage oft nicht ganz so einfach, wie sie sich erklären lässt: Weil Bauprojekte im Laufe der Zeit immer komplexer und aufwändiger geworden sind, lässt sich heutzutage nicht mehr so leicht feststellen, wer nun für einen Schaden verantwortlich gemacht werden kann oder wo genau sich der Mangel befindet. Hinzu kommt außerdem, dass sich Pfusch oft erst viele Jahre später nach dem Einzug erkennen lässt, wie beispielsweise dann, wenn daraus bereits nachfolgende Schäden entstanden sind. Doch auch dann kann noch Haftung geltend gemacht werden.
Zu beachten gilt zudem: Vor der Bauabnahme ist die ausführende Gewerkschaft für ihre Leistung haftbar zu machen. Nachdem der Bau abgenommen wurde, so haften der Bauleiter oder der Architekt für die Immobilie. Sollte nach der Abnahme ein Mangel festgestellt werden, kann die Gewährleistung in Anspruch genommen werden. Hierbei handelt es sich um die Pflicht des Auftragnehmers, Sach- und Rechtsmängel am Haus zu verantworten.
Die Gewährleistung gilt als Haftung und soll sicherstellen, dass das Gebäude bei seiner Abnahme frei von Mängeln ist – das heißt, dass es so genutzt werden kann, wie es im Vertrag festgelegt worden ist. Die Dauer der Gewährleistung hängt von den Gesetzen ab, an denen sich der Bauvertrag orientiert. So schreibt das BGB beispielsweise eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren für Baumängelansprüche vor (vgl. Gewährleistung Bauleistungen). Der §13 VOB/B erläutert dagegen, dass die Frist bereits nach vier Jahren endet. Es gibt allerdings auch laut VOB/B die Option, eine längere Frist für einzelne Bestandteile oder für das gesamte Gebäude zu vereinbaren. Ein Anwalt für Baumängel, Baurecht und Baupfusch klärt Sie hier gern näher auf.
Doch was passiert nun genau, wenn Pfusch am Bau erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist festgestellt wird – und wann verjährt Pfusch am Bau? – Nach Ablauf der Gewährleistung wird der Bauunternehmer die Schuld in der Regel von sich weisen – allerdings gibt es eine Ausnahme, die dann greift, wenn dem Bauunternehmen Arglist nachgewiesen werden kann (vgl. Baumängel Verjährung). Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn er aus Kostengründen notwendige Arbeiten ausgelassen hat. Handelt es sich um Arglist, lässt sich die Gewährleistungsfrist sogar auf bis zu 30 Jahre verlängern.
Lässt sich ein Baumangel allerdings noch innerhalb der Gewährleistungsphase erkennen und anzeigen (vgl. Baumängel anzeigen), dann ist das entsprechende Bauunternehmen in der Pflicht, diesen Mangel zu beseitigen oder nachzubessern. Im Falle einer Verweigerung gilt der Bauvertrag als unerfüllt und der Auftraggeber hat Anspruch auf Schadensersatz. Dafür muss der Mangel allerdings tatsächlich auch angezeigt worden sein.
So werden Baumängel richtig angezeigt
Für die Anzeige von Baumängel ist es notwendig, dass man dem Bauunternehmen eine sogenannte Mängelrüge stellt (vgl. Mängelanzeige Bau). Hierfür gibt es im Internet vorgefertigte Musterdokumente, welche entsprechend ausgefüllt und dann schriftlich an den Auftragnehmer übermittelt werden. In diesem Dokument sollte eine detaillierte Beschreibung der Mängel enthalten sein, ebenso darf eine Aufforderung zur Nachbesserung im Rahmen einer individuell festgelegten Frist nicht fehlen. Diese Frist kann der Bauherr selbst bestimmen, allerdings muss sie natürlich auch realistisch sein: Dem Subunternehmer muss genügend Zeit zur Verfügung gestellt werden, um den Mangel nachzubessern, bis das Ergebnis für den Bauherrn stimmt.
Das können je nach Fall nur wenige Tage oder auch mehrere Monate sein, was stets vom entsprechenden Mangel abhängt.
Sollte der Unternehmer den Mangel dann innerhalb der vorgegebenen Frist nicht nachbessern oder beseitigen, so kann ihm eine zusätzliche Nachfrist gesetzt werden. Passiert auch dann nichts, so hat der Hausbesitzer Anspruch auf Schadensersatz – das gilt sowohl für die alternativ zu beauftragende Firma als auch für die nachgebesserten Schäden, die durch die Verzögerung zustande kommen. Wir empfehlen, sich in einem solchen Fall an einen erfahrenen Anwalt für Baumängel respektive Anwalt für Baurecht zu wenden, der sich genau mit der Sachlage auskennt und die Situation begleiten kann.
Richtiges Verhalten bei Pfusch am Bau: Wie vorgehen bei Baumängeln?
Beträchtliche Mängel am Bau sind vor allem jene, die ein akutes Verletzungsrisiko oder sogar eine Gefahr für Leib und Leben mit sich bringen. Ist ein Dach nicht stabil errichtet, sind Balken wackelig oder fehlt es an ausreichendem Brandschutz, dann muss unbedingt zeitnah eine Nachbesserung erfolgen. Liegt eindeutig Baupfusch vor, aber der dafür verantwortliche Bauunternehmer stellt sich quer, so ist ein Anwalt für Baumängel der richtige Ansprechpartner – die Kosten für einen Rechtsanwalt oder einen professionellen Baugutachter lassen sich im Anschluss in Form von Schadensersatz vom entsprechenden Bauunternehmen zurückfordern. Vgl. auch: Baustellen Pfusch.
Wie lässt sich Baupfusch von Beginn an vermeiden?
Der beste Schutz vor Pfusch am Bau ist, es erst gar nicht so weit kommen zu lassen und sich direkt auf rechtlichem Wege entsprechend abzusichern. Möchte man sich von Anfang an darauf verlassen, dass auch wirklich keine Kosten für einen selbst entstehen, die andere am Bau zu verschulden haben, sollte schon beim Abschluss des Vertrags darauf achten, einen Anwalt für Baumängel respektive einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zu kontaktieren. Dieser kann den Vertrag mit den Bauunternehmen oder dem Architekten verfassen und nachbessern, so dass dieser wirklich rechtssicher ist. Im Falle von Konflikten kann man sich dann auf eindeutige Vorgaben, die im Vertrag festgehalten worden sind, berufen – und so kann jeder Bauherr dann auch seine Rechte bei Baumängeln via Anwalt durchsetzen.
In einem solchen Vertrag lassen sich allerdings nicht nur die Ansprüche im Falle von Baumängeln vorgeben: In ihm sind natürlich auch der exakte Kosten- und Zeitrahmen festgelegt sowie auch die Haftung für etwaige Vertragsbrüche. Darüber hinaus kann ein Fachanwalt auch hinsichtlich der Kontrolle der Subunternehmen wertvolle Hilfe leisten und vermeiden, dass es zu Schwierigkeiten mit der Baugenehmigungsbehörde kommt. Ebenfalls ratsam ist es in vielen Fällen, sich von Anfang an an einen professionellen Baugutachter zu wenden, wenn es um Fragen geht, welche die Technik betreffen. Um einen erfahrenen Bausachverständigen zu finden, sind neben der Deutschen Schadenshilfe beispielsweise der TÜV, der Verband Privater Bauherren (VPB) oder auch die Dekra hilfreiche Ansprechpartner. Siehe Baugutachten erstellen lassen, Sachverständiger für Pfusch am Bau, Baupfusch Hilfe.
Die Bauabnahme vom Profi – was dabei wichtig ist
Die Bauabnahme eines fertiggestellten Hauses ist der entscheidende Augenblick, in dem das Haus noch einmal sehr genau unter die Lupe genommen und alles überprüft wird. Treten keine Mängel zum Vorschein, so unterzeichnet der Bauherr die Abnahme und alles ist bereit für den Einzug. Nach einer bereits erfolgten Abnahme kommt es allerdings zu einer umgekehrten Beweislast als zuvor: Wenn nach der Unterzeichnung noch Mängel auftreten, dann muss der Bauherr entsprechend nachweisen, dass der Bauträger dafür verantwortlich zu machen ist. Nach der erfolgten Abnahme kann der Bauunternehmer dann die abschließende Rechnung erstellen. In jedem Fall sollte die Abnahme von einem Bausachverständigen (Sachverständiger f. Baumängel) oder einem Anwalt für Baumängel zusätzlich begleitet werden – auf diesem Wege sparen Sie sich unnötigen Aufwand und womöglich auch Ärger. Oft lassen sich dadurch Gerichtsverhandlungen ganz vermeiden.
Ein spezialisierter Anwalt für Baumängel kann gewährleisten, dass bereits vor der Unterzeichnung der Abnahme sämtliche Mängel protokolliert werden, der Subunternehmer diese Mängel dann auch beseitigt hat und das Gebäude der im Vertrag vorgegebenen Beschreibung entspricht. Wenn nun aber ein Mangel erst nach dem Ende der Gewährleistungsfrist entdeckt wird, so kann der Bauunternehmer dafür nur noch schwer in die Pflicht genommen werden. Ehe es zur Verjährung kommt, sollte daher in jedem Fall eine Überprüfung durch einen Experten erfolgen.
Sofern der Gutachter die Mängel allerdings noch innerhalb der Gewährleistungsfrist feststellt, so können diese entsprechend reklamiert (vgl. auch: Baumängel reklamieren Musterbrief) und möglichst zeitnah nachgebessert werden. Oft sind Baumängel nicht so leicht zu erkennen – mitunter ist eine frühzeitige Erkennung sogar unmöglich, da Fehler natürlich auch «verbaut» und von außen nicht mehr ersichtlich sein können.
Baumängel richtig reklamieren: So geht man richtig vor
Als Erstes ist es wichtig, den entsprechenden Mangel nach seiner Feststellung genau zu dokumentieren – möglichst auch mit Fotomaterial. Hier kann selbstverständlich bereits ein Experte mit herangezogen werden, der ein fachliches Gutachten erstellt (siehe auch: Wer zahlt Gutachter bei Handwerkerpfusch?). Im Anschluss erstellt der Bauherr dann eine schriftliche Mängelrüge, in der die Mängel und eine Fristsetzung für deren Beseitigung enthalten sind. Üblich sind hier in der Regel zumindest zwei Wochen. Zur Sicherheit sollte die Mängelrüge mittels Einschreiben verschickt werden, so dass man einen sicheren Nachweis hat.
Bauherren dürfen und sollten in einem solchen Fall nicht die vollständige Rechnung begleichen, sondern dies erst dann vornehmen, wenn der Mangel oder die Mängel beseitigt worden sind. Keine Angst vor Mahnbescheiden – im Zweifelsfall würde hier jeder Kläger vor Gericht scheitern, da er keine vollständige Leistungsentlohnung für etwas verlangen kann, das nicht korrekt durchgeführt worden ist.
Wenn es sich bei dem entsprechenden Mangel um eine drastische Pflichtverletzung des Bauunternehmens handelt, haben Bauherren in einigen Fällen sogar das Recht, vollständig vom Kaufvertrag zurückzutreten.
Welche Baumängel kommen am häufigsten vor?
Pfusch am Bau ist leider keine Seltenheit – und Anwälte haben alle Hände voll zu tun mit solchen Fällen (siehe auch Anwalt Handwerkerpfusch). – Mängel an einem frisch errichteten oder sanierten Gebäude können immer und überall auftreten, oft sofort nach der Fertigstellung oder erst viel später. Es gibt allerdings einige Arten von Mängeln, die besonders oft zustande kommen.
- Dazu gehören zum Beispiel Risse, die sich durch das Mauerwerk und den Putz ziehen (vgl. Beton Risse) sowie auch Holz, Mörtel und andere Baustoffe in Mitleidenschaft ziehen können. Bei einer falschen Verarbeitung können Baumaterialien durchaus reißen, was sie anfällig für Feuchtigkeit und Kälte macht sowie natürlich auch die Stabilität des gesamten Gebäudes beeinträchtigen kann.
- Ebenfalls häufig kommt es vor, dass ein Gebäude oder Teile desselben nicht korrekt abgedichtet werden – dies kann sowohl die Fenster und Türen als auch Lüftungssysteme betreffen. Wenn Feuchtigkeit und Kälte von außen sich innerhalb eines Gebäudes ungehindert ausbreiten kann, drohen langfristig hohe Kosten, aber auch weitere Schäden wie Schimmel – und das kann ebenfalls teuer werden.
- Oft geschieht es während der Bauphase, dass Handwerker nicht mit der erforderlichen Sorgfalt arbeiten und es zu einer fehlerhaften Montage von Bauteilen kommt. Das kann natürlich irgendwann auch die Stabilität des Hauses und die Sicherheit aller Bewohner gefährden, zudem sind mitunter Schimmel oder auch ein mangelnder Wärmeschutz die Folge (das fällt dann z.B. bei Untersuchungen mittels Thermografiekamera auf.
Wann lohnt sich eine Klage wegen Pfusch am Bau?
Wer aufgrund gravierender Baumängel mit dem Gedanken spielt, den Bauträger oder einen Subunternehmer zu verklagen, weil er der Beseitigung der entsprechenden Mängel nicht nachgekommen ist, der sollte wissen, dass ein solcher Prozess keine kurze Sache ist: Mitunter kann er zwischen drei und zehn Jahren andauern – das erfordert sowohl Geduld und Nerven, aber natürlich auch Kosten. Eine außergerichtliche Lösung ist hier der einfachste und erstrebenswerteste Weg – wenn möglich, sollte der Rechtsweg vermieden werden. Allerdings kann und sollte man sich bei entsprechenden Schwierigkeiten durchaus an einen Anwalt für Baumängel wenden, der Bauherren mit einer fachkundigen Beratung zum Thema Bauschäden unterstützen kann. Siehe auch: Rechtsanwalt für Bauschäden.
