Wasserschaden, und Vermieter reagiert nicht?
Das Wichtigste als Mieter, wenn Sie einen Wasserschaden feststellen: Geben Sie Ihrem Vermieter die Mängelanzeige sofort nach entdecken des Wasserschadens auf. Im schlimmsten Fall drohen ansonsten Folgeschäden wie Wandschimmel / Hausschimmel, für die man Sie später haftbar machen könnte.
Bevor Sie als Mieter einen Anspruch geltend machen können, sollte zunächst die Schuldfrage geklärt sein. Das heißt, wer trägt die Verantwortung für den Wasserschaden? War es der Nachbar, der die Waschmaschine falsch angeschlossen hat, tropft Tauwasser durch die Decke oder haben Sie selbst einen Fehler gemacht? Ein Wasserschaden kann viele Ursachen haben und die Versicherung wird wissen wollen, welche das ist.
Generell sollten Sie die entstandenen Schäden in Ihrer Mietwohnung ausschließlich schriftlich und so detailliert wie möglich bei Ihrem Vermieter anzeigen. Außerdem ist es ratsam, dem Vermieter eine angemessene Frist zu setzen, in der die Mängelbeseitigung stattfinden muss.
Falls notwendig, können Sie bereits im Vorfeld einen Gutachter anfordern, der den Schaden sowie die Ursache analysiert. Gern vermitteln wir Ihnen dazu entsprechende Experten.
Was versteht man unter einem unverschuldeten Wasserschaden?
Auch wenn der Vermieter noch nicht reagiert hat, können Sie bereits Ursachenforschung betreiben. Denn nicht immer liegt die Schuld beim Mieter selbst. Es gibt zahlreiche Gründe, die er nicht selbst zu verantworten hat.
Dazu gehört auch die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einwandfreiem Zustand zu erhalten. Er ist dafür verantwortlich, dass das Dach dicht ist und kein Regenwasser durch die Decke tropfen kann. Falls er die Mängelbeseitigung nicht selbst leisten kann, muss er entsprechende Fachfirmen beauftragen. Ferner muss er die Beiträge zu notwendigen Versicherungen leisten, um im Schadensfall evtl. Ansprüche daraus geltend machen zu können.
Aber auch die Nachbarn können ganz leicht einen Wasserschaden verursachen. Dazu braucht es häufig nur eine falsch angeschlossene Waschmaschine und schon tropft es woanders durch die Decke.
Je nach Wohngebiet kann man auch höhere Gewalt häufig nicht ausschließen. Es gibt nicht nur in Deutschland viele Ecken, die immer wieder von Hochwasser betroffen sind (siehe unsere Seite zum Thema Hochwasser-Schaden).
Vermieter oder Hausverwaltung reagieren nicht – was tun?
Wenn auch nach erneuter Fristsetzung niemand reagiert, ist die Mietminderung das Mittel der Wahl. Auch eine Schadenersatzforderung ist denkbar. Wenn die Wohnung aufgrund ihres Zustands unbewohnbar ist, muss der Vermieter ebenfalls die Kosten des Hotels tragen.
Als Mieter hat man außerdem das Recht auf Beseitigung der Schäden, auch wenn niemand reagiert. Die Rechnung kann dann einfach an den Vermieter weitergeleitet werden, der sich anschließend an seine Versicherung wenden muss.
Falls Sie Hilfe brauchen, haben wir bestimmt den passenden Anwalt für Sie.
Was versteht man unter Minderungsquoten?
Wenn niemand auf die Mängelanzeige reagiert (vgl. auch: Mängelanzeige Bau), haben Sie als Mieter laut BGB das Recht, bestimmte Abzüge vorzunehmen. Das sind im Einzelnen:
- Riecht die Wohnung sehr stark, ist eine Minderung von bis zu 80% möglich.
- Wenn aufgrund einer Schneeschmelze Wasser durch die Decke tropft, kann die Miete um rund 30% gemindert werden.
- Die Lärmbelästigung von Trocknungsgeräten (Bautrockner, Adsorptionstrockner) erlauben sogar eine Minderung von 100% ab einer bestimmten Lautstärke.
- Nur bei einem Wasserschaden im Keller erlaubt das Gesetz dem Mieter keine Abzüge.
Die Minderungsquoten sind im §536 BGB geregelt und vom Zeitpunkt des Schadeneintritts bis zur Mängelbeseitigung gültig. Die Voraussetzungen dafür sind allerdings, dass der Mieter den Wasserschaden unverzüglich meldet und dem Vermieter Zutritt zur Wohnung gewährt.
Was versteht man unter einer Aufwandsentschädigung?
Als Mieter mit einem Wasserschaden entstehen Ihnen nicht nur hohe Sachschäden, sondern auch Aufwendungen, die ansonsten nicht anfallen würden (siehe Aufwandsentschädigung Wasserschaden).
- Dazu zählt eine ggf. längere Fahrt zur Arbeit, falls Sie vorübergehend in einem Hotel untergebracht werden müssen. Diese werden mit einer Pauschale von 0,30 Cent pro Kilometer vergütet.
- Ein weiterer Posten sind höhere Stromkosten, die allein durch die Trocknungsgeräte entstehen können. Sie müssen Tag und Nacht laufen, damit die Feuchtigkeit nicht früher oder später zu einer Schimmelbildung führt.
- Falls Ihr Vermieter nicht reagiert und Sie daher selbst die ein oder andere Reparatur durchführen müssen, können Sie einen angemessenen Stundenlohn dafür verlangen (vgl. auch: Eigenleistung Stundensatz).
Diese Regelungen finden sich unter §555 BGB oder Sie fragen einfach einen unserer Anwälte um Rat. Siehe auch: Rechtsanwalt Wasserschaden.
Wer zahlt den Wasserschaden?
Es spielt zunächst eine eher untergeordnete Rolle, ob der Vermieter reagiert oder nicht, denn er ist in erster Linie für die Instandhaltung der Immobilie zuständig. Kommt er diesen Pflichten nicht nach, dürfte die Schuldfrage schnell geklärt sein. In der Regel wird dann die Wohngebäudeversicherung bemüht. Wird der Schaden durch Unwetterkatastrophen verursacht, greift die Elementarversicherung des Vermieters ein.
Wenn der Vermieter rechtzeitig reagiert hat, wird seine Versicherung zunächst immer die Schuldfrage klären. Denn es zahlt immer der Verursacher. Falls einer Ihrer Nachbarn z.B. die Schuld an dem Wasserschaden trägt, wird dessen Haftpflichtversicherung den Fall prüfen. Vgl. auch: Wasserschaden in Mietwohnung.
Ihre private Hausratversicherung wird auch dann den „Wiederbeschaffungswert zum Neupreis“ Ihrer Gegenstände kümmern, wenn Ihr Vermieter nicht reagiert. Es zählt nicht, was der alte Röhrenfernseher mal gekostet hat, sondern die Versicherung erstattet einen neuen Flachbildfernseher gleicher oder ähnlicher Größe (siehe auch hier). – Wird im Anschluss daran der tatsächliche Grund gefunden, werden dann die Regressansprüche gegen den Verursacher geltend gemacht.
Das ist außerdem sehr praktisch, falls der Geschädigte keine eigene Hausratversicherung abgeschlossen hat.
Welche Pflichten hat der Mieter?
Es gibt nicht nur Regeln für den Vermieter – auch der Mieter selbst muss einigen Pflichten nachkommen. So muss er die Wohnung in einwandfreiem Zustand erhalten. Das heißt auch, zügig selbst einen Handwerker zu bestellen, falls die Hausverwaltung nicht reagiert. Als Mieter müssen auch Sie sich an Fristen halten und dürfen Ihrem Vermieter den Zugang zur Wohnung nicht verwehren, wenn Sie einen Wasserschaden gemeldet haben.
Auch ein übermäßiger Verschleiß kann unter Umständen bei Ihnen geltend gemacht werden. Das kann der Fall sein, wenn Sie bestimmte Gebrauchsgegenstände nutzen dürfen, die bereits nach kurzer Zeit einer Reparatur bedürfen.
Was Viele nicht wissen: Als Mieter hat man nicht nur das Recht auf eine Heizung, man muss sie sogar nutzen. Denn wenn die Räume nicht ausreichend beheizt werden, kann sich leicht Schimmel bilden. Diese Folgeschäden können Ihnen als Mieter zur Last gelegt werden. Besonders heikel wird das im Zusammenhang mit einem Wasserschaden (vgl. Wasserschaden Folgeschäden).
Außerdem kann der Mietvertrag eine Klausel enthalten, dass Sie als Mieter für kleine Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten zuständig sind. Bevor Sie nach einem Wasserschaden den Anstreicher kommen lassen, lohnt sich vorab ein Blick ins Kleingedruckte.
Wann ist eine Kündigung gerechtfertigt?
Wenn der Vermieter innerhalb der Frist reagiert und die Wohnung in kürzester Zeit wieder in ihren alten Zustand versetzt, ist eine außerordentliche Kündigung ausgeschlossen.
Anders sieht es aus, wenn die Räume auf längere Zeit unbewohnbar sind. Dann haben Sie als Mieter durchaus ein Sonderkündigungsrecht. Die Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass das Verschulden woanders liegt.
Wenn die Wohnung aufgrund eines Wasserschadens später von Schimmel befallen ist, rechtfertigt dies zunächst lediglich eine Mietminderung (vgl. Wasserschaden Mietminderung). Laut § 536 BGB schränkt das die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache ein.
Tipps zur Mietminderung
- Informieren Sie sich genau, in welchen Fällen eine Mietminderung möglich ist. Dabei kommt es auch darauf an, welcher Mangel vorliegt und inwiefern Sie dadurch eingeschränkt sind. Neben einem Wasserschaden können auch Baulärm, undichte Fenster oder eine defekte Elektrik Gründe für eine Mietminderung darstellen.
- Eine Mietminderungstabelle gibt Aufschluss über die Höhe der Minderung. Wenn Sie zu wenig zahlen, kann Ihr Vermieter Schadenersatz fordern. Gern können Sie sich durch einen unserer Anwälte beraten lassen.
- Sie dürfen als Mieter keine Bagatellen wie eine kaputte Glühbirne geltend machen.
- Achten Sie auch darauf, welche Fallkonstellationen im Vertrag ausgeschlossen werden. Wenn ein Mangel bereits vor Einzug bekannt war, lässt sich die Miete anschließend deswegen nicht mehr mindern.
- Bevor Sie weniger zahlen, muss der Vermieter über den nicht unerheblichen Mangel in Kenntnis gesetzt werden. Um späteren Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, empfiehlt sich immer die Schriftform.
- Beschreiben Sie den Mietmangel so genau wie möglich. Das heißt: Wo ist der Wasserschaden entstanden und welche Räume sind inzwischen betroffen? Wann ist der Mangel das erste Mal bemerkt worden?
- Lassen Sie sich professionell beraten, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf. Viele machen den Fehler, die Quote zu hoch anzusetzen. Das zieht im schlimmsten Fall eine Klage nach sich. Falls Sie sich unsicher sind und spezielle Tabellen im Internet keine Anhaltspunkte bieten, lohnt sich der Gang zum Fachanwalt. Häufig kann auch schon ein Mieterverbund weiterhelfen.
- Achten Sie auf die korrekte Berechnung der Mietminderung. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs wird diese immer von der Brutto-Miete (Kaltmiete plus Nebenkosten) berechnet.
- Wenn Sie zu hoch mindern, hat Ihr Vermieter ein besonderes Kündigungsrecht. Das greift schon, wenn man mit einer Miete und einem zusätzlichen Cent im Rückstand ist. Bei zwei rückständigen Monaten kann er sogar fristlos kündigen.
- Wenn Sie als Mieter keine Kündigung provozieren wollen, sollten Sie auf jeden Fall einen Anwalt befragen. Denn häufig kommt es im Laufe der Prozesse zu empfindlichen Geldbeträgen, die sich durch eine gute Beratung im Vorfeld hätten vermeiden lassen.
